ارزیابی مختصری از سیاستهای دولت در بخش مسکن

مشکل مسکن این روزها بصورت یکی از مهمترین مشکلات پیش روی جامعه ما خودنمائی می کند. تغییرات سریع قیمت های مسکن و رشدی بالاتر از رشد سطح عمومی قیمتها(تورم) نگرانی های زیادی را در جامعه ایجاد کرده است. اهمیت مسکن به عنوان یک کالای بادوام غیر منقول که دارای دو بعد سرمایه ای و مصرفی است و درصد زیادی از بودجه خانوار به خرید و یا اجاره آن اختصاص می یابد باعث شده تا نگرش به مسکن متفاوت از سایر کالاها باشد.

اگر توجه دولت فعلی نسبت به بخش مسکن، زیاد است و این وجه امتیاز دولت نهم تلقی می شود ولی باید بررسی کرد که این توجه تا چه حد، قرین به موفقیت بوده است . به عبارت دیگر اگر چه مجموع سیاست های طرف عرضه و یا طرف تقاضا در طول عمر کاری دولت نهم بیشتر از سیاستهای اعمال شده در سایر دولت ها بوده است ولی باید دید تا چه حد موفقیت حاصل شده است.

نکته ای که در مورد سیاست های بکار گرفته شده باید مطرح کرد درجه کارآمدی و تاثیر گذاری سیاستهای بکار گرفته شده و آثار و پیامد های منفی همراه با این سیاستها است. اگر بپذیریم که در اقتصاد اجرای هر سیاستی ممکن است پیامدهای منفی به همراه داشته باش،د در اجرای سیاستها باید بگونه ای برخورد شود که کمترین تبعات اقتصادی و اجتماعی بر عملکردها و سیاست ها مترتب شود. در صورتیکه زیانهای ناشی از اعمال یک سیاست بیشتر از فواید و آثار مثبت سیاست باشد بکارگیری سیاست مورد خدشه و ایراد خواهد بود.

