مشاوران املاک ساماندهی می شوند

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه ‌و شهرسازی از بررسی طرح ۱۰گانه برای ساماندهی مشاوران ‌املاک خبر داد و گفت: اصلاح نظام حاکم بر بنگاه‌های مسکن در دستور کار قرار گرفته است. مهم‌ترین چالش بازار واسطه‌گری ملک، وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک به قیمت ملک مورد معامله است که مقرر شده ارتباط حق‌کمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران ‌املاک بر اساس رتبه‌کیفی هر بنگاه محاسبه شود. حضور یک نفر مشاور حقوقی در هر بنگاه الزامی شده‌است.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه ‌و شهرسازی از بررسی تکمیلی طرح ۱۰گانه برای ساماندهی فعالیت صنف مشاوران ‌املاک خبر داد و گفت: وضع موجود بازار واسطه‌گری ملک با لحاظ جمیع جهات مورد آسیب‌شناسی دقیق قرار گرفته و از آنجا که نقش بنگاه‌های مسکن در تصمیم‌گیری‌های خریدار و فروشنده و جو روانی حاکم بر بازار مسکن، موثر و غیرقابل انکار ارزیابی شده است، هم‌اکنون اصلاح نظام حاکم بر بنگاه‌های مسکن در دستور کار قرار گرفته است.

علی چگینی تاکید کرد: مهم‌ترین چالش بازار مسکن در ایران وابستگی حق‌الزحمه مشاوران املاک به قیمت ملک مورد معامله است که این انتفاع منجر به تحریک مشاوران‌املاک برای بالابردن قیمت با انگیزه افزایش حق‌الزحمه‌ می‌شود. از این رو، در طرح ۱۰گانه مورد بررسی، مقرر شده ارتباط حق‌کمیسیون با قیمت قطع شود و دستمزد مشاوران‌املاک براساس رتبه‌کیفی هر بنگاه که با توجه به ۱۱ آیتم‌، رتبه‌بندی می‌شود، مورد محاسبه قرار گیرد.

این مقام وزارت راه‌وشهرسازی معضل اساسی دیگر بازار واسطه‌گری ملک را عدم کفایت اطلاعات حقوقی مشاوران‌املاک عنوان کرد و افزود: در حال حاضر مجوز تاسیس بنگاه‌های مسکن صرفا منوط شده به داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن که این شیوه باعث فاصله‌دار شدن عملکرد بنگاه‌ها در ایران با متدهای رایج در دنیا شده است. برای رفع این معضل در طرح ساماندهی پیشنهاد شده است به منظور ارتقای اعتبار قراردادهای تنظیمی در بنگاه‌های املاک و همچنین کاهش اختلافات حقوقی، حضور یک نفر مشاور حقوقی در هر بنگاه الزامی شود تا همچون دفاتر اسناد رسمی که سند تنظیمی در آنها فقط با امضای سردفتر اعتبار پیدا می‌کند، در بنگاه‌ها نیز این امضا جاری شود.

مدیر کل اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی تصریح کرد: مسکن از مهم‌ترین نیازهای اساسی خانوار و گران‌ترین کالایی است که توسط خانوارها خریداری می‌شود. مشاورین املاک به عنوان واسطه‌گران و دلالان قانونی مسکن نقش قابل توجهی را دراین بازار ایفا می‌کنند. تحلیل مشاورین املاک از قیمت املاک در هر منطقه به عنوان افراد معتمد و مطلع، در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی فروشندگان و خریداران مسکن، پیش‌بینی‌ قیمت‌های آتی و جو روانی حاکم بر بازار، موثر واقع می‌شود.

وی افزود: به‌‌رغم اقدامات انجام شده در راستای ساماندهی و نظام‌مند نمودن بنگاه‌های معاملات ملکی طی سال‌های گذشته و پیشرفت‌های حاصله در این زمینه، هنوز تعداد زیادی از این بنگاه‌ها به طریق سنتی اداره می‌شوند. با توجه به نقش انکارناپذیر مشاورین املاک در بازار مسکن به ویژه در کلانشهرها، کاملا واضح است که به کارگیری متدهای جدید و تدوین الگوی مدون برای ساماندهی بنگاه‌های املاک به نفع بخش مسکن و فعالان اقتصادی در بازار بوده و کارآیی این صنف را افزایش می‌دهد.

چگینی گفت: یکی از مهم‌ترین چالش‌های بازار املاک در ایران، وابستگی حق‌الزحمه مشاورین املاک به قیمت ملک مورد معامله می‌باشد. بر این اساس منتفع بودن این صنف از افزایش قیمت ملک می‌تواند منجر به تحریک مشاورین املاک برای بالا بردن قیمت با انگیزه افزایش در حق‌الزحمه دریافتی گردد. از دیگر معضلات اساسی که این صنف با آن دست به گریبان است، عدم کفایت اطلاعات در حوزه‌های حقوق املاک، بازاریابی، فن‌آوری اطلاعاتی و… است. به گونه‌ای که به منظور اخذ مجوز تاسیس یک بنگاه معاملات ملکی داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن (به استثنای متقاضیانی که سن آنان ۵۰ سال و بالاتر باشد) کفایت می‌نماید. در صورتی که حرفه بنگاه‌داری مسکن به عنوان یک حرفه قانونی معتبر و تاثیرگذار در بازار، مستلزم دارا بودن حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت‌ها است تا بتواند از کارآیی لازم برخوردار گردد.

