نقض مداوم حقوق شهروندی در نظام شهرسازی ایران(۳)

٨– حقوق ارتفاقی متقابل
در حالی که مقررات شهرسازی ‌حقوق مالکانه ساکنان شهرها را محدود می کنند ‌همزمان یک سلسله حقوق ارتفاقی متقابل برای مالکان پلاک های ثبتی برقرار می‌سازند. می دانیم که حق ارتفاق یکی از گونه های حق عینی است . ماده ٢٩ قانون مدنی ، شاخه های ‌ حق عینی را چنین آورده است:
« ممکن است اشخاص نسبت به اموال علاقه های ذیل را دارا باشند:
١‌ – حق مالکیت ( اعم از عین یا منفعت )
٢- حق انتفاع
٣- حق ارتفاق به ملک غیر
مفاهیم حق مالکیت وحق انتفاع در جای خود روشن و از بحث ما بیرون هستند ولی حق ارتفاق و گونه‌های آن در گذر زمان دچار دگرگونی شده اند. ‌و ما در اینجا با تفصیل بیشتری از آنچه در جلد یکم قانون مدنی مصوب سال ١٣٠٧ آمده است به آن می پردازیم
الف – تعریف
ماده ٩٣ قانون مدنی ، حق ارتفاق را چنین تعریف کرده است:
« ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری »
این تعریف نشان می دهد که مالک یک ملک می تواند در ملک دیگری دارای حقی باشد. در حالی که ملکِ پذیرای حق ارتفاق در مالکیت شخص دیگری است ولی پذیرای حق ارتفاق برای ملک مجاور می باشد و از تمامیت مالکیت آن کاسته می شود. حق ارتفاق ، یک حق عینی است و هرکس مالک ملک باشد از آن برخوردار است. در حالی که پاره ای از حقوق عینی با در نظر گرفتن شخص دارنده آن در ملک دیگری برقرار می شوند مانند حق انتفاع سُکنی که برای شخص معینی در ملک دیگری برای مدت معین‌یا دوران زندگی ذینفع ثابت می گردد. حق ارتفاق، خواه عینی یا شخصی ، به گونه مستقیم ملک دیگری را مقّید می سازد و نه اینکه تعهد و تکلیفی را به شخص معینی تحمیل کند.
ب – سبب حق ارتفاق
ماده ٩۴ قانون مدنی پیدایش حق ارتفاق را به اراده اشخاص و صاحبان املاک وابسته کرده و آن را تابع عقد و تراضی طرفین قرارداده است . همین گونه حق ارتفاق در ماده ۶٨۶ قانون مدنی فرانسه پیش بینی شده است. ولی ماده ۶٨٧ قانون مدنی فرانسه گونه دیگری از حق ارتفاق را پیش بینی کرده که ‌بر پایه قانون استوار شده ‌و مصداق آن را «حق ارتفاق شهری » نامیده است.
پ – حق ارتفاق آشکار و ناآشکار
حق ارتفاق برای یک ملک در ملک دیگر در بیشتر موارد آشکار است. مانند حق رفت وآمد و یا حق داشتن نهری برای جریان آب که مسیر روشنی دارند. یا حق روزن که امکان دید از یک پنجره به ملک دیگری را فراهم می سازد. ولی ماده ۶٨٩ قانون مدنی فرانسه حق ارتفاق ناآشکار را چنین تعریف کرده است:
« حق ارتفاق ناآشکار ، حق ارتفاقی است که دارای علامت خارجی و ظاهری نیست برای مثال مانند ممنوعیت ساخت روی یک زمین یا الزام مالک یک زمین براینکه از ارتفاع معینی بیشتر نسازد».
بر پایه این مواد، مقررات شهرسازی که محدودیت هایی در ساخت و ساز در املاک مردم و خطوط عقب نشینی در کوچه ها و خیابان ها به وجود می‌‌آورند در جای خود زمینه ساز ایجاد حقوق ارتفاقی متقابل برای صاحبان املاک نسبت به یکدیگر از جهت دید و منظره ، برخورداری از تابش نور آفتاب ، جریان هوا ، همسانی ارتفاع ساختمان ها، برخورداری از دریافت امواج فرستنده ها، پرهیز از خطر سقوط اجسام از ساختمان مرتفع غیر مجاز روی ساختمان‌های مجاور ، جلوگیری از افزایش آلودگی هوای ناشی از دستگاههای و سرماساز و موارد گوناگون دیگری هستند و اینگونه حق ارتفاق نه به اراده اشخاص و مالکین بلکه بر پایه قانون ایجاد می شوند. به دیگر سخن اگر مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در قالب طرح‌های جامع و طرح های تفصیلی شهرها محدودیت هایی از جهت ارتفاع طبقات ساختمان‌ها، میزان پیش آمدگی ساختمان نسبت به طول پلاک ثبتی و خطوط عقب نشینی در کوچه ها و خیابان ها را به صاحبان املاک تحمیل می کنند و شهرداری مکلف است در صدور هر پروانه ساختمانی ‌ این محدودیت ها را تصریح و تبعیت مالکان پلاک‌های ثبتی را در مورد آن ها کنترل و تضمین کند، طبعاً این محدودیت‌ها برای‌ همه املاک و صاحبان آن ها حقوق ارتفاق متقابلی را به وجود می آورند که هیچ یک از آنان نمی تواند از آن تجاوز کند.
از آنجا که ‌مقررات شهرسازی در جهت منافع عمومی نیز هستند بنابراین تراضی مالکان املاک مجاور با یکدیگر و حتی در یک بخش شهری بر افزایش ارتفاع ساختمان ها به دستاویز بهره مند شدن از حقوق مالکانه خود غیر قانونی است و شهرداری نمی‌تواند به اینگونه قراردادها که برخلاف نظم عمومی هستند بر پایه ماده ۶ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران اعتبار بخشد.‌

٩–گود برداری غیر قانونی
الزام مالکان پلاک های ثبتی به تبعیت از مقررات طرح جامع و طرح تفصیلی که هم سطح بودن ارتفاع ساختمان ها را در پی دارد و ایجاد حقوق ارتفاقی متقابل برای مالکان زمین ها می کند این نتیجه را نیز در بر دارد که هیچ یک از مالکان نمی تواند برای ساخت وساز در ملک خود گودبرداری غیر قانونی کند. به دیگر سخن همانگونه که صدر ماده ٣٨ قانون مدنی که مالکیت زمین را مستلزم فضای محاذی آن تا هر کجا که بالا رود دانسته بود ، تحت تأثیر مقررات شهرسازی و حق ارتفاق متقابل مالکان پلاک های ثبتی از جهت محدودیت ارتفاع ساختمان ها قرار گرفت، ذیل این ماده که به مالک زمین اذن هرگونه تصرفی نسبت به زیر زمین داده است مشمول همین محدودیت ها قرار ‌گرفته است. از آنجا که ساختمان ها باید همسان بوده و از محدودیت ارتفاع تبعیت کنند، هر گونه گودبرداری در زیر زمین هم باید با پلاک های مجاور همسان باشد تا خطر ریزش ساختمان مجاور به دلیل رانش خاک را که باعث خطرات جانی و مالی برای همسایگان است به وجود نیاورد. بنابراین هر گونه گودبرداری افراطی و بیش از متعارف در کنار ساختمان هایی که با ارتفاع کم و در چارچوب طرح تفصیلی در شهرها ساخته شده اند تجاوز به حقوق ارتفاقی متقابل صاحبان املاک و تخلف از مقررات شهرسازی است.
