انواع مسکن

مسکن درایالات متحده به طور قابل توجهی در نوع، قدمت، ارزش و کیفیت متنوع است. در حال حاضر تقریبا ۶۶ درصد مساکن ایالات متحده خانه های تک خانواری، ۱۰ درصد دیگر ساختمان های ۲ تا ۴ واحدی، ۱۷ درصد شامل ساختمان های ۵ واحدی و بیشتر و ۷ درصد باقیمانده شامل خانه های متحرک (سیار) است.
نزدیک به ۲۲ درصد ذخیره مسکن ایالات متحده پیش از سال ۱۹۴۰ ساخته شده است؛ ۵۷ درصد دیگر از سال ۱۹۶۰ بنا شده اند. در سال ۱۹۹۰ میانگین قیمت یک خانه تک خانواری نو بیش از ۱۲۲,۹۰۰ دلار بوده است. اجاره بهای میانگین در ماه حدود ۴۸۹ دلار بود. بیش از ۷۲ درصد مساکن ملکی خصوصی حداقل ۶ اتاق داشتند. خانه های اجاره ای به طور متوسط دارای ۴ اتاق بودند.
کیفیت نسبی مسکن در امریکا به طرز استثنایی بالاست. کمتر از ۲ درصد واحد های مسکونی در سال فاقد لوله کشی هستند. در حدود ۳ درصد بیش از یک نفر دراتاق دارند( شاخص جمعیت اضافی) و در حدود یک درصد فاقد استفاده انحصاری از امکانات آشپزخانه هستند.

مقررات مسکن و حمایت دولت فدرال
نخستین اقدام عمومی در زمینه مسکن در ایالات متحده بر قراری مقررات مسکن بود. یکی از اولین های این قوانین، قانون مستغلات نیویورک در سال ۱۸۶۷ (the New York Tenement Law of 1867) بود که شرایط فیزیکی و استاندارد های نگهداری خانه های آپارتمانی شهر نیویورک را تعیین کرد. مقررات دقیق تر و پیچیده تری در سال ۱۹۰۱ تدوین شد. طولی نکشید که دیگر ایالات مانند ماساچوست و پنسیلوانیا از آن ها پیروی کردند.
دولت فدرال برای اولین بار، زمانی که کشورها در سال ۱۹۱۷ وارد جنگ جهانی اول شدند، ترغیب شد که مسکن را کنترل کند. این امر سبب گسترش تاسیسات و تجهیزات دفاعی شد و بدین جهت در نواحی بخصوصی، از مسکن ذخیره برای کارگران جنگ استفاده گردید. برای رفع این مشکل مجلس سنا موسسه مسکن ایالات متحده (U.S. Housing Corporation) را تشکیل داد که تا پایان جنگ در سال ۱۹۱۸ باقی ماند.
سال های رکود
در دهه ۱۹۲۰ در ایالات متحده رونقی در بازار مسکن رخ داد، اما این فعالیت در طول رکود بزرگی که در دهه ۱۹۳۰ اتفاق افتاد، دچار نزول شد. این رکود موجب شکل گیری برنامه های چشمگیر مسکن در دولت فدرال شد. موسسه وام مالکان خانه (The Home Owners’ Loan Corporation) در سال ۱۹۳۳ شکل گرفت تا وام خانه های موجود را مجددا ساماندهی و فراهم کند. فعالیت های اداره مسکن فدرال (Federal Housing Administration-FHA ) که در سال ۱۹۳۴ تصویب شد، پایدار تر بود. اداره مسکن فدرال وام های مسکونی را بیمه کرد، بنابراین وام دهندگان را تشویق کرد که رهن های بلند مدت ( ۲۰ تا ۳۰ ساله) و با نرخ ثابت را ارائه دهند. فعالیت های مسکنِ اداره مسکن فدرال زمانی که انجمن وام ملی فدرال (Federal National Mortgage Association -FNMA) در سال ۱۹۳۸ تاسیس شد از حمایت بیشتری برخوردار گشت. انجمن وام ملی فدرال وام های بیمه شده توسط اداره مسکن فدرال را خرید بنابراین یک بازار و نقدینگی ثانویه مهم (سهولت تبدیل به پول نقد) برای سرمایه های محلی و انجمن های وام دایر کرد.
در طول دهه ۱۹۳۰ یک برنامه عمومی مسکن برای پاک سازی زاغه ها و تهیه مسکن ارزان برای فقرا ایجاد شد. این فعالیت ها توسط مقامات مسکن محلی اجرا شد، که از کمک مالی دولت فدرال برخوردار گشت. چنین سیستم های حمایت عمومی، فعالیت مسکن را در اواخر دهه ۱۹۳۰ بر انگیخت. هرچند ظهور جنگ جهانی دوم (۱۹۴۵-۱۹۳۹) تمامی ساخت سازهای ضروری مسکن را متوقف کرد..