وی تاکید کرد: مروری بر سیستم‌های واسطه‌گری حاکم بر بازار مسکن در سایر نقاط دنیا حاکی از آن است که به‌‌رغم تحولات انجام شده در زمینه مکانیزه کردن بنگاه‌های املاک در ایران، عملکرد مشاورین املاک هنوز با متدهای رایج در کشورهای پیشرفته فاصله زیادی دارد. به عنوان مثال در برخی کشورهای توسعه یافته یک بنگاه معاملات ملکی صرفا نماینده خریدار یا فروشنده بوده و در جهت حداکثر کردن منافع و مطلوبیت آن فرد اقدام می‌نماید، در صورتی که در ایران مشاور املاک نماینده هر دو طرف بوده و از آنجا که منافع خریدار و فروشنده در تضاد با یکدیگر هستند، مشاور املاک نمی‌تواند به عنوان نماینده طرفین به نحو احسن ایفای نقش نموده و رضایت خاطر ایشان را فراهم نماید. اصلاح و تغییر نظام حاکم بر بنگاه‌های معاملات ملکی به گونه‌ای که یک مشاور املاک مدافع حقوق یکی از طرفین معامله باشد، مستلزم تامین زیرساخت‌هاو امکانات لازم در این زمینه است.

از دیگر سو با توجه به اینکه خرید و فروش املاک و مستغلات مبتنی بر قوانین حقوقی است، به منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاه‌های املاک و کاهش اختلافات حقوقی در معاملات املاک، حضور یک مشاور حقوقی در کنار مشاور املاک امری ضروری به نظر می‌رسد. همانطور که قراردادهای منعقده در دفتر اسناد رسمی بدون امضای سردفتر اعتبار ندارد، باید شرایطی فراهم آید تا قراردادهای منعقده در یک بنگاه املاک با امضای یک مشاور حقوقی دارای اعتبار شده و به رسمیت شناخته شود.

مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی تصریح کرد: از جمله گام‌های اولیه برای ساماندهی بنگاه‌های معاملات ملکی می‌توان به تعامل وزارت راه و شهرسازی با سایر نهادهای ذی‌ربط از جمله مجلس شورای اسلامی، وزارت صنعت، معدن و تجارت، اتحادیه مشاورین املاک و… برای کاهش وابستگی درآمد مشاورین به قیمت ملک اشاره نمود. در این راستا سناریوهای گوناگونی پیرامون نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک با هدف اصلاح ساختار درآمدی این صنف صورت پذیرفته و بررسی‌های تکمیلی کارشناسی در حال انجام است. همچنین از دیگر اقدامات موثر در راستای شفاف‌سازی اطلاعات خرید و فروش املاک، راه‌اندازی سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات در سراسر کشور می‌باشد که براساس آن مشاوران املاک موظفند اطلاعات مربوط به معاملات انجام شده را در سامانه، ثبت و نسبت به اخذ کد رهگیری اقدام نمایند.

چگینی در ادامه گفت: در مجموع، همانطور که ملاحظه می‌شود ساماندهی صنف مشاورین املاک با لحاظ جمیع جهات در دست اقدام است؛ ضمن اینکه با آسیب شناسی دقیق وضعیت موجود و با همکاری نهادهای مرتبط، طرح‌ها و پیشنهادهای متنوعی در دست بررسی می‌باشد که اهم آنها به شرح ذیل است:

۱- رتبه‌بندی مشاورین املاک:
با توجه به اینکه مشاورین املاک (به ویژه در کلانشهرها) در سطوح مختلف قرار گرفته و خدمات را با امکانات متعددی ارائه می‌نماید، به منظور رعایت عدالت رتبه‌بندی مشاورین املاک براساس آیتم‌های زیر پیشنهاد می‌گردد تا بتوان حق کمیسیون مشاورین را به رتبه مکتسبه ایشان مرتبط کرده و به عدالت نزدیک تر شد.
– میزان تحصیلات
– گذراندن دوره‌های آموزشی و مدارک فنی و حرفه‌ای در زمینه مسکن و ساختمان و مبانی حقوقی
– میزان آگاهی از موقعیت و نحوه مالکیت اراضی منطقه
– رعایت اصول اخلاقی
– استفاده از امکانات رایانه‌ای جهت ثبت مبایعه‌نامه‌ها
– استفاده از اینترنت جهت اطلاع‌رسانی به مشتریان
– استفاده از بروشور
– ارائه خدمات و پیگیری‌های لازم پس از انعقاد مبایعه نامه
– تعداد پرسنل شاغل در یک بنگاه
– کیفیت فضای بنگاه
– سابقه کار
– تعداد مبایعه‌نامه‌های ثبت شده در بازه زمانی مشخص

۲- افزایش شفافیت اطلاعاتی در خصوص نحوه محاسبه حق الزحمه مشاورین املاک، موجب جلوگیری از اجحاف می گردد.

۳- اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاه‌های املاک، به گونه‌ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه‌گری، ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و… به متعاملین شوند.

۴- بهبود روش‌های اعمال نظارت و در صورت لزوم برخورد قانونی با مشاورین متخلف

۵- فعال کردن شرکت های بیمه در امور بیمه سند به منظور آسوده نمودن خاطر متعاملین

۶- ایجاد دوره های آموزشی کوتاه مدت تخصصی برای مشاورین املاک

۷- ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاه‌های املاک

۸- اتصال ضرایب حق کمیسیون مشاورین املاک به رتبه مکتسبه

۹- فراهم نمودن زیرساخت‌های لازم برای حضور مشاور املاک به طرفیت از فروشنده یا خریدار

۱۰- مطالعه درخصوص حضور مشاور حقوقی در بنگاه‌های معاملات ملکی

چگینی افزود: طراحی و راه‌اندازی مکانیزمی پویا در امور معاملات املاک، مستلزم همکاری و مشارکت همه دستگاه‌های مرتبط می باشد؛ البته محوریت این مهم باید با توجه به حوزه تخصصی وزارت راه و شهرسازی، برعهده این وزارتخانه باشد.

منبع: شبکه ملی ساختمان