تاثیر و نقش شهرداری ها بر بازار مسکن

پرداختن به مقوله مسکن که به عنوان یکی از مهم ترین معضلات شهرنشینی تلقی می شود، موضوعی است که همواره به صورت یک چالش مورد ارزیابی و کنکاش کارشناسان و مسئولان امر قرار دارد. عمده ترین مشکلات مسکن شهری ناشی از عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن شهری است. بازار مسکن شهری هرچند که از عوامل و شرایط ملی و منطقه ای تاثیر می پذیرد ولی عوامل و شرایط محلی از مهم ترین عوامل تاثیر گذار در این زمینه به شمار می روند. از همین رو، قدر مسلم حکومت های محلی و به تعبیر دقیقی تر موضوع شهرداری ها در صورتی که متولی امر برنامه ریزی مسکن حوزه تحت امر خود باشند می توانند با کنترل عوامل تاثیر گذار نقش بسیار موثری در تنظیم بازار و نیز تعادل بخشی عرضه و تقاضای مسکن ایفا کنند.معمولا شهرداری ها در تبیین سلسله مراتب اداره عمومی ، به عنوان سطح حکومت های محلی حالتی دوگانه دارند، از یک سو باید امور محلی را با نظر سنجی از مردم محل مطابق قانون انجام دهند و از طرف دیگر باید به عنوان نماینده حکومت مرکزی سیاست ها و خطوط مشی عمومی آن حکومت را در سطح ملی اجرا کنند.

شاید برای درک بیشتر موضوع ، بهتر است یکی از تعاریف ارایه شده در خصوص شهرداری ها عنوان شود تا بیش از پیش نسبت به جایگاه ویژه شهرداری ها و رابطه آن با حکومت پی ببریم.

بر اساس ماده ۵۵ قانون محاسبه عمومی کشور، شهرداری سازمانی عمومی و غیر دولتی است که دارای استقلال و شخصیت حقوقی بوده و تحت نظر شورای شهر که منتخب مردم است و نظارت دولت از طریق وزارت کشور برای انجام وظایفی که در قانون شهرداری ها آمده ، تاسیس شده است.

بنابراین اگر شهرداری به عنوان نهادی محلی تلقی گردد، قاعدتا می بایست در عرضه و تقاضای مسکن محدوده حاکمیت خود نقش اصلی را ایفا کند و هریک از تعاریف ارایه شده از مفهوم شهرداری نیز به چنین امری صحه می گذارند، چراکه مسکن از مشخص ترین عناصر محلی به شمار می رود.هنگامی که بررسی مقایسه ای را در خصوص وظایف قانونی شهرداری ها در برخی از مهم ترین شهرهای جهان صورت می دهیم ، متوجه می شویم که تامین مسکن به عنوان یکی از وظایف شهرداری ها پذیرفته شده است وامری رایج به شمار می رود. در یک تقسیم بندی کلی ، شهرداری ها در ایران هر چند که دارای وظایف چهارگانه عمرانی، خدماتی، نظارتی و رفاه اجتماعی هستند و این وظایف از حیث تنوع با وظایف قانونی سایر شهرداری های جهان قابل مقایسه است، اما در امر مسکن و تامین آن ، این نقش در وظایف شهرداری های ایران کمرنگ دیده شده و این مساله را می توان از عملکرد شهرداری ها متوجه شد.

طبق ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، ۵۳ وظیفه قانونی متوجه شهرداری های کشور است که آنچه بیش از پیش مورد توجه قرار دارد بند ۲۱ ماده ۵۵ قانون شهرداری است که در آن آمده احداث بناها وساختمان های مورد نیاز محل از قبیل رختشوی خانه، مستراح، حمام عمومی، کشتارگاه، میدان، باغ کودکان و ورزشگاه مطابق اصول صحیح و فنی و اتخاذ تدابیر لازم برای ساختمان خانه های ارزان قیمت برای اشخاص بی بضاعت ساکن شهر.بنابراین ملاحظه می شود که در بخش انتهایی بند مذکور قانونگذار به نوعی امر تامین مسکن را از جمله وظایف شهرداری ها معین کرده است، اما نکته ای که در این بین وجود دارد این است که شهرداری ها خود به صورت مستقیم در تولید مسکن نقشی ایفا نمی کنند وبرخی از محدود عملکردهای شهرداری تهران نیز در این زمینه ، اساسا در میان سایر شهرداری ها عمومیت ندارد. به عبارت بهتر ، شهرداری ها به لحاظ برخی موانع و محدودیت های اعتباری و قانونی و تشکیلاتی ، خود مستقیما به عنوان تولید کننده و عرضه کننده در این عرصه فعال نیستند، چراکه در امر سیاستگذاری بازار مسکن نقشی برای شهرداری ها در نظر گرفته نشده و یا بسیار کمرنگ به آن توجه شده است. ولی اجرای هریک از وظایف دیگر شهرداری ها به نوعی بر بازار مسکن و قیمت زمین و مستغلات و هم چنین بر نرخ تولید مسکن اثر می گذارد.

نقش شهرداری ها در بازار مسکن

اساسا در شهرها، تعریف مسکن محدود به تعریف سرپناه نیست و مفهوم آن ابعاد وسیعتری از سرپناه را در برمی گیرد که مشتمل بر کلیه نیازمندی های شهری، دسترسی به امکانات و تاسیسات عمومی است. از این رو نقش شهرداری ها و وظایف آنها ماهیتا در تحقق تعریف کامل مفهوم مسکن عینیت بیشتری می یابد.طبق ماده یک قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷ آذر ۱۳۴۷، نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تامین نیازمندی های شهری و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها و پارکینگ ها و میدان ها و حفظ و نگهداری پارک هاو باغ های عمومی موجود و تامین سایر تاسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محله ها و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرک از وظایف اساسی شهرداری هاست و شهردار ها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی هستند.اجرای چنین وظیفه ای از سوی شهرداری ها به لحاظ محدودیت منابع مالی و اعتبارات عمران شهری و یا به لحاظ اتخاذ سیاست های خاصی از نظر فضایی به نحو عادلانه ای توزیع نمی گردد و موجب عدم تعادل بازار مسکن در داخل محدوده قانونی شهر می شود. بدین ترتیب قیمت مسکن در بخش ها و محله هایی از شهر که از این خدمات و امکانات بهره مند می گردند، افزایش می یابد و حتی اجرای وظایف شهرداری می تواند جهت توسعه شهر را نیز تغییر دهد.

از سوی دیگر فعالیت های عمرانی و اتخاذ برخی از سیاست ها در داخل بافت های شهری اعم از توسعه فضاها و امکانات و عرضه بهتر خدمات از سوی شهرداری ها نیز خود موجب افزایش سرمایه گذاری در امر مسکن و بهسازی و تجدید بنای واحدهای مسکونی – ودر نتیجه تاثیر بر بازار مسکن – می شود. به عبارت بهتر، این عوامل از مهم ترین علل در افزایش قیمت زمین در داخل بافت های شهری موجود و تمایل به بهره گیری هرچه بیشتر از فرصت پیش آمده به صورت گرایش به تخریب زود هنگام ساختمان و استفاده از زمین در کاربری یا تراکم جدید و بهره مندی از زمین در موقعیت پردرآمد تر بوده است.