حقوق و قانون شهرداری ها

علم حقوق دارای ۲ جنبه اساسی است : اول ، جنبه نظری علم حقوق که موضوع آن تنظیم روابط یک جامعه با یکدیگر ،دولت و نهادها و سازمانهای دولتی(و به تبع ان سازمانهای عمومی و خصوصی و حتی تشکلهای محلی نظیر شهرداریها و شوراها و مانند آن) و همچنین روابط میان دولتها و افراد یک کشور یا دولت خارجی است. دوم،جنبه عملی یا وظایف و تکالیف، قواعد و مقررات حقوقی الزام آور دارای ضمانت اجرائی حقوقی برای تنظیم روابط اجتماعی و جمعی متقابل افراد، سازمانها با یکدیگر به صورت قانونمند که شکل قانون به خود میگیرد.

بنابراین از حیث نظری ، قانون شهرداریها ، علم حقوق شهری و جنبه عملی آن قانون شهرداریها تلقی میشود.
از این حیث قانون شهرداری که موضوع ان را میتوان رابطه مردم شهر با شهر داری و همچنین تکالیف آنها در برابر یکدیگر و اصول اهداف و روش وگردش کار شهرداریها و همچنین نحوه اداره امور شهر و کیفیت نظارت شهرداری بر اداره شهر به صورت هماهنگ و موزون قانونمند دانست میباید از شاخه های منشعب از حقوق اساسی و حقوق اداری جزو زیر مجموعه حقوق داخلی عمومی دانست.
حقوق شهری:
حقوق شهری عبارتست از مجموعه قوانین و مقررات ناظر بر اجرای نظامات شهری و منطقه ای جهت تامین نیازمندیهای مشترک محلی از طریق ایجاد اداره موسسات عمومی.
مقررات:
مقررات در حقیقت مجموعه پیچیده ای از قوانین حقوقی ، قوانین جزائی و فنی که بموجب قانون باید اجرا شود. مقررات در واقع همان طرحهای مرجع و تبلور قوانین کشور هستند که در سلسله مراتبی دقیق با همدیگر قرار میگیرند. دستورالعملهای و شرح خدمات پس از تدوین به صورت قواعد جدیدی اعمال میگردد.
ضوابط و مقررات شهرسازی:
منظور از ضوابط و مقررات شهرسازی ومعماری مجموعه قواعدی است که در زمینه تعیین انواع کاربری در حوزههای مسکونی ، تجاری ، خدماتی و معابر شهری ، تعیین انواع سرانه ها و نیازهای شهری ، پیش بینی تراکمهای جمعیتی و ساختمانی ، ضرایب سطح اشغال و نحوه استقرار ساختمان در یک قطعه ، دسترسی مناسب (سلسله مراتبی از سطوح محلی ، ناحیه ای ، منطقه ای و شهری)تناسب طول و عرض یک قطعه، تدوین حداقل نصاب تفکیک برای انواع کاربریها ، نماو سیمای شهری… وضع میگردد.
طرح(طرحهای اجرائی):
مجموعه ای از مطالعات درباره قواعد و برنامه ریزیها برای هدایت فعالیت شهرسازی است و منظور طرحی است که با مقیاس ۱:۲۵۰۰ تا ۱:۵۰۰ مستقیما در فرایند اجرائی تحقق مییابد.
انواع طرحهای توسعه (شهری و منطقه ای ) در نظام برنامه ریزی ایران
طرح جامع سرزمین:
این طرح بر اساس بند ۱ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن-مصوب۱۳۵۳-چنین تعریف شده است:
طرح جامع سرزمین، طرحی است که شامل استفاده از سرزمین در قالب هدفها و خط مشی های ملی و اقتصادی از طریق بررسی امکانات و منابع و مراکز جمعیت شهری و روستائی کشور و حدود و توسعه و گسترش شهرها و شهرکها فعلی و آینده و قطبهای صنعتی و کشاورزی و مراکز جهانگردی –خدماتی بوده و در اجرای برنامه های عمرانی بخشهای عمومی و خصوصی ایجاد نظم و هماهنگی میکند.
