مسئله ای به نام بافت فرسوده ،‌ برخوردها و بازخوردها

● مقدمه

در دسته بندی مداخلات در بافت های فرسوده شهری مخصوصا در ایران، این کلمات هستند که نقش قالب را مخصوصا در مطالعات و نه در اجرا و پیاده کردن پروژه های احیاء بر عهده دارند. به این ترتیب که در اکثر مطالعات بدون آنکه به ریشه، سابقه و واکنش بیرونی اصطلاحات شهرسازانه مرمت و احیاء اندیشیده شود، این نمونه از واژگان در مطالعات آورده شده در حالی که در نهایت روش های مداخله از جنسی ورای این نمونه های مطالعاتی است.
توجه بیش از حد به واژگان و عدم درک کامل آنها نیز مشکل دیگری است که گریبانگیر شهرسازی ایران امروز است. پیچیدن نسخه هایی که شاید نه تنها بیماری به نام بافت فرسوده را شفا نمی دهد، بلکه مرگ آن را از تمام جوانب تسریع می نماید.
در ادامه باید این نکته تذکر داده شود که اگرچه تجربه های کشور های گوناگون در زمینه مرمت و احیا می تواند بسیار مورد توجه قرار گیرد، اما در شهرسازی ایران نوعی مسخ شدگی و از خود بیگانگی در این مورد روی داده است، به گونه ای که شهرسازان و برنامه ریزان می خواهند همان تجربیات را بدون در نظر گرفتن زمینه های بافت های فرسوده کشور وارد نظام شهرسازی ایران کنند. این نمونه از برخورد ها نیز بسیار ویران گر خواهد بود زیرا به جای این که تمام فاکتور های موجود و زمینه های کشور مورد مطالعه را استخراج و آنها را مورد تحلیل و ارزیابی و همچنین مورد مقایسه با زمینه های گوناگون اقتصادی، اجتماعی و کالبدی ایران قرار دهند، تمام این نمونه را بدون چون و چرا در مطالعات و طرح های خود قرار می دهند.
قوانین و مقررات نیز در کشور ما به درستی نه ضمانت اجراء دارند و نه اجراء می شوند. عدم کار کارشناسی در مراتب بالا دست قانون گذاری کشور، عدم دید درست قانون گذاران، وجود سیستم های بروکراتیک و دیوان سالار میانی که تمتم وقت خود را به جای کار کارشناسی و فهم درست قضایا به سیاسی کاری در زمینه های مختلف بافت فرسوده می پردازند و عدم هماهنگی بین سازمان های ذی مدخل در امر احیاء بافت های فرسوده شاید از مهمترین نمونه های مشکلات در روند احیاء بافت ها باشد.
در دنیای مدرن طرز برخورد با هر مسئله ای با مسائل دیگر تفاوت دارد، به گونه ای که مراحل گوناگونی را برای شناختن ابعاد موضوع، آنالیز شناخت ها و تحلیل این مواضع، دسته بندی های مناسب از محدودیت ها و امکانات، برقراری ارتباط منطقی بین جوانب موضوع و ارائه سیاست ها و راهبرد ها در نظر می گیرند. در نهایت نیز اکثر موضوعات از قبیل موضوعات اجتماعی و اقتصادی برای ارائه راهکار به دست استفاده کنندگان سپرده می شود تا بتوانند بنا به نیاز های خود از این نمونه از راهبرد ها، راهکار مناسبی استخراج کنند.
حال فرایند های مختلف در دنیای شهرسازی نوین و در کشور های پیشرفته با شناخت کافی نسبت به مسائل آغاز شده و بعد با دسته بندی مناسب و تحلیل های غیر خطی و آنالیز های مختلف رایانه ای و با شبیه سازی این موارد راهی برای عرضه راهبرد ها آن هم با در نظر گرفتن بازخورد ها و تعاملات گوناگون پیدا می کنند. این نمونه از مطالعات با توجه به سیال و شناور بودنشان هر لحظه می توانند در مقابل تغییرات آنی و موضعی از خود انعطاف کافی نشان دهند.