از میان سیاستهای طرف عرضه و طرف تقاضا بعضی از سیاستها اگر چه برای مصرف کنندگان و منتفع شدگان از سیاست ممکن است اولویت بیشتری داشته باشدولی تاثیرات اجتماعی و اقتصادی همراه با سیاست برای سایر اقشار جامعه ممکن است قابل قبول نباشد. شناخت دقیق و عالمانه مسئولین و دست اندرکاران اجرای سیاستها از تاثیرات آنها و دامنه شمول پیامدها، مانع بکارگیری روشهای آزمون و خطا خواهد شد. بسیاری از سیاستها در صورتی موفق خواهند شد که تداوم داشته و در معرض تغییر قرار نگیرند.
افزایش تسهیلات اعتباری برای خرید و یا اجاره واحدهای مسکونی اعم از واحدهای دست اول و یا واحد های دست دوم به عنوان یکی از سیاستهای طرف تقاضا اگرچه برای مصرف کنندگان و استفاده کنندگان تسهیلات مناسبتر است و قدرت انتخاب آنها را بیشتر کرده و آنها را از سطح مطلوبیت و رضایت بیشتری برخوردار می کند ولی دارای این اشکال است که برخی از آن به مصرف سایر کالاها اختصاص یافته و لذا موجب انحراف در اهداف دولت می گردد.علاوه بر این افزایش تقاضا برای مسکن بدون افزایش در عرضه، آثار و پیامدهای تورمی را به دنبال خواهد داشت. بر اساس مطالعات تائید شده هر دو درصد رشد در نقدینگی حداقل یک درصد رشد در تورم و سطح عمومی قیمتها را به دنبال خواهد داشت. با این توضیح، این سیاست اگرچه مورد حمایت استفاده کنندگان از تسهیلات است ولی به ضرر سایرین تمام شده و با دامن زدن به رشد نقدینگی، تورم زمین و مسکن و سایر کالاها را به دنبال خواهد داشت.
اختصاص وام و تسهیلات به تولید کنندگان مسکن اعم از تولید کنندگان انبوه و یا انفرادی، نوعی حمایت از طرف عرضه بازار مسکن است. این سیاست منجر به افزایش عرضه مسکن شده و از طریق کاهش قیمت مسکن به همه افراد جامعه نفع خواهد رساند. تغییر جهت گیری اختصاص وام از خرید و اجاره به سمت ساخت مسکن ضمن اینکه پیامدهای مثبت زیادی دارد، دارای کمترین پیامد منفی خواهد بود و کمک به یک قشر باعث زیان و ضرر سایر اقشار نخواهد شد.
هرچند بصورت مقایسه ای دهک های پائینی درآمدی جامعه نسبت به سایر دهک ها نسبت به دریافت وام و کمک های تسهیلاتی دولت استحقاق بیشتری دارند ولی صرفا اختصاص وام به این دهکها مورد استقبال بانکها قرار نمی گیرد و مشکلات مسکن محدود به این اقشار نمی گردد. توان مالی ضعیف این اقشار و ناتوانی در بازپرداخت بموقع اقساط سیستم بانکی را در حفظ و تجهیز منابع با مشکل مواجه می کند و عملا رغبتی برای حمایت از برنامه های دولت در این سیستم ایجاد نخواهد شد. اختصاص بخشی از منابع به دهک های میانی درآمدی ضمن اینکه باعث بکارگیری منابع دراختیار افراد متمکن می گردد همراهی بیشتر نظام بانکی با سیاستهای دولت را به همراه خواهد داشت. علاوه بر این وجود پدیده ای به نام *****ینگ در بخش مسکن باعث می شود تا کمک به اقشار متوسط جامعه منافع اقشار پائین تر را نیز تامین کند. رفع نیاز اقشار با درآمد های بالاتر به واحدهای مسکونی با کیفیت بهتر و جدید باعث می شود تا خانه های مورد استفاده قبلی آنان آزاد شده و با قیمت های مناسبی در اختیار اقشار کم درآمد قرار گیرد. بر این اساس در سیاستهای همراه با توجه بهاقشار کم درآمد، توجه به اقشار با درآمد متوسط نیز باید مورد ملاحظه قرار گیرد.
وجود بعد سرمایه ای مسکن در کنار بعد مصرفی باعث می شود تا دولت صرفا به تولید مسکن اکتفا نکند و در کنار تولید و افزایش مسکن از سیاستهای تکمیلی کاهش دهنده بعد سرمایه ای مسکن و بازدارنده از بورس بازی زمین ومسکن استفاده کند. عدم توجه به این ابعاد باعث می شود تا در عدد و رقم اگرچه سرانه واحد مسکونی بهبود می یابد ولی در کنار خانوارهای فاقد مسکن با خانوارهائی مواجه می شویم که دارای چند واحد مسکونی بوده و برای حفظ قدرت خرید خود و استفاده از بعد سرمایه ای مسکن اقدام به خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی می کنند.