طرح کالبدی ملی و منطقه ای :
طرحهای کالبدی ملی و منطقه ای با هدف مکانیابی برای گسترش آینده شهرهای موجود و ایجاد شهرها و شهرکهای جدید ، پیشنهاد شبکه شهری آینده کشور یعنی اندازه شهرها، چگونگی استقرار آنهادر پهنه کشور و سلسله مراتب میان شهرها به منظور تسهیل و مدیریت سرزمین و امر خدمات رسانی به مردم و پیشنهاد چهارچوب مقررات ساخت و ساز در کاربریهای مجاز زمینهای سراسر کشور تهیه میشود.
طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای :
این طرح در اجرای وظایف محول شده در قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن –مصوب ۱۳۵۳و تصویب نامه شماره ۷۰۹۷۱/ت۴۰۷ ه ، مورخ ۵/۱۱/۱۳۷۳ هیات وزیران ، به منظور تدوین سیاستها و ارائه راهبردها در زمینه هدایت و کنترل توسعه و استقرار مطلوب مراکز فعالیت ، مناطق حفاظتی و همچنین توزیع متناسب خدمات برای ساکنان شهرها و روستاها در یک یا چند شهرستان که از نظر ویژگیهای طبیعی و جغرافیائی همگن بوده و از نظر اقتصادی و اجتماعی و کالبدی دارای ارتباطات فعال متقابل باشند ، تهیه میشود.
طرح مجموعه شهری :
این طرح بر اساس مصوبه شماره ۹۸۶۰/ت۱۵۳۱۱/ه ، مورخ ۱۳/۸/۱۳۷۴ هیات وزیران برای شهرهای بزرگ و شهرهای اطراف آنها تهیه میشود. مجموعه شهری شامل کلان شهری است که از یک شهر مادر چندین شهر اقماری تشکیل میگردد. این مجموعه به محدوده های کوچکتری متشکل از حریم های شهرداری های داخل مجموعه تقسیم میشود، حتی الامکان بطوری که هیچ نقطه ای از سطح این مجموعه خارج از حوزه نظارت و حریم شهرداریها واقع نگردد. در طرح ریزی مجموعه شهری ، کارائی اراضی مطابق قوانین استقرار خدمات به نحوی تعیین میشود که حتی الامکان محل خدمات مورد نیاز مجموعه ها به صورت غیرمتمرکز در شهرهای اطراف داخل این مجموعه تعیین و توزیع میگردد.
طرح سازماندهی فضا و سکونتگاههای روستائی :
طرح سازماندهی فضا و سکونتگاههای روستائی ، طرحی است که به منظور توسعه هماهنگ و موزون فعالیتهای کشاورزی ، صنعتی و خدماتی از طریق توزیع مناسب جمعیت و استقرار بهینه خدمات در محیط های روستائی و حمایت از اجرای آن تهیه میشود. محدوده هریک ازاین طرحها در طرحهای ناحیه ای همان نقاط تعیین میشود.
طرح جامع شهر :
طرح بلندمدتی(۱۰ ساله) است که در آن نحوه استفاده از اراضی شهری و منطقه بندی در حوزه های مسکونی ، آموزشی ، صنعتی ، بهداشتی ، اداری و کشاورزی تعیین میگردد. به همراه این کاربریها و منطقه بندی ها، خطوط کلی ارتباطی ، ترمینالها و فرودگاهها و محلات نوسازی و بهسازی و اولویتهای مربوط به آنها نیز با تصویب ضوابط و مقررات مربوط به حفظ بناها و مناظر شهری تهیه و تنظیم میگردد.
طرح تفصیلی شهر:
طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر ، نحوه استفاده از اراضی شهری در سطح محلات با موقعیت و مساحت دقیق زمین ، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویتهای مربوط به مناطق نوسازی ، توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین میشود و نقشه ها و مشخصات مربوط براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم میگردد.