اینگونه گودبرداری های غیر قانونی و افراطی که در پی فروش تراکم ساختمانی و بالابردن غیر قانونی ارتفاع ساختمان‌‌ها انجام می شود در بسیاری از موارد به ریزش ساختمان های مجاور یا آسیب کلی به آن ها و کشته و مجروح شدن ساکنان آن ها و یاکارگران در روندگود برداری ‌انجامیده ‌که مسئولیت کیفری شهردار و دست‌اندرکاران اینگونه ساخت وسازها را بر می انگیزد. ماده ١٣٢ قانون مدنی هم در مقام ایجاد محدودیت برای مالک یک ملک در تصرف در ملک خود و محدود کردن قاعده تسلیط مذکور در ماده ٣٨ قانون مدنی برآمده و مقرر داشته است:
« کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضّرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد».
هر چند اینگونه گودبرداری‌های ‌غیر قانونی مشمول منع تصرف مستلزم تضرر همسایه مذکور در این ماده هستند ولی ‌مقررات شهرسازی و محدودیت ارتفاع ساختمان ها، فراتر از قاعده لاضرر که صرفاً مبّین نظریه منع سوء استفاده از حق است ، حقوق ارتفاقی متقابل برای مالکان زمین های مجاور به وجود می‌آورند که از حقوق عینی هستند و مالک هر پلاک ثبتی می تواند با استناد به این حق ارتفاق شهری از گودبرداری غیر قانونی و افراطی در ملک مجاور پیشگیری کند.

١٠– محدودیت های شورای عالی شهرسازی و معماری
از سوی دیگر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران نیز در تصویب طرح جامع شهری بر پایه تعریف مقرر در بند ٢ ماده یک قانون وزارت مسکن و شهرسازی مصوب ١٣۵٣ ویا کمیسیون ماده ۵ (اصلاحی سال ١٣۶۵) در تصویب طرح تفصیلی که تعریف آن در بند ٣ ماده یک قانون وزارت مسکن و شهرسازی سال ١٣۵٣ آمده است افزون بر محدودیت هایی که در تعاریف مزبور آمده اند، مکلف به رعایت حقوق مالکانه شهروندان در پلاک های ثبتی در هر شهر و نیز دیگر کاربرها مانند فضاهای سبز ، فرهنگی ، میدان ها، اتوبان ها و غیره هستند . در واقع شهرها موجودات زنده ای هستند که حقوق مالکانه مردم و حقوق عمومی جامعه در تارو پود آن ها مانند رگ ها و موی رگ ها در تن یک انسان زنده ، زمینه ساز جریان خون و ادامه حیات هر فرد انسانی هستند. به دیگر سخن شورای عالی شهرسازی و معماری یا کمیسیون ماده ۵ آن به سان یک پزشگ جراح که یک تن مرده را کالبد شکافی می کند نیست که هر عنصری از تن مرده را هرگونه می خواهد بیرون آورد و یا تخریب کند. این نهادهای حقوق عمومی وظیفه دارند حقوق مالکانه و حقوق مکتسبه شهروندان در ساخت و سازهایی که در چارچوب طرح های جامع و تفصیلی پیشین انجام شده اند و کاربرهای ها و خطوط ارتباطی شهرها و حفظ فضاهای سبز را در هر تصمیم گیری دقیقاً رعایت کنند.

١١– حقوق کشورهای دیگر
ویژگی نظم عمومی مقررات شهرسازی در قوانین و آراء دادگاهها در کشورهای دیگرنیز مورد تأکید قرار گرفته اند. در حقوق ایالات متحد آمریکا آرایی از مراجع قضایی این کشور در سال ١٩٠٩ و ١٩٢٧ صادر شدند که مبانی مربوط به نظم عمومی مقررات مربوط به ارتفاع ساختمان ها و تراکم ساختمانی را مورد تأکید قرار دادند. ‌مقررات منطقه بندی وکاربری زمین ها نیز در این کشور درسال ١٩٢٨ به تصویب رسیدند و در ایالات با دقت به مورد اجرا گذارده شدند . در حقوق انگلیس نیز قانونگزاری های گسترده‌ای در این زمینه انجام شده اند که اجرای آن ها با دقت هر بیشتر از سوی شهرداری ها و دولت تضمین شده است.
در‌ فرانسه‌، محدودیت‌های‌ مقررات‌ شهرسازی‌ دیر‌زمانی‌ است‌ که ‌اجرا ‌می‌شود. در این‌ کشور دو ‌‌مجموعه ‌قوانین ‌یکی‌ در ‌زمینه ‌شهرسازی‌‌Code de l’urbanisme‌ ‌و دیگری ‌مجموعه ‌مقررات ساخت ‌و ساز ‌و سکنی‌Code de la constructioin et de l’abitation‌ به تصویب رسیدند که دارای مقررات و پیش‌بینی‌های جامعی در این زمینه ها هستند. مؤلفّان برجسته حقوق مدنی فرانسه، مقررات شهرسازی را چنین تعریف کرده اند:
«شهرسازی هنر ساختمان سازی و اداره شهرها از طریق فراهم کردن نیازهای گوناگون اقتصادی، اجتماعی،‌ زیبا ساختن ساخت وسازها و پاره ای از مقررات نظم اجتماعی از جهت بهداشتی و سلامت عمومی است. هنگامی‌که قواعد این هنر وصف حقوقی به خود می گیرند موضوع قانونگزاری شهرسازی قرار می‌گیرند که می‌توانند پیامدهای عمیقی روی مالکیت خصوصی داشته و مالکان باید از این قوانین آمره تبعیت کنند».