دوره پس از جنگ
در اواخر دهه ۱۹۴۰ و دهه ۱۹۵۰ دولت فدرال برنامه های اداره مسکن فدرال (FHA) و انجمن وام ملی فدرال (FNMA) و حمایت عمومی مسکن را ادامه داد و همچنین برنامه های جدیدی را نیز اضافه کرد. برای مثال اداره جانبازان و سربازان (که پیش تر در جنگ شرکت کرده بودند) وام خانه هایی را که بر طبق برنامه تصویب شده در سال ۱۹۴۴ توسط سربازان دریافت می شد تضمین کرد. این تضمین و همچنین بیمه ی اداره فدرال مسکن سبب گسترش تقسیم بندی زمین حومه شهری پس از جنگ شد.
مهم ترین برنامه ها و استراتژی ها در دوره پس از جنگ توسط نقطه عطفی در قانون گذاری فراهم شد. فعالیت های مسکن متعددی به منظور تخریب زاغه ها، نوسازی مسکن اجاره ای و صاحب خانه شدن قشر کم درآمد، یارانه فراهم نمودند. قانون مسکن سال ۱۹۴۹ “نوسازی شهری” نواحی زاغه ای را تصویب کرد. بر طبق این قانون مقامات نوسازی محلی املاک فرسوده را خریده و تخریب کردند و سپس قطعه زمین های خالی را با یک مبلغ اسمی به توسعه گران خصوصی فروختند. هدف نوسازی شهری جایگزینی نواحی پست و فقیر نشین با واحد های مسکونی و غیر مسکونی جدید بود. با این حال این برنامه که به عنوان یک استراتژی بر تخریب بسیار تاکید می کرد، مورد انتقاد واقع شد، چرا که اغلب به ضرر محلات زنده شهری و ساکنان فقیر یا اقلیت بود.
در دهه ۱۹۶۰ دولت فدرال میزان دخالت خود را در مسکن تغییر و افزایش داد. به جای تخریب، نوسازیِ مسکن تشویق شد. به علاوه یارانه های مسکن جدید و مبسوطی برای فقرا و خانوارهای اقلیت فراهم شد. قانون مسکن سال ۱۹۶۵ برنامه ای به وجود آورد که برای واحدهای اجاره ایِ اقشار متوسط و کم در آمد یارانه فراهم می کرد، و همچنین یارانه ای را تصویب نمود که مالکیت مسکن توسط قشر فقیر را حمایت می کرد. تقاضای مسکن در نواحی داخل شهری باید توسط یارانه های هدفمند ویژه بر آورده می شد. معروفترین برنامه یارانه برنامه شهرهای الگو(Model Cities Program ) بود (که در قانون تظاهرات شهرها ۱۹۶۶ (۱) تصویب شد) که بر بهبود دو جنبه کالبدی و اجتماعی نواحی درون شهری تاکید می کرد.
بسیاری از تلاش های دولت فدرال در زمینه ی مسکن توسط وزارت مسکن و توسعه شهری (HUD) (2)، که در سال ۱۹۶۵ به صورت یک کارگزار هیأتی (کابینه ای) ایجاد شده بود، اجرا شد. علاوه بر برنامه های شهری، وزارت مسکن و توسعه شهری مسئول کمک به شهرهای جدید بود- جوامعی مستقل که کاربری های یکپارچه مسکونی و غیر مسکونی را ترکیب می کردند. رجوع کنید به وزارت مسکن و توسعه شهری(۳).