با این مقدمه نگارنده سعی دارد تا در این موضع با توجه به یافته های ارائه شده روند قانونی، فکری و اجرایی موجود در کشور در مورد بافت های فرسوده را به نقد کشیده و در نهایت راهبرد های عملی جهت برخورد با نمونه های بافت فرسوده را ارائه دهد.
● تحلیل و نقد یافته های مرتبط با بافت های فرسوده
تحلیل و نقد تعارف بافت فرسوده در طرح سامان دهی تهران(۱۳۷۱)
در فصل پنجم، قسمت چهارم این طرح ضوابط نوسازی بافت های فرسوده با شرایط زیر بیان شده است.
– جهت بهره برداری از حداکثر تسهیلات و تراکم ساختمانی به صورت همگن در سطح یک محله، تسهیلات لازم طی مفاد این قسمت، جهت نوسازی محلات فرسوده شهر تهران ارائه می گردد(ماده ۱).
– مجموعه اراضی که در مقیاس یک بلوک از محله به صورتی که از چهار سمت با خیابانهای درجه ۳، درجه ۴ یا معادل دسترسی مجاور باشند و بیش از ۸۰ درصد ساختمانهایی که در محدوده آن قرار می گیرند قبل از سال ۱۳۴۵ احداث شده باشند، می توانند مشمول برنامه های نوسازی محلات فرسوده قرار گیرند(ماده ۲).
– مجموعه اراضی که به صورت فوق، مشمول برنامه های نوسازی محلات فرسوده قرار می گیرند، از تراکم های ساختمانی ویژه بهره مند خواهند شد. علاوه بر تشویقهای مقرر تجمیع اراضی نسبت به استقرار در بخشهایی که تراکم ویژه دارند از کلیه تشویق های تجمیع اراضی بهره مند خواهند شد(ماده ۳).
– مکانیزم اجرائی طرح های بازسازی و نوسازی محلات فرسوده توسط مسکن و شهرسازی و با همکاری سازمان اجرائی طرح در زمان مناسب تدوین خواهند گردید(ماده ۴). (طی مطالعات طرحهای تفصیلی)
اگر ماده ۱ این قسمت مورد مطالعه قرار بگیرد، این نتیجه حاصل می شود که باید برای نمونه هایی چون تراکم ساختمانی حداکثر تسهیلات را فراهم نمود. این در حالی است که با توجه به مطالعات مشاوران مناطق ۲۲ گانه تهران، تراکم جمعیتی ناخاص محدوده های فرسوده گاهی تا ۷۰۰ نفر در هکتار هم می رسد و به نظر عاقلانه نمی آید که تراکم را در این نمونه از بافت های شهری از یک میزان بالاتر برده شود. زیرا اولا سیمای محدوده به هم می ریزد و ثانیا با ارائه این نمنه از ساختمان های پرتراکم با توجه به تئوری های ارائه شده در فصل پنجم و علی الخصوص تئوری اقتصادی آن عرضه مسکن پست در محدوده بیشتر می شود که باید به نوعی برای آن چاره اندیشی نمود.
طبق تعریف ماده ۲، اراضیی که بین خیابان های درجه ۳ و ۴ قرار بگیرند و از عمر ساختمان های آنها تا سال تهیه طرح که ۱۳۷۱ بوده است، ۲۵ سال بگذرد، فرسوده هستند. اگر این ماده ملاک عمل قرار گیرد با عنایت به این که اکثر خیابان های شهر تهران در این محدوده قرار می گیرند و خیابان های درجه ۳ و ۴ هستند و بنا ها نیز در آنها عمری بالای ۲۵ سال دارند ، همه تهران فرسوده است. این ماده بدون توجه به ثروت بودن مسکن و این نکته که می توان میراثی مانند مسکن را به ثروتی از راه های گوناگون اجاره و یا نگهداری مناسب تبدیل کرد، ارائه شده است و فقط مسکنی را واجد ارزش سکونتی دانسته که عمری کمتر از این مقدار دارد، در صورتی که در حال حاضر طبق آمار موثق بیش از ۴۰% مردم شهر تهران در مساکنی که عمر آنها بالای ۲۵ سال است زندگی می کنند و این مقدار جمعیت که معادل ۳ میلیون نفرند برای خود دارای سرمایه ای به نام مسکن هستند که ولو این که قدیمی است، ولی واجد ارزش های زندگی برای افراد متوسط جامعه است.