طرح هادی شهر :
این طرح طبق تعریف مندرج در بند ۴ ماده ۱ قانون تغییر نام وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب سال ۱۳۵۳ عبارت از طرحی است که در آن جهت گسترس آتی شهر و نحوه استفاده از زمینهای شهری برای عملکردهای مختلف به منظور حل مشکلات حاد و فوری شهر و ارائه راه حل های کوتاه مدت و مناسب برای شهرهایی که دارای طرح جامع نمی باشند ، تهیه میشود.
طرح بهسازی و نوسازی و بازسازی و مرمت بافتها :
طرح بهسازی و نوسازی و بازسازی و مرمت بافتها، طرحهائی هستند که برای بهسازی و نوسازی و بازسازی محلات شهر اعم از قدیم ، جدید و یا مساله دار به عنوان طرح تفصیلی بخشی از بافت موجود شهر تهیه میشوند.
طرح آماده سازی توسعه های جدید در شهرها :
این طرحها شامل مجموعه عملیات لازم برای مهیانمودن زمین جهت احداث مسکن و تاسیسات لازم مربوط ، مطابق قانون زمین شهرو آئین نامه های اجرائی آن است و به عنوان طرح تفصیلی توسعه های جدید شهری تهیه میگردد.
طرح هادی روستا :
عبارت از طرحهائی است برای بخشهایی از کشور که به علت وجود عوامل طبیعی یا ساخته شده و یا برنامه های جدید توسعه و عمران و تاثیراتی که در منطقه حوزه نفوذ خود خواهند گذاشت واجد شرایط خاصی بوده و نیاز به تهیه طرح برای توسعه هماهنگ در محدوده حوزه نفوذ عوامل مذکور دارند، تهیه میشوند.
عنوان و محدوده این طرحها همزمان با تصویب ضرورت تهیه طرح ، حسب مورد به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران میرسد.
طرح شهرهای جدید :
عبارتست از طرحهائی که برای ایجاد شهرهای جدید طبق تعریف ماده ۱ تصویب نامه شماره ۲۳۴۰/ت۲۷۶ ه ، مورخ ۲۵/۶/۱۳۷۱ در قالب طرحهای کالبدی ملی و منطقه ای و جامع و ناحیه ای ضرورت و مکان ایجاد آنها با سقف جمعیتی و نوع فعالیت معین به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد رسید و متعاقب آن و مانند سایر شهرها برای آنها طرح جامع و تفصیلی تهیه میشود.
طرح شهرکهای مسکونی :
شهرک به محلی اطلاق میگردد که در خارج از محدوده قانونی و حریم شهر با حداقل ۵۰۰ قطعه زمین برای احداث واحدهای مسکونی بصورت مستقل یا آپارتمانی قابل تملک به اضافه ساختمانها و تاسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی بصورت مجتمع و برای تامین نیازهای ساکنین آن ایجاد میگردد.
طرح سایر شهرکها :
طرح سایر شهرکها، طرحهائی هستند که برای ایجاد شهرک غیرمسکونی با عملکرد خاص نظیر صنعتی ، توریستی ، تفریحی و… طبق مقررات و قوانین مربوط به آنها تهیه میشوند.
محدوده قانونی شهر :
محدوده ای است طبق قانون شهرداری و ضوابط و مقررات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین میشود ومناطق واقع در آن دارای کاربریهای مجاز بوده و شهرداری مکلف به ارایه خدمات شهری به ساکنین آن میباشد.
کاربری اراضی :
یعنی نوع بهره برداری و استفاده از زمینهای داخل محدوده قانونی شهر است که مشتمل بر مسکونی ، آموزشی ، بهداشتی ، توریستس ، اداری ، فضای سبز ، کشاورزی ، معابر و نظایر آن است .
قطعه زمین :
عبارت از زمینی با حدود مشخص که دارای سند مالکیت باشد و حداقل به معبر ، راه داشته باشد.