دهه ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰
مشکلات کنونی برنامه های مسکن در دهه ۱۹۷۰ شروع به پدیدار شدن کرد. پروژه های اجاره ای که توسط یارانه حمایت می شدند متوقف گشت. واحد های تک خانواری که توسط فقرا خریداری می شد به طور فزاینده ای توسط این مالکان جدید (فقرا) متروک می گشت. چندین شهر جدید توسعه یافته ی خصوصی، که به طور عمومی حمایت شده بودند، ورشکستگی را تقریبا یا به طور کامل تجربه کردند. این شرایط مهلتی قانونی را برای یارانه های بیشتر طلب کرد و تغییر مسیری در دیدگاه های مربوط به مشکلات مسکن به وجود آورد. از این پس کمک ها به شکل اعطای پول از سوی دولت فدرال به دولت های محلی (block grants) (4) نمود پیدا کردند. این برنامه که اعطای بودجه (پول) برای توسعه جوامع محلی (the Community Development Block Grant-CDBG ) خوانده شده (۵) و با قانون مسکن ۱۹۷۶ تصویب شد، قابل توجه ترین نمونه بود. برنامه ی مذکور (CDBG) که تلاشی برای انعطاف در مشکلات محلی مسکن محسوب می شد، یارانه ی مسکنی گسترده تر و فراگیر تر بود. این قانون میزانی از سرمایه و پول را برای تجدید حیات هماهنگ شهر فراهم آورد. اختصاص پول از سوی دولت فدرال به دولت های محلی یک رویکرد مهم در توسعه مجدد در دهه ۱۹۸۰ بود، اگر چه سرمایه برای این برنامه (CDBG) و برنامه های مشابه به طرز قابل توجهی کاهش یافته بود.
دهه ۱۹۸۰ با تغییری که در تاکید بر سیاست مسکن ملی رخ داد، مشخص می شد. به دلیل محدودیت بودجه ی دولت فدرال تاکید بر بازسازیِ وخیم ترین محلات به تاکید بر بهبود نواحی قدیمی که به تازگی رو به زوال گذاشته بودند، تغییر کرد. وزارت مسکن و توسعه شهری دستور توقف ساخت و ساز مساکن جدید یارانه ای برای اقشار کم درآمد را داد. دولت پی برد که محافظت و احیای ساختارهای موجود مقرون به صرفه تر از این است که بناهای جدید ساخته شود. در بسیاری از شهرها مشارکت بخش خصوصی تشویق شد مانند، نوسازی سنگ های قهوه ای (brownstones) (6) و خانه های ردیفی (row houses) (7). هیچ یک از این اقدامات به مردم فقیر کمک نکرد و کمبود مسکن بدتر شد. همچنین بنگرید به قوانین ساخت و ساز(Building Acts).

پی نوشت:

۱- the 1966 Demonstration Cities Act
۲- the Department of Housing and Urban Development (HUD)
۳- http://www.hud.gov/

۴- اعطای پول از سوی دولت فدرال به حکومت محلی به منظور حمایت از برنامه های رفاه اجتماعی؛ این رویه مسئولیت دولت فدرال را نسبت به رفاه اجتماعی کمتر میکند. مراجعه کنید به: http://en.wikipedia.org/wiki/Block_grant
۵- یکی از برنامه های دراز مدت وزارت مسکن و توسعه شهری در امریکا بوده که در زمینه فعالیت های توسعه ی جوامع محلی مانند مسکن ارزان، برنامه های ضد فقر و توسعه زیر ساخت ها سرمایه گذاری می کند. این برنامه بیشتر از آن که به دولت فدرال وابسته باشد متکی بر دولت محلی و ایالتی است. مراجعه کنید به: http://en.wikipedia.org/wiki/Communi…nt_Block_Grant
۶- سنگ های قهوه ای که زمانی به عنوان مصالح ساختمانی متداول بود. مراجعه کنید به: http://en.wikipedia.org/wiki/Brownstone
۷- گونه ای مسکن است که از اواخر قرن هفدهم در اروپا متداول شده و شامل ردیفی از خانه های یکسان یا متقارن است که دیوارهای جانبی مشترک دارند. مراجعه کنید به: http://en.wikipedia.org/wiki/Terraced_house