در قسمت دیگر این که مکانیزم اجرایی طرح های بازسازی و نوسازی به مسکن و شهرسازی سپرده شده و یک نهاد به عنوان مسئول معرفی شده است، بسیار خوب و مثمر ثمر است.
تحلیل و نقد معیار های نوسازی و احیاء بافت های فرسوده در برنامه دوم توسعه(۱۳۷۷-۱۳۷۳)

▪ مهمترین موارد عنوان شده در بخش مسکن و عمران شهری در این برنامه عبارتند از:
– استفاده بهینه از شهر با اصلاح بافت
– تجمیع قطعات و تنظیم سطح اشغال متناسب با شرایط منطقه ای
– اصلاح و نوسازی محلات قدیمی شهرها توسط شهرداری ها در چارچوب ضوابط شورای عالی شهرسازی
– بازسازی و احیای بافت های مساله دار به منظور هماهنگی با مناطق مختلف شهری
-هدایت و حمایت بخش خصوصی و مصرف کننده برای سرمایه گذاری در بافت موجود شهری
-احداث خانه های سازمانی در بافت های فرسوده با استفاده از اعتبارات بخش خصوصی
– ایجاد الگوی مناسب مسکن اقتصادی در شهرها
با توجه به این که برنامه های توسعه جمهوری اسلامی ایران به عنوان اسناد اصلی توسعه برای کشور محسوب می شود باید این اسناد از جنس سیاست های کلی باشد و همان گونه که ذکر شد باید راهبرد ها و راهکارها به سطوح پایین تر واگذار شود. اما همان گونه که در موارد بالا دیده می شود، برنامه حتی تا احداث مجتمع های سازمانی درون محلات فرسوده پیش رفته است که به نظر می رسد این نمونه راهکار(به جای سیاست و یا حتی راهبرد) بدون مطالعات امتزاج اجتماعی و یا حتی اقتصاد گونه های مختلف آپارتمان نشینی درون این نمونه از بافت ها صورت پذیرفته است.
همان گونه که از یافته های توزیع نرمال در فصل پنجم به دست آمد، در یک جامعه نرمال بهتر است تمام ارکان آن به یک میزان پیشرفت کنند و هماهنگی بین گونه های مختلف بافت مخصوصا در شهر امکان پذیر نیست. اما در این سند،هماهنگی بافت های فرسوده با دیگر نقاط شهری مد نظر است که به هیچ وجه محقق نشده و در آینده نیز نمی شود.
در این سند به روشنی شهرداری ها مسئول احداث پروژه های نوسازی و بهسازی شده اند که از نقاط قوت برنامه در جهت معین کردن سازمان اجرایی واحد در این نمونه از پروژه های شهری است.
تحلیل و نقد تعاریف و شاخصه های بافت فرسوده ارائه شده توسط شورای عالی معماری و شهرسازی و همچنین شورای شهر تهران با توجه به مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی و با توجه به دستورالعمل نهاد برنامه ریزی شهر تهران سه شاخصه برای بافت های فرسوده در نظر گرفته شده است. نفوذ ناپذیری، ریزدانگی و فرسودگی کالبدی که در نوشتار این مصوبات اعلام شده است که اگر ۶۰ درصد بافت دارای معابر کمتر از ۶ متر، ۶۰ درصد بافت قطعات زیر ۱۰۰ متر و بافت دارای فرسودگی کالبدی باشد، فرسوده است.(طرح جامع تهران مشاور بوم سازگان، ۱۳۸۴)
اما آیا واقعا این نمونه از تعاریف برای بافت فرسوده کافی است؟ یعنی این شروط به عنوان شروط کافی برای اعلام این است که بافت فرسوده است؟
از نظر نگارنده نقد هایی به این تعاریف وارد است که به صورت اجمالی به قرار زیرند:
▪ اگر به تعریف اول یعنی نفوذ ناپذیری آن هم با شاخصه معابر زیر ۶ متر توجه شود، این نکته به ذهن متبادر می شود که اگر در محدوده ای اکثریت معابر زیر ۶ متر باشند این محدوده فرسوده است و یا این که ملاک عمل این تعریف ورود ماشین به درون این نمونه از بافت هاست. مثلا اگر بیشتر معابر در یک محدوده دارای عرض زیر ۶ مت و مثلا ۵ متر باشند این محدوده دارای شاخصه اول فرسودگی است؟ اما در واقع این گونه نیست. در مطالعات موردی که در بافت های قدیمی کشور های گوناگون توسط نگارنده صورت پذیرفت، این نتیجه حاصل شد که اکثر معابر این محدوده ها کم عرض هستند اما مدیران شهری به جای این که صورت مسئله را پاک کنند یعنی کلیه محدوده های دارای معابر زیر ۶ متر را فرسوده نوع اول بدانند نسبت به بهبود شرایط در این محدوده ها گام برداشته اند. یعنی اگر این ذهنیت برای مدیران متبادر شده است که انواع وسایل نقلیه اعم از ایمنی و غیر ایمنی نمی توانند وارد معابر با عرض کم شوند، در این محدوده ها چاره ای دیگر اندیشیده اند. مثلا در معابری که ماشین های آتش نشانی نمی توانند وارد شوند، از پست های فشار آب و در موارد ماشین های اورژانس نیز از امداد هوایی یا امداد محلی استفاده می کنند. اما مسئله به اینجا ختم نمی شود. این معابر با توجه به بر و کف املاک شکل خود را یافته اند و در اکثر محدوده ها نیز با توجه به نوسازی هایی که در حال انجام است معابر به عرض ۶ متر نزدیک شده اند پس یکی از عوامل در تعریض معابر کم کردن میزان عرضه معابر است که با کم شدن عرصه ها دیگر عملا ملک قابل استفاده نیست و باید واگذار شود.
▪ نقد دیگری که به این مصوبه وارد است، قطعات زیر ۱۰۰ متر هستند که به عنوان شاخصه های فرسودگی نوع دوم مطرح شده اند. به نظر نگارنده با توجه به شاخصه های حقوقی مالکیت در قوانین فقهی و قانون اساسی، این شاخصه مردود است. زیرا اشخاصی که در محدوده های فرسوده دارای املاکی زیر ۱۰۰ متر هستند و همچنین دارای سند ملکی معتبر نیز می باشند، باید به تجمیع تن در دهند و این خلاف شرع و خلاف قانون اساسی است که مالکیت را به هر گونه به رسمیت می شناسد. در نگاه دیگر و از نظر اقتصاد خرد این ملک تنها سرمایه ثابت مالکان است و به هر میزان هم که هست به عنوان ثروت مالک شناخته می شود. مالک از آن بهره های مالکانه ای نظیر اجاره و نظایر آن را می برد. پس این شاخصه نیز نمی تواند به عنوان شاخصه ای مهم در فرسودگی بافت ها نقش داشته باشد. چنانکه در کشور هایی نظیر ژاپن که سرانه زمین بسیار پایین است زمین ها دارای قطعات تفکیکی بسیار کوچک تر هستند. ضمنا باز هم از دیدگاه اقتصادی باید سبد هزینه مسکن در سبد کل هزینه های خانوار، نسبتی مناسب باشد که به نظر می رسد این مصوبه به هیچ وجه مواردی نظیر تراکم اقتصادی یا سبد هزینه مسکن خانوار های کم درآمد را در نظر نگرفته است.

● تحلیل و نقد رویکردهای شهرداری تهران در مورد بافت های فرسوده
در رویکرد جدید و مبتنی بر شناخت واقعیت های موجود در بافت های فرسوده الگوهای نوسازی و یا آنچه که بنام محصول نهایی و خروجی کار سازمان نوسازی و مقوله نوسازی بافت های فرسوده تولید خواهد شد، به چهار دسته، مدل یا الگو تقسیم می¬شود و راهکارهای ویژه سازمان نوسازی در خصوص هر یک از آنها بیان می گردد.
▪ الگوی تولید طرح: طرح ویژه نوسازی بافت فرسوده
در شرایط فعلی طرح های تفصیلی مبنای قابل دفاعی برای تدقیق کاربریها، توزیع تراکم و ضوابط ساخت و ساز ندارند و ویژگی همگن ارائه