تفکیک :
تقسیم یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه کوچکتر به منظور تملک و یا استفاده مجزا از هر قطعه است.
تجمیع :
استفاده جمعی از چند قطعه تملک شده برای یک نوع کاربری است (عکس عمل تفکیک)
ساختمان :
هر بنائی که نیازهای انسان را تامین کند (با کاربریهای مختلف)
واحد مسکونی :
عبارت از کلیه ساختمانهائی که برای سکونت افراد یا خانوار ها ساخته شده و شامل اتاق ، آشپزخانه و سرویسهای لازم باشد.
سطح اشغال یا سطح احداث بنا :
قسمتی از زمین که در طبقه همکف برای احداث ساختمان اختصاص می یابد.
سطح ناخالص طبقات :
عبارت از جمع کل مساحت طبقات ساختمان با احتساب دیوارهای خارجی است.
سطح خالص طبقات :
عبارت از سطح ناخالص طبقات ساختمان منهای تمام سطوح مشترک و مشاعات و دیوارها میباشد.
ضریب تراکم :
عبارت از مجموع سطح ناخالص طبقات ساختمان به سطح کل قطعه است.
عرصه:
قطعه زمینی که دارای محدوده و مساحت مشخص باشد.
اعیانی :
عبارت از بنای ساخته شده در هر قطعه زمین با هر نوع مصالح ساختمانی است.
بالکن :
سطح پوشیده در طبقات بنا که حداقل یک طرف آن باز باشد.
پیش آمدگی یا کنسول :
حداکثر جلوآمدگی ساختمان در طبقات فوقانی یا حداکثر جلوآمدگی یک زیر بنای پیوسته از انتهای ملک را میگویند.
پیلوت :
به طبقه ای اطلاق میشود که بین ستونها هیچ گونه تقسیمات دیگری در فضای آن صورت نگرفته باشد و ارتفاع آن ۴۰/۲متر می باشد.
پارکینگ :
طبقه ای از بناست که جز ستونهای اصلی عنصر دیگری در آن ساخته نشده باشد و در آن اتومبیل پارک میشود و ارتفاع مفید آن ۴۰/۲ متر میباشد که در قسمت اعیانی ملک در همکف یا زیرزمین ساخته میشود.
ایوان :
سطح پوشیده در طبقه همکف که بین ساختمان و فضای آزاد قرار دارد.
پاسیو :
فضای غیر مسقف با سقف شفاف که بین سایر فضاهای ساختمان قرار میگیرد واز آن برای نورگیری و تهویه استفاده میشود.
حیاط خلوت :
فضای غیر مسقف با سقف شفاف که بیرون سایر فضاهای ساختمان قرار دارد واز آن برای نورگیری و تهویه استفاده میشود.
تراکم جمعیتی :
عبارت از نسبت جمعیت به مساحت مربوط در یک منطقه یا شهر است .
تراکم ساختمانی :
نسبت درصد مساحت کل زیر بنای مسکونی یا تجاری و غیره ویا جمع آن به مساحت کل زمین است.
تراکم ناخالص مسکونی :
عبارت از نسبت جمعیت یک منطقه به مساحت کل کاربریهای مسکونی آن منطقه است.
تراکم خالص مسکونی :
عبارت از نسبت تعداد جمعیت ساکن به مساحت اراضی با کاربریهای مسکونی بر حسب نفر در هکتار است که شامل تراکم کم ، متوسط ، زیاد و ویژه است.
تعمیرات اساسی :
هر نوع جابجائی ستونها ، دیوارها و یا تعویض سقف که از نظر ایمنی ساختمان ضروری است و منجر به تغییرات اساسی در ساختمان گردد ، و اخذ مجوزتعمیرات ساختمانی الزامی است.
تعمیرات غیر اساسی :
هر گونه تعمیر مانند جابجائی دیوارهای غیر باربر ، پنجره ها و درها و نمای ساختمان … را شامل میشود.
منبع : مبانی فنی و اجرائی حقوق شهری و منطقه ای در ایران ، دکتر سید علی حسینی