ماده ١-١١٢ و مواد بعدی از مجموعه مقررات شهرسازی در فرانسه مصوب ٣١ دسامبر ١٩٧۵ قاعده‌ای به نام «سقف قانونی تراکم ساختمانی» را تصویب کرده‌اند. این مقررات دارای این نتیجه هستند که اگر حق ساخت و ساز وابسته به حق مالکیت بر زمین است ولی ساختمان نباید از تراکم (ارتفاع) معینی که بر پایه میزان مساحت ساختمان و میزان مساحت زمینی که این ساختمان روی آن ساخته می شود یا ساخته شده به دست می آید فراتر رود. قانون، محدودیتی برای این تراکم ایجاد کرده است که سقف قانونی تراکم (P.L.D.) نامیده می شود . سقف حداکثر برای شهرها برابر عدد یک، مگر پاریس که یک و یک دوم است. نتیجه این محدودیت آن است که ساختمان از ارتفاع معینی بالاتر نرود.

١٢– ضمانت اجرای مقررات شهرسازی
مقرراتی که از دوران تاریخی دوران ساسانی و پیش از آن در ایران وجود داشته و درکتاب های گوناگونی چون «احکام السلطانیه» مدّون شده‌اند در پاسخ به نیازهای زندگی شهری و ایجاد نظم در روابط مردم به ویژه اصناف گوناگون ایجاد شده اند . این مقررات در طول تاریخ از سوی مقامی به نام «مُحتسب» درشهرها به مورد اجرا درآمده و با هرگونه تخلّفی از آن ها برخورد می کردند. با پیروزی مشروطیت در ایران نخستین قانون بلدیه در ١٢٨۶ خورشیدی دقیقاً وبی درنگ پس از تصویب متمّم قانون اساسی در ١۵ مهر ١٢٨۶ خورشیدی به پیروی از الگوی کشورهای اروپایی در ایران به تصویب رسید . سپس در سال ١٣٠٩ خورشیدی قانون تازه تر وکامل تری در مورد بلدیه تصویب شد. قانون شهرداری ، انجمن شهر وقصبات در سال ١٣٢٨ و قانون تکامل یافته شهرداری در سال ١٣٣۴ به تصویب رسید که هم اکنون لازم‌الاجراست.
پیش از این گفتیم که بند ٢۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری صدور پروانه ساختمانی را در صلاحیت شهرداری‌ها گزارده و ماده ١٠٠ این قانون نیز مالکان پلاک های ثبتی در شهرها و حریم آن ها را ملزم به گرفتن پروانه ساختمانی در هر گونه تصرف مالکانه و ساخت وساز در ملک خود کرده است. به دیگر سخن، تأسیس شهرداری برای حفظ نظم شهرها و تضمین اجرای دقیق مقررات ‌‌ شهرسازی است. ‌ این نهاد مدنی و غیر دولتی پس از تأسیس تا دو دهه گذشته به وظایف خود عمل کرده است. ‌به ویژه پس از تصویب اصل ١٠٠ قانون اساسی و وابسته کردن شهرداری ها به شوراهای شهری که می بایست برگزیدگان مردم باشند باید پیروی شهرداری ها از قوانین کشور و انجام وظایفی که قانون شهرداری و مقررات شهرسازی برعهده این دستگاه گزارده است جدّی تر می شد تا شهرهای کشور ما نماد پیشرفت، آرامش و امنیت شهروندان باشند. این حقیقتی است که کمیته تحقیق و بررسی در ‌زمینه ریشه های خشونت و بزهکاری در فرانسه درسال‌های منتهی به ١٩٨٠ در گزارش خود چنین تأکید کرده است:
«شهر‌به‌جایی اطلاق می شود که درآنجا تمّدن و مقررات بر توحّش و خشونت غلبه داشته باشد».
در همین گزارش در باره رابطه جمعیت شهری و بزهکاری چنین آمده است:
«از قرن ها پیش دانشمندان دریافته بودند که جامعه شهری بیش از جامعه‌های دیگر، وقوع جرم و خشونت را تسهیل می نماید. در این امر دو علت وجود دارد: یکی آنکه وسایل اغوای نفس در شهر به مراتب بیش از جاهای دیگر است. دیگر آنکه مجرم در شهر بهتر وآسان تر می تواند خود را مخفی نموده و از کنترل اجتماعی و تعقیب رهایی یابد. بنابراین وجود جرم در شهرها امر تازه‌ای نیست لیکن آنچه امروز موجب ناراحتی مردم و مقامات مسئول گردیده ازدیاد بی رویه جرائم در شهرهاست. در قسمت اول این گزارش نشان داده شد که جنایت و خشونت در شهرها گسترش بیشتری دارند . هرچه شهر بزرگتر شود به همان نسبت و حتی بیشتر تعداد جرائم روبه ازدیاد می‌گذارد. به نحوی که می توان گفت ضریب ازدیاد جرائم به مراتب بیش از آهنگ بزرگ شدن شهرهاست . مهم تر آنکه جرائم خشن و وحشتناک بیشتر در شهرهای پر جمعیت و بزرگ واقع می شوند».
ولی در خلال دو دهه گذشته همه کسانی که به نام شهردار تهران قدرت را در پایتخت کشور به دست گرفته‌ و به ناروا خود را بر دو شهرستان مستقل دیگر ری و شمیران نیز تحمیل کرده اند بی استثنا و با بی پروایی راه خشونت و قانون شکنی را در پیش گرفته اند . این اشخاص به جای دفاع از طرح جامع و طرح تفصیلی و قوانین الزام‌آور شهرسازی که حاصل ‌٨٠ سال تجربه قانونگزاری در کشور و از افتخارات رژیم گذشته و حقوقدانان و مهندسان ایرانی است این مقررات زندگی بخش را دستمایه کسب در‌آمدهای نا‌مشروع در این سه شهرستان کرده اند. این روش‌های ویرانگر که تجاوز به حقوق مالکانه مردم ، حقوق عمومی و تأسیسات زیر بنایی شهری است شیرازه پایتخت کشور و دو شهرستان ری و شمیران را آشفته کرده و پیامدهای خطرناکی چون گسترش بی رویه این شهرها، افزایش چند برابری جمعیت‌، آلودگی شدید هوا، گسترش بیماری ها و مرگ و میرها ، ترافیک های سنگین که اوقات گرانبها و زندگی مردم را همه روزه تلف می‌کند، گسترش خشونت و بزهکاری این ها همه بخشی از پیامدهای مستقیم این قانون شکنی خطرناک از سوی شهرداران تهران در این دو دهه بوده اند. بخش عمده وجوهی هم که از این راه غیر قانونی به دست آمده با ‌ریخت وپاش و روش های فساد برانگیز هزینه شده اند و در این میان شهروندان این‌سه شهرستان بازنده اصلی این‌شیوه مدیریت شهرداری‌تهران بوده‌اند‌که متأسفانه به‌دلیل ضعف حاکمیت و مجلس و نبودِ مرجع دادخواهی در کشور به الگویی برای دیگر شهرهای کشور تبدیل شده است. در برابر این روش ها و تجاوز به حقوق مالکانه مردم و حقوق عمومی و با توجه به مبانی حقوقی مقررات شهرسازی اینک به سازکارهای حقوقی موجود برای برخورد با این قانون شکنی می‌پردازم.