نگهداری مسکن به عنوانکالای سرمایه ای یک رفتار ایجاد کننده اختلال در نظام اقتصادی کشور است ودولت باید با روشهای مناسب با آن برخورد نماید. حرکت ازعوارض بر تولید به سمت افزایش عوارض سالیانه (عوارض نوسازی) و وضع مالیات سنگین بر زمینها و واحدهای مسکونی بلا استفاده راه کاهش تقاضا برای مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای است. اگر فردی بنای سرمایه گذاری و حفظ قدرت خرید پول خود را دارد باید منابع مالی خود را در بورس صرف خرید سهام واحدهای تولیدی کالا و خدمات کند. خرید زمین و مسکن و رها کردن آن باعث می شود تا درصدی از زیرساختهای ایجاد شده مانند آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب، آسفالت و در شهرها بلا استفاده رها شده و با استهلاک این زیر ساختها به بهای افزایش هزینه مصرف کنندگان، صاحبان زمینها و املاک رها شده از سودهای نجومی برخوردار شوند. علاوه بر اینها وجود زمینها و ساختمانهای بلا استفاده منجر به توسعه بیشتر افقی شهرها شده و باعث می شود تا زمین های زراعی بیشتری برای توسعه شهرها تخریب شده و هزینه های حمل و نقل بیشتری در شهر ها بر مردم تحمیل شود. اگرچه سیاست سهمیه بندی بنزین و در آینده افزایش قیمت آن منجر به تراکم بیشتر جمعیت در شهرها و فشرده شدن آن می گردد ولی برای استفاده موثر از فضاهای شهری و جلوگیری از توسعه افقی شهرها باید حمل و نقل عمومی را توسعه داد. اتکا به اتوموبیل های شخصی برای حمل و نقل عامل گسترش شهرهاست . با توسعه خط آهن شهری مثل تراموا و مترو می توان جمعیت های فشرده بیشتری را در شهرها جای داد بدون آنکه نگران آلودگی های صوتی و یا هوای ناشی از تردد خودروها باشیم. توسعه ناوگان حمل و نقل خصوصی در کنار قیمتهای پائین بنزین منجر به گسترش افقی شهرها می گردد. استفاده از طرحهائی مانند ایجاد محدوده ترافیک همراه با توسعه حمل و نقل عمومی ضمن اینکه صرفه جوئی های زیادی در بنزین و استهلاک خودروها به همراه دارد به تمرکز بیشتر جمعیت در شهرها و استفاده موثر از زمین و فضاهای شهری نیز کمک خواهد کرد.
سیاست حذف قیمت زمین از قیمت ساختمان در قالب واگذاری و اجاره ۹۹ ساله زمین های متعلق به دولت هرچند کمک زیادی به احداث مسکن و کاهش قیمت آن خواهد کرد اما همه مشکلات بخش مسکن را حل نخواهد کرد. در شرایطی که دولت در شهرهای بزرگ زمین زیادی برای واگذاری به تعاونی های مسکن ندارد و در شهرهای کوچک نیز بخشهای عمده ای از زمینهای متعلق به دولت در مناطق حاشیه ای و دور از دسترس واقع شده اند و از امکانات اولیه و زیرساختها کمترین بهره ای نبرده اند عدم احساس مسئولیت دولت در قبال تامین امکانات و ایجاد زیرساختها، استقبال عمومی از این زمین ها را با مشکل رو برو می سازد.
در شرایطی که زمینهای واقع در محدوده پادگانها و بافتهای فرسوده شهری ذخیره مطمئنی برای عرضه زمین در شهرها بویژه در شهرهای بزرگ و کلانشهرها هستند بی توجهی به این ذخیره و تامین زمین مورد درخواست تعاونی ها از زمین های منابع ملی و یا اراضی کشاورزی در حاشیه شهرها روند توسعه افقی شهرها را تشدید و منجر به کاهش تراکم در سطح شهرها خواهد شد . اصولا در تراکم های کم، استفاده از حمل و نقل عمومی و انبوه، از توجیه اقتصادی برخوردار نبوده و بار دولت در تامین یارانه بخش حمل و نقل عمومی را افزایش خواهد داد. بی توجهی به نوسازی بافتهای فرسوده نه نتها زیانهای اقتصادی فراوانی را بر جامعه تحمیل می کند بلکه پیامدهای اجتماعی و سیاسی مخربی نیز در این رهاسازی ها وجود دارد. اسکان جمعیت های مهاجر بوی‍ژه مهاجرین افغانی و نیز مهاجرین روستائی دامنه جرم خیزی و ابتلا به انواع بزهکاری های اجتماعی در بافتهای مرکزی شهرها را افزایش می دهد. تغییر سریع کانونهای مرکزی و توسعه افقی شهرها ساکنین اصلی شهر را متضرر و به افزایش فاصله طبقاتی دامن می زند.

دکتر جعفر قادری – عضو هیات علمی دانشگاه شیراز