تفکیک و آماده‌سازی اراضی

اهمیت کنترل تفکیک اراضی در رابطه با نظام شهرسازی

مسئله تفکیک اراضی از اهم مسائل شهری و شهرسازی و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح جامع و طرح‌های تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح‌های مذکور می‌باشد. در حقیقت می‌توان با بکار بردن ضوابط و روشدهای اصولی, از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک اراضی و ساختمان‌ها و منظور داشتن اختیار برای مراجع ذیربط در امور شهرسازی در مورد بررسی و اصلاح نقشه‌های تفکیکی پیشنهادی توسط مالکان اراضی قبل از اقدامات ثبتی حداقل ۶۰ درصد نظرات اصلاحی طرح‌های جامع و تفصیلی را اعمال نمود و به آنها تحقق بخشید.

لازم به یادآوری است که نه فقط طرح جامع, بلکه طرح‌های تفصیلی یک شهر نیز جزئیات گذربندی‌ها و مسیر دقیق خیابان‌ها و کوچه‌ها و معابر را تعیین نمی‌کنند. در طرح جامع فقط مسیر تقریبی شبکه اصلی گذربندی‌های شهر به صورت شماتیک مشخص می‌شود و طرح تفصیلی نیز حداکثر وظیفه‌ای را که انجام می‌دهد تعیین مسیر دقیق یا بالنسبه دقیق شبکه اصلی گذربندی‌های شهر و معابر درجه دوم و سوم است. هرگز در طرح‌های تفصیلی نمی‌توان دقیقاً مسیر کلیه معابر فرعی را مشخص ساخت و این کاری است که باید در موقع تصویب نقشه‌های تفکیکی اراضی و ساختمان‌ها که توسط مالکان آنها پیشنهاد می‌شود انجام گردد. به این ترتیب که مراجع اداری و استصوابی و مشورتی در امور شهرسازی باید مجاز باشند مسیر معابر فرعی و ارتباط آنها با معابر وسیع‌تر و بالاخره با شبکه گذربندی‌های عمومی را تعیین نموده نقشه‌های تفکیکی پیشنهادی متقاضیان را اصلاح یا آنها را وادار به اصلاح و تجدیدنظر بر همان اساس بنمایند. حتی در مواردی که منطقه‌ای از یک شهر یا همه‌ی یک شهر نیز فاقد طرح تفصیلی باشد می‌توان با بکاربردن روش فوق‌الذکر طرح‌ریزی فیزیکی شهر را تحت نظام صحیحی درآورد و فقدان طرح تفصیلی را جبران نمود و یا به عبارت دیگر همین نقشه‌های تفکیکی را تبدیل به طرح تفصیلی کرد.

وجود آئین‌نامه تفکیک اراضی که متکی به قانون شهرسازی بوده و به مراجع مربوط اختیار اعمال روش‌های فوق‌الذکر را در مورد امعان نظر در نقشه‌های تفکیکی و اصلاح یا تکمیل آنها بر اساس نیازهای عمومی شهر واگذار کند, مخصوصاً در مناطق اطراف شهرها که در حال توسعه می‌باشند تاثیر اساسی دارد, چه اراضی مناطق اطراف شهرها غالباً ساختمان نشده و بسیاری از آنها هنوز به قطعات کوچک ساختمانی تفکیک نگردیده است و مالکان آنها برای تفکیک یا تفکیک مجدد به قطعات کوچک‌تر مراجعه خواهند کرد و مراجع ذیربط می‌توانند در موقع مراجعه هر یک از مالکان آنها را وادار به انجام اصلاحات لازم در نقشه‌های تفکیکی پیشنهادی بنمایند و به این ترتیب طرح‌ریزی فیزیکی شهر را تدریجاً به صورت مطلوب و معقول و هماهنگ درآورند.