١٣ – دعوی ابطال پروانه ساختمانی
همانگونه که دیدیم بند ٢۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری ، صدور پروانه ساختمانی را در صلاحیت شهرداری قرار داده است تا این نهاد غیر دولتی در صدور پروانه، اجرای دقیق وکامل مقررات شهرسازی و حقوق مالکانه همسایگان دور و نزدیک را تضمین کند. ولی هنگامی که شهردار در یک شهرستان با دریافت وجوه غیر قانونی این مقررات را زیر پا می‌گذارد و اجازه ساخت وساز افزون بر میزان و ارتفاع مقرر در طرح جامع و طرح تفصیلی را به صاحبان املاک می دهد اعتبار این سند اداری و پروانه ساختمانی مخدوش می گردد وبه ابزاری برای تجاوز به حقوق مالکانه و حقوق ارتفاقی همسایگان تبدیل می شود. ماده ١٣ قانون دیوان عدالت اداری در راستای اصل ١٧٣ قانون اساسی ، رسیدگی به شکایات و تظلمات و اعتراضات اشخاص نسبت به تصمیمات و اقدامات واحدهای دولتی ، وزارت خانه ها و شهرداری ها را در صلاحیت دیوان عدالت اداری قرارداده است. هر فردی که از تصمیم یا اقدام واحدهای مذکور در این ماده متّضرر و حقی از او تضییع شده و یا آنکه اجرای تصمیم‌های واحدهای مذکور و اقدامات آن ها در آینده موجب تضییع حق او شود خواه این شخص مالک پلاک ثبتی متقاضی صدور پروانه بوده ویا در ارتباط با تصمیم یا اقدام اداری ‌شهرداری در صدور پروانه ساختمانی و توافق با مالک پلاک ثبتی، شخص ثالث باشد مانند همسایگان مجاور ویا دورتر می تواند برای ابطال اینگونه تصمیم ها یا اقدامات علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری دادخواهی کند و این دیوان صلاحیت رسیدگی به اینگونه شکایات و د‌ادخواهی ها و ابطال پروانه ساختمانی را که با نقض حقوق مالکانه متقاضی و مقررات شهرسازی صادر شده است دارد. دادخواهان همچنین می توانند برای پیشگیری از ورود خسارات ناشی از اجرای اینگونه پروانه های ساختمانی از جهت گود برداری های غیر قانونی ویا احداث ساختمان بیش از ارتفاع قانونی بر پایه ماده ١۵ قانون دیوان عدالت اداری درخواست صدور دستور موقت برمنع یا توقف عملیات اجرایی ناشی از این پروانه ساختمانی را بنمایند.
اگرچه دیوان عدالت اداری در خلال سه دهه پس از تأسیس آن بر پایه اصل ١٧٣ قانون اساسی ، مرجع مؤثری برای دادخواهی مردم در برابر تصمیم های مقامات قوه مجریه و شهرداران نبوده است ولی این تکلیف از قضات این دیوان ساقط نمی شود و تصمیم گیری نکردن در برابر اینگونه شکایات از نمونه‌های روشن استنکاف از احقاق حق و مصداق ماده ٣ قانون آئین دادرسی مدنی و ماده ۵٩٧ قانون مجازات اسلامی است. شایسته یادآوری است که در پی شکایات گوناگون مردم به دیوان عدالت اداری علیه شهرداری تهران و اعتراض به تغییر کاربری اراضی به گونه موردی از سوی شهرداری به درخواست پاره‌ای از مالکان پلاک های ثبتی به زیان دیگران،‌‌ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری اقدامات شهرداری تهران در تغییر‌کاربری به گونه موردی در طرح تفصیلی را که فروش تراکم هم مصداق آن است غیر قانونی دانست . متن این رأی که در روزنامه رسمی شماره ١۴۵۴۶ در تاریخ ١٧/١١/١٣٧٣ انتشار یافته چنین است:
« اِعمال اختیار مندرج در ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران موضوع تغییر طرح تفصیلی با توجه به تعریف آن بشرح بند ٣ ماده یک قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن وشهرسازی، مستلزم مراعات اصول مربوط به مراحل تهیه و تنظیم طرح اصلاحی و پیشنهاد آن توسط مراجع قانونی ذیربط و توجه به ضوابط و معیارهای فنی و تخصصی از لحاظ احراز ضرورت تغییر طرح و تناسب زمین مورد نظر از حیث مساحت و محل وقوع برای رفع نیازمندی‌های عمومی و همچنین منوط به رعایت حقوق مکتسب اشخاص در اراضی مذکور و نهایتاً هماهنگی آن با طرح جامع شهر است. بنابراین تغییر کاربری اراضی شهری به صِرف تقاضای اشخاص ذینفع ، فارغ از مقررات قانونی و اصول فنی مربوط به تاسیسات عمومی شهری به ویژه در مورد زمین هایی که حق استفاده مجاز از آن ها تثبیت شده وبا صدور جواز ساختمانی به مرحله اجرا در آمده است ، جواز قانونی ندارد و دادنامه شماره ۴٧١ مورخ ٢١/۵/٧٢ هیأت تجدید نظر دیوان مبنی بر تایید دادنامه شماره ١٠٢٣ مورخ ٢٣/١٢/٧١ شعبه نهم دیوان در پرونده کلاسه ٧٠/٨١٧ که مفید این معنی است موافق اصول و موازین قانونی تشخیص داده می شود. این رأی به استناد قسمت آخر ماده ٢٠ قانون دیوان عدالت اداری برای شعب دیوان و سایر مراجع ذیربط در موارد مشابه لازم الاتباع است».
