ضوابط مکان‏یابی و بلندمرتبه ‏سازی

ضوابط مکان‏یابی و بلندمرتبه ‏سازی و تکمیل ضوابط طراحی و اجرا در شهرها بر حسب اولویت و ضرورت
شهرسازی
مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران
آقای دکتر سید محمدعلی کامروا

بخش اول: موضوع اصلی این مطالعه، بررسی کلیه‏‏ اقداماتی است که تدریجاً گرایش به بلندمرتبه‏سازی و ساخت‏و‏سازهای پرتراکم‏‏تر را مورد تشویق قرار داده و طی یک روند طبیعی و آرام، این گرایش را به ‏عنوان یک جریان غالب در اقتصاد بخش ساختمان درآورده است. اشاره به این بحث با تاکید بر ‏این نکته صورت پذیرفته که گرایش به ساخت‏‏و‏سازهای بلند و پرتراکم به‏ طور ناگهانی در سال‏های اخیر به ‏وجود نیامده، بلکه زمینه‏های شکل‏گیری این جریان طی سال‏های طولانی و به صورت تدریجی شکل گرفته ¬است و شرایط کنونی حاصل مجموعه‏ای از تحولات اقتصادی-اجتماعی و نیز مبتنی بر مصوبه‏هایی است که این شرایط را فراهم ساخته است. در این بررسی سعی شده هم به قوانینی که آشکارا ساخت‏وسازهای پرتراکم را تشویق کرده‏اند اشاره شود و هم اصول و ضوابط و مصوبه‏های شهرسازی که به طور جنبی و غیر مستقیم این جریان را تقویت کرده‏اند (مثل تعریف محدوده قانونی شهر و غیره که الزام به استفاده مطلوب‏تر و به تعبیری پرتراکم‏تر را به عنوان نتیجه طبیعی این محدودیت‏ها به دنبال داشت)، مورد بررسی قرار دهند. این بخش شامل بررسی موارد زیر می‏باشد: الف: مقدمه و تاریخچه‏ مختصری از بلندمرتبه‏سازی در ایران ب: بررسی تحولات ساخت‏وسازهای ساختمانی ایران با نگاهی به بلندمرتبه‏سازی (مسکونی، غیر مسکونی) ج: بررسی قوانین و ضوابط و مقررات مصوب در زمینه تراکم شهری و بلندمرتبه‏سازی د: طرح مسائل اساسی بلندمرتبه‏سازی در ایران بخش دوم: این بخش به بررسی مقوله عرضه و تقاضا در بخش اقتصاد ساختمان و ساختمان‏های مسکونی به‏ عنوان پرشمارترین ساختمان‏های شهری پرداخته و جریان‏های حاکم بر عرضه و تقاضای این بخش را از حیث کمی و کیفی مورد بررسی قرار‏داده است. نتایج به‏دست‏آمده در این بخش از مطالعه‏ای که به ‏موضوع تقاضا می‏پردازد نشان می‏دهد که عوامل کمی مثل رشد شهرنشینی، افزایش جمعیت و افزایش خانوار منتج از آن، شدیداً بر دامنه تقاضا برای انواع ساختمان‏های شهری به ‏ویژه مسکن اثر می‏نهد، در نتیجه رفتارهای بخش عرضه را به ‏میزان زیادی متاثر می‏سازد. علاوه بر مسائل کمی، تحولات کیفی ساختار خانوار نیز بر ایجاد تقاضاهای جدید اثر می‏کند. مثل خانوارهای هسته‏ای که تعداد بی‏شماری خانوار مستقل خواهان سرپناه را وارد بازار تقاضای مسکن می‏کند، خانوارهایی که قبلاً همگی با هم در یک خانه سکونت داشتند. همچنین تمایل به زندگی مستقل توسط جوانان با جدا شدن از خانوار خود و تحولاتی که با تغییرات کیفی ساختار خانوار عملاً تقاضاهای جدیدی وارد بازار می‏نماید و پاسخگویی متناسب بازار عرضه را نسبت به این تقاضای فزاینده می‏طلبد. این بخش شامل بررسی موارد زیر می‏باشد: الف: بررسی تحولات توسعه شهری با نگاهی به بخش عرضه‏ و تقاضا ب: مبانی نظری گرایش به بلندمرتبه‏سازی در عرصه‏های شهری بخش سوم: این بخش به ضوابط مکان‏یابی و طراحی بناهای بلند می‏پردازد. در این جلد آمده، ساخت‏و‏سازهای ساختمانی به ‏ویژه هنگامی که بناها یک طبقه و ویلایی و برای استفاده‏های انفرادی ساخته می‏‏شوند، روابطشان عمدتاً در حوزه خصوصی افراد مطرح می‏گردند، اگرچه این گونه ساختمان‏ها را نیز باید دارای اثرات جنبی فراتر از حوزه‏های شخصی افراد دانست. اما مجتمع‏های ساختمانی و بلندمرتبه‏سازی بیش از هر نوع دیگر از بناها، مسائلشان به عرصه‏های جمعی و حقوق عمومی شهروندان کشیده شده و حوزه‏ای برای تعامل منافع فردی با منافع جمعی شهروندان تلقی می‏شود. به همین خاطر است که شاید بیش از مباحث فنی و مهندسی مورد نیاز خود، زمینه‏های بحث اجتماعی-اقتصادی و سیاسی را برمی‏انگیزند. همین نیز موجب می‏شود بخش مهمی از ضوابط و مقررات ساخت این نوع بناها به تامین جنبه‏های اجتماعی استقرار یک بنای بلند اختصاص یابد. جنبه‏های عمومی و حقوق شهروندی در ساخت بناهای بلند عمدتاً از این حیث مطرح می‏شوند که در عین لزوم رعایت حقوق هر فرد در بهره‏مندی از حق مالکیت خود بر زمین و مختار بودن وی در چگونگی بهره‏برداری از آن، حقوق جمعی سایر شهروندان و ساکنان یک ناحیه شهری و اثراتی که کارکرد یک بنا بر محیط اطراف خود برجای خواهد نهاد، دیده ‏شود. این بخش شامل بررسی موارد زیر می‏باشد: الف: راهبردهای کلی در تعیین ضوابط مکان¬یابی بلندمرتبه‏سازی در عرصه‏های شهری ب: راهبردهای کلی در تعیین ضوابط طراحی و اجرای بلندمرتبه‏سازی در شهرها