این رأی وحدت رویه که برای همه شعبه های دیوان در حکم قانون و الزام آوراست بر ویژگی آمره بودن و نظم عمومی طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها انگشت گزارده و دستکاری در ارتفاع ساختمان ها و میزان تراکم مجاز به گونه موردی ‌با دریافت وجوه غیر قانونی از سوی شهرداری را در بر می گیرد. بنابراین دیوان عدالت اداری در برابر طرح شکایت از سوی همسایگان دور و نزدیک که از صدور اینگونه پروانه‌های ساختمانی از جهات گوناگون متضرر می شوند تکلیف دارد با تصمیم شهرداری برخورد و نسبت به ابطال چنین پروانه هایی تصمیم گیری کند.

١۴ – دعوی تخریب و اعاده حق ارتفاق
حق ارتفاق شهرسازی، مانند هر حق ارتفاق دیگری است. حق ارتفاق یکی از شاخه‌های حقوق عینی است که مالک یک ملک در ملک دیگری دارد. شهرداری مالکیتی در پلاک های ثبتی که موضوع حقوق مالکانه مردم است ندارد. وظیفه شهرداری تنها مدیریت ساخت و سازها و رعایت طرح جامع و تفصیلی در صدور پروانه ساختمانی است. بنابراین هرگونه توافق شهرداری و مالک یک پلاک ثبتی بر فروش تراکم اضافی در برابر دریافت وجوهی از متقاضی غیر قانونی است. این توافق با تجاوز به حقوق مالکانه همسایگان ‌ انجام می شود و نسبت به آنان که اشخاص ثالث در این توافق هستند قابل استناد نیست. اینگونه پروانه ساختمانی ‌تجاوز به مقررات شهرسازی است و برای مالکی که این تراکم اضافی را خریداری می کند حقی به زیان همسایگان و حقوق عمومی جامعه ایجاد نمی‌کند. بنابراین دارنده حق ارتفاق شهری می تواند برای دفاع از حق عینی خود و پیش‌گیری از تجاوز به آن ویا اعاده آن در صورت ایجاد موانع بر سرراه آن از همه ابزارهای حقوقی که هر مالکی در دفاع از حق عینی خود از آن برخوردار است در مراجع عمومی دادگستری بهره برداری کند.
شعبه سوم مدنی دیوان تمیز فرانسه در یکی از آراء خود در ٣ فوریه ١٩٨٢ در باره اینگونه حق ارتفاق که Servitude d’urbanisme نامیده چنین اظهار نظر کرده است:
«اشخاص حق ندارند از حق ارتفاقی که برآمده از منافع عمومی است وبه ویژه حق ارتفاق شهرسازی تجاوز کنند».
شعبه یکم مدنی دیوان تمیز فرانسه نیز در رأی دیگری در ٢٨ اکتبر ١٩۶۴ در باره تخریب موانع و اعاده حق ارتفاق چنین اظهار نظر کرده است:
« مالک زمینی که از حق ارتفاقِ منع ساخت بیش از ارتفاع معین در ملک غیر برخوردار است حق دارد درخواست تخریب آن بخش از ساخت وسازی را بکند که از سوی همسایه روی زمینی که موضوع و پذیرای حق ارتفاق است ساخته شده و از سقف و ارتفاع مجاز تجاوز کرده است. هدف از این تخریب آن است که تمامیت حق ارتفاقی که به ملک او وابسته است حفظ شود».
مؤلفان حقوق مدنی فرانسه نیز در تأئید دعوی اعاده حق ارتفاق گفته اند:
« دارنده یک حق ارتفاق از حق طرح دعوی مالکانه برای پشتیبانی از حق عینی خود در برخورد با هرگونه تجاوزی برخوردار است. این یک دعوی اعاده حق ارتفاق است. این دعوی به مالک ملکی که دارنده حق ارتفاق نسبت به ملک غیر است اجازه می دهد حتی درخواست تخریب ساختمانی را که روی پلاک ثبتی دیگری که متحمل و پذیرای حق ارتفاق است و مانع اجرا و بهره مند شدن از این حق ارتفاق شده است ‌مطرح کند. مانند اینکه موضوع حق ارتفاق این باشد که همسایه ساختمان خود را از ارتفاع معینی بالاتر نسارد».
ماده ١٠۶ قانون مدنی ایران نیز همین نتایج را تأکید می کند. برپایه این ماده:
« مالک ملکی که مورد‌ حق ارتفاق غیر است نمی تواند در ملک خود تصرفی نماید که باعث تضییع یا تعطیل حق مزبور باشد مگر با اجازه صاحب حق».
حق ارتفاق، حق عینی است. همانگونه که اگر حق عبور یا حق مجرای آب مسدود شود ذینفع اینگونه حق ارتفاق می تواند اعاده حق خود را بخواهد در حق ارتفاق شهرسازی هم همین حکم جاری است و ذینفع می تواند به موجب این ماده تخریب ساختمانی را که از ارتفاع مقرر تجاوز کرده است در حدودی که حق ارتفاق او اعاده شود از دادگاه خواستار شود. ماده ١۵٩ قانون آیین دادرسی مدنی سال ١٣٧٩ نیز در تعریف دعوی ممانعت از حق می گوید:
« تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری می نماید».
حق ارتفاق در این ماده دارای معنی عاّم است و حق ارتفاقی که به اراده اشخاص ویا به حکم قانون ایجاد شده است مانند حق ارتفاق شهرسازی را در بر می گیرد. ماده ١٠۶ قانون مدنی به دارنده حق ارتفاق، حق مالکانه در دفاع از این حق و پیش گیری از تضییع یا تعطیل این حق عینی را داده است. ولی ماده ١۵٩ قانون آئین دادرسی مدنی که زیر عنوان تصرف عدوانی و ممانعت از حق آمده است دفاع از استمرار این حق ارتفاق است. بر پایه هر دو ماده مزبور مالک یک ساختمان که بر پایه مقررات شهرسازی وبا ارتفاع مقرر در طرح جامع و طرح تفصیلی ساخته شده است می تواند با طرح دعوی علیه مالک ملک مجاور و یا دور‌تر الزام او را به رعایت حق ارتفاع مقرر در مقررات شهرسازی و یا تخریب ساختمان اضافی را از دادگاه درخواست کند. هدف از طرح این دعوی این است که حق ارتفاق ملک او نسبت به املاک مجاور حفظ شود.

‌١۵– مسئولیت کیفری شهرداران
از آنجا که مقررات شهرسازی برای حفظ نظم شهرسازی و پشتیبانی از حقوق مالکانه شهروندان تصویب شده اند از مقررات آمره و مربوط به نظم عمومی هستند. در تایید ویژگی این مقررات، ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصریح کرده است:
«شهرداری ها مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران طبق مفاد ماده٢ می باشند…».
ماده ٢ این قانون نیز ناظر به سیاست های کلی شهرسازی و طرح های جامع شهری شامل منطقه بندی ، ‌ نحوه استفاده از زمین ، مناطق صنعتی، بازرگانی ، اداری ، مسکونی، تأسیسات عمومی، فضای سبز و سایر نیازمندی های عمومی شهر و تصویب طرح جامع و تفصیلی شهرهاست. تبصره ماده ٧ نیز راه را بر هر گونه تعبیر و تفسیر از سوی شهرداری ها بسته و مقرر داشته است:
«در موارد ابهام و اشکال و اختلاف نظر در نحوه اجرای طرح های جامع و تفصیلی شهری موضوع ماده ۵، مراتب در شورای عالی شهرسازی مطرح و نظر شورای عالی قطعی و لازم الاجرا خواهد بود».
بر پایه این مواد، شورای عالی شهرسازی و معماری قانونگزار مقررات شهرسازی است و شهرداری ها مجری این مقررات هستند و از باب جدایی قانونگزاری از اجرا، شهرداری حق هیچگونه تخلف یا چون و چرا در باره این مقررات را ندارد. بنابراین هرگونه توافقی میان شهردار و یک متقاضی صدور پروانه ساختمانی بر افزایش ارتفاع ساختمان (فروش تراکم ساختمانی) در برابر دریافت هرگونه وجهی غیر قانونی و بی اعتبار است. از جهت کیفری نیز این توافق و دریافت هرگونه وجهی از سوی شهردار بَزَه ارتشا شمرده می‌شود و مشمول ماده ٣ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا ‌ مصوب سال ١٣۶٧ است. این ماده مقرر می دارد:
« هریک از مستخدمین و مأمورین دولتی اعم از قضایی و اداری یا شوراها و شهرداری ها یا نهادهای انقلابی و به طور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح… برای انجام دادن یا انجام ندادن امری که مربوط به سازمان‌های مزبور می باشد وجه یا مال یا سند پرداخت وجه یا تسلیم مالی را مستقیماً یا غیر مستقیم قبول نماید مرتشی است…».
در واقع هریک از شهرداران که در برابر قبول وجوهی از متقاضیان صدور پروانه ساختمانی از انجام وظایف و تکالیفی که ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران از جهت اجرای طرح جامع و طرح تفصیلی، سقف تراکم و ارتفاع مجاز که باید در صدور پروانه رعایت کند تخلف کند مشمول این ماده خواهد بود. پرداخت کننده هرگونه وجهی برای خرید تراکم ساختمانی و نقض مقررات شهرسازی نیز طبق ماده ۵٩٢ قانون مجازات اسلامی سال ١٣٧۵ به عنوان رشوه دهنده قابل پیگرد کیفری است و این ماده کیفر حبس از ۶ ماه تا ٣ سال ویا ٧۴ ضربه شلاق برای وی مقرر کرده است.
اجرای قانون باید بی هرگونه تبعیضی باشد . به ویژه مقررات شهرسازی که آمره و مربوط به نظم عمومی هستند و همزمان با ایجاد محدودیت درساخت و سازها برای همه پلاک های ثبتی مشمول طرح جامع و طرح تفصیلی، ‌ حقوق ارتفاقی متقابل در همسان بودن ارتفاع ساختمان ها ‌را برای مالکان این پلاک ها ایجاد می کنند.
ماده ٣ قانون تشدید مجازات ارتشا که می گوید، هریک از مستخدمین و مأمورین دولتی … یا شهرداری ها برای انجام دادن یا انجام ندادن امری که مربوط به سازمان‌های مزبور می باشد وجه یا مال یا سند پرداخت … را قبول نماید در حکم مرتشی است به گونه آشکار ممنوعیت دریافت هر گونه وجهی را برای ‌واگذاری تراکم مازاد بر تراکم مجاز در بر می گیرد. در واقع اگر هریک از مالکان حق ساخت وساز تا ارتفاع معینی را داشته باشد شهرداری نمی تواند در صدور پروانه و موافقت با آن وجهی دریافت کند و اگر چنین حقی نداشته باشد شهردار نمی تواند با دریافت وجه تراکم اضافی به او ‌واگذار کند.
بر پایه ماده ٣ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا ، نفس قبول و پذیرش وجهی از سوی شهرداران در برابر انجام دادن یا انجام ندادن امری که مربوط به وظایف شهرداری می باشد تشکیل دهنده جرم ارتشاست . اینکه شهردار این وجوه را به حساب شهرداری واریز کند هیچ تأثیری در وقوع این بَزَه ندارد. مؤلفّان‌ حقوق جزای اختصاصی فرانسه برای تحقق جرم ارتشا سه رکن زیر را مورد تأکید قرارداده‌اند:
الف – سِمَت شخص بزهکار
شخص رشوه گیرنده باید دارای یکی از سمت های نمایندگی انتخابی ، کارمند دولت در نظام اداری یا قضایی و مانند آنها باشد واین تعریف گسترده را در برگیرنده نمایندگان مجلس ملی یا شورای ریاست جمهوری ، اعضای شوراهای شهر ، وزیران‌، فرمانداران ، شهرداران ، قضات و یک سلسله دیگر از اشخاصی ‌ که وظایف عمومی را برعهده دارند دانسته اند. ماده ٣ قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا نه به این تفصیل ولی به گونه کلی مستخدمین ، مأمورین دولتی اعم از قضایی و اداری یا شوراها و شهرداری‌ها یا نهادهای انقلابی و غیره را مشمول این ماده دانسته است.

ب – بخشش ، هدیه درخواست شده یا دریافت شده، پیشنهاد یا وعده داده شده یا موافقت شده
قانون لازم ندانسته است که پیشنهاد یا وعده در یک موافقتنامه پیش از انجام یا انجام ندادن امری که از وظایف اینگونه‌ مأموران است مورد توافق قرار گرفته باشد. به محض اینکه وعده ، بخشش یا هدیه، مورد درخواست قرار گرفته حتی اگر از سوی طرف مقابل ]رشوه دهنده[ مورد پذیرش قرار نگرفته باشد قانون کیفری ناظر به بَزَه ازتشا قابل اجراست.
پ – انجام عملی که از وظایف این اشخاص است
پاداش ویا وجهی که مورد درخواست یا پذیرش از سوی شخص بزهکار قرار گرفته با این هدف و انگیزه باشد که مأمور یا متصدیِ یک خدمت عمومی از انجام وظایف شغلی خود تجاوز کند. مأمور یا متصدی خدمت عمومی باید با انگیزه انجام امری یا خودداری از انجام امری که از وظایف اوست این وجه را دریافت یا درخواست کرده ، ویا با پیشنهاد پرداخت یا وعده پرداخت آن موافقت کرده باشد. اهمیتی ندارد که این امر درست یا نادرست باشد. بَزَه ارتشا قابل مجازات است حتی اگر رشوه دهنده خواسته باشد که مأمور دولت یا شهردار وظیفه خود را انجام دهد.
با توجه به این سه رکن که به گونه گسترده از سوی مؤلّفان حقوق جزای اختصاصی فرانسه در نظر گرفته شده و قطعاً در حقوق کیفری ایران نیز قابل اجراست، درخواست پرداخت و دریافت وجوهی از متقاضیان صدور پروانه از سوی شهردار یا مأموران وی در برابر اجرا نکردن مقررات طرح جامع و طرح تفصیلی شهرها از جهت محدودیت های ارتفاع ساختمان ها ، دستکاری در خطوط عقب نشینی ویا تغییر کاربری موردی ، نمونه روشن بَزَه ارتشا ‌و پرداخت رشوه از سوی متقاضی صدور پروانه است. به ویژه اینکه این وجوه سنگین که به حساب شهرداری ریخته می شوند به گونه مستقیم زیر کنترل شخص شهردار قرار می‌گیرند و آن ها را در جهت طرح‌های زیانبار و بیرون از چارچوب وظایف شهرداری های هزینه می‌کنند. در تحقیق و تفحصی که در یکی از مجلس های گذشته در این زمینه انجام شد به ارقام نجومی از فسادها وسوء استفاده از این وجوه از سوی دست اندرکاران شهرداری تهران تصریح شد. دادستان کل کشور نیز ‌از هزینه شدن پول هایی که منبع آن ها زیر پاگزاردن مقررات شهرسازی و تراکم فروشی است در تبلیغات انتخاباتی مجلس سخن به میان آورد.
پیامدهای ‌پدیده ارتشا در نظام اداری کشور تا آنجا نگران کننده است که ماده ۴ قانون تشدید مجازات ارتشا مصوب سال ١٣۶٧ ، ارتشای سازمان یافته مأموران مذکور در ماده ٣ را نیز مورد توجه قرارداده و کیفر آنان را تشدید کرده و کیفرزندان از ١۵ سال تا ابد برای آنان مقرر کرده و افزوده است در صورتی که مصداق مُفسد فی الارض باشند مجازات آن ها مجازات مُفسد فی الارض خواهد بود. صرفنظر از اینکه ‌عنوان‌هایی چون «مُفسد فی الارض» در حقوق کیفری امروزی جایگاهی ندارند۳۳ ولی نشان دهنده خطرهای ناشی از تشکیل باند و شبکه رشوه خواری است. در واقع بَزَه ارتشا در تراکم فروشی به گونه فردی از سوی شهردار انجام نمی‌شود. یک مجموعه ای از مدیران شهرداری در ارتکاب این بَزَه به گونه سازمان یافته ایفای نقش می‌کنند و همین امر ارتکاب این بَزَه ویرانگر را تسهیل می‌کند.

١۶– مسئولیت کیفری در برابر اشخاص ثالث
هنگامی که پروانه ساختمانی با تجاوز به مقررات شهرسازی صادر می شود و مجّوز یک ساختمان بلند مرتبه در کنار ساختمان های با ارتفاع کم که با رعایت طرح تفصیلی ساخته شده اند ‌داده می شود اینگونه ساخت وسازها عموماً با گودبرداری‌های غیر قانونی و بیش از اندازه همراه می شوند. در پی اینگونه گودبرداری و رانش خاک در بسیاری از موارد ساختمان های همسایگان فرو می‌ریزندو ساکنان این خانه‌ها‌ کشته و مجروح می شوند. همچنین در بسیاری از موارد کارگران ساختمانی که در حال گودبرداری هستند زیر آوارها دفن شده و جان خود را از دست می دهند.۳۶ چیزی که در کشورهای متمدن که مقررات شهرسازی را با دقت اجرا می کنند هرگز نمونه ای از آن را نمی توان یافت. این پرسش پیش می آید که مسئولیت کیفری این کشته و زخمی شدگان که با اینگونه گودبرداری ها قابل پیش بینی است بر عهده چه کسی است؟ در این موارد، شخص شهردار که چنین پروانه های خلاف مقررات شهرسازی را صادر می کند دارای مسئولیت کیفری است. زیرا با صدور این پروانه و تخلف از مقررات شهرسازی ، مرتکب تقصیر سنگینی در اندازه شبه عمد شده و با دادن چنین مجّوزی به مالک یک پلاک ثبتی که دست به گود برداری غیر قانونی وبا تجاوز به حقوق ارتفاقی همسایگان بزند زمینه وقوع این جرم‌ها را فراهم آورده است. از سوی دیگر مالک زمین و کسی که با او در انجام اینگونه ساخت و سازها و گودبرداری ها مشارکت می کند نیز در‌ آسیب رساندن به جان مردم مسئولیت کیفری دارد. زیرا با انجام اینگونه گودبرداری‌‌های غیر قانونی موجبات تخریب و ریزش ساختمان همسایگان را فراهم آورده است. اینگونه تجاوزها به مقررات شهرسازی و اقداماتی که بر پایه اینگونه پروانه های ساختمانی انجام و به قتل و جرح مردم می انجامند مصداق ماده ٢٠۶ قانون مجازات اسلامی هستند.

١٧– مسئولیت مدنی در برابر اشخاص ثالث
تخلف از مقررات شهرسازی و صدور پروانه ساخت وساز بیرون از چارچوب مقررات طرح جامع و تفصیلی در مواردی که موجب ریزش ساختمان ها و ورود آسیب های بدنی و مالی به همسایگان و یا کارگران می‌گردد مسئولیت مدنی شخص شهردار و دست اندرکاران اینگونه ساخت وسازها را نیز بر می‌انگیزد. این مسئولیت ناشی از تخلف از اجرای مقررات شهرسازی و متوجه شخص متخلّف است ونه دستگاه اداری مربوط. ماده ١١ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ١٣٣٩ در این زمینه روشن است:
«کارمندان دولت و شهرداری ها و مؤسسات وابسته به آن ها که به مناسبت انجام وظیفه عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی ، خساراتی را به اشخاص وارد نمایند شخصاً مسئول جبران خسارت وارده می باشند…».
بنابراین شهرداران نمی توانند دیه و خسارات این اشخاص را از محل امکانات مالی شهرداری پرداخت کنند. همچنین مالکانی که با پرداخت وجوه غیر قانونی وبا گرفتن پروانه ساخت وساز بیش از ارتفاع مقرر در طرح تفصیلی با گودبرداری غیر قانونی و افراطی موجبات ریزش ساختمان ها و یا صدمات بدنی به اشخاص ثالث را فراهم می‌آورند در برابر اعمال خود افزون بر مسئولیت کیفری مسئولیت مدنی نیز دارند. از سوی دیگر ساخت وسازهایی که با تخلف از مقررات شهرسازی به استناد اینگونه پروانه های ساختمانی وبا خرید تراکم انجام می شوند ‌ به حقوق ارتفاقی همسایگان از جهت ایجاد مانع در تابش نور آفتاب، دید و منظره، جریان هوا، ایجاد ترافیک و آلودگی هوای ناشی از دستگاههای گرما ساز و سرماساز بزرگ، ‌سروصداهای ناهنجار و دراز مدت لودرها و ماشین الات سنگین در این ساخت وسازها و از میان برداشتن آسایش و آرامش همسایگان و جامعه و نشت آب های زیر زمینی به خانه‌های مجاور ‌برای همسایگان ایجاد خسارت می‌کنند. این عوامل به ویژه ایجاد ساختمان با ارتفاع غیر متعارف باعث کاهش قیمت املاک و خانه های همسایگان می شود. در یک تجربه جهانی این واقعیت نشان داده شده است که نادیده گرفتن و نقض حقوق بشر به بهداشت و تندرستی مردم آسیب می رساند. تجاوز به حقوق مالکانه مردم و ایجاد اشراف به خانه ها و زندگی خصوصی خانواده ها از مهمترین عوامل این آسیب های تن و روان شهروندان است. این‌ها همه زیان هایی هستند که در پی تجاوز به حقوق ارتفاقی همسایگان در این ساخت وسازهای غیر قانونی وارد می‌شوند.
ماده یک قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ١٣٣٩ که در جای خود یکی از نوآوری‌های ارزشمند در قانونگزاری در کشور ما بوده است همه اینگونه خسارت ها به جان و مال اشخاص را در این موارد پوشش می دهد. برپایه این ماده :
«هرکس بدون مجّوز قانونی عمداً یا در نتیجه بی احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال یا آزادی یا حیثیت یا شهرت ‌تجارتی یا به هر حق دیگری که به موجب قانون برای افراد ایجاد گردیده لطمه‌ای وارد نماید که موجب ضرر مادی یا معنوی گردد مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود می باشد».
قطعاً پروانه ساختمانی که با تخلف از مقررات شهرسازی از سوی شهردار صادر شود مجّوز قانونی برای اینگونه ساخت وسازها و گودبرداری ها نیست و خساراتی که از رهگذر اینگونه ساخت وسازها متوجه اشخاص ثالث می شود برعهده مالکان یا شرکای آنان در این ساخت وسازها خواهد بود. به ویژه اینکه اینگونه اقدامات دارای ارکان تشکیل دهنده ‌بَزَه تخریب ، موضوع ماده ۶٧٧ قانون مجازات اسلامی نیز هستند.
از آنجا که مسئولیت مدنی مذکور در مورد شهرداری که پروانه ساختمانی بیرون از چارچوب مقررات شهرسازی صادر می کند و مالکانی که بر پایه آن دست به ساخت وساز می زنند عموماً مستند به قوانین کیفری است بنابراین ضرر و زیان هایی که به اشخاص در این موارد وارد می شود ناشی از جرم است و برپایه تبصره ٢ ماده یک قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب سال ١٣۵١ ، این اشخاص در ترمیم آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت.

نتیجه گیری
مقررات شهرسازی با ایجاد محدودیت نسبت به حقوق مالکانه صاحبان املاک در شهرها، در جهت رفاه، آسایش ، امنیت عمومی جامعه و یک سلسله هدف های سودمند دیگر تصویب می شوند و از مقررات آمره و مربوط به نظم عمومی هستند. این مقررات همزمان برای همه مالکان در یک شهر، حقوق ارتفاقی متقابل از جهت محدودیت ارتفاع ساختمان ها و محدودیت در گود برداری ها را برقرار می سازند. شهرداری برپایه ماده ٧ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری مکلف است این محدودیت ها را در صدور پروانه ساختمانی به مورد اجرا گذارد و با متخلفان برخورد کند. این مقررات از هنگام تصویب تا سال ١٣۶٩ با دقت تمام اجرا شده اند ولی اشخاصی که پس از آن تصدی شهرداری تهران را برعهده گرفته اند باب فروش تراکم و به دست آوردن درآمدهای غیر قانونی را گشوده اند و همین امر آسایش ، رفاه و امنیت شهروندان در پایتخت و امنیت عمومی کشور را به خطر انداخته است.
دیوان عدالت اداری صلاحیت دارد به شکایات شهروندان در زمینه صدور پروانه ساختمانی با تخلف از مقررت طرح جامع و طرح تفصیلی و تجاوز به حقوق مالکانه مردم رسیدگی کند و اینگونه پروانه هارا که با زیر پا گذاردن مقررات شهرسازی صادر می شوند ابطال کند. دادگاههای عمومی نیز صلاحیت دارند با هر گونه تجاوز به حقوق مالکانه همسایگان و تخلف از حقوق ارتفاقی متقابلی که هرمالکی نسبت به ملک مجاور دارد برخورد و ازاین حقوق مالکانه پشتیبانی کنند. تخلف شهردار از مقررات شهرسازی در برابر گرفتن وجوه غیر قانونی دارای وصف کیفری است و زیان هایی که به اشخاص ثالث در پی صدور اینگونه پروانه ها وارد می شود باید از سوی شخص متخلف جبران گردد.

منبع: پایگاه خبری شهر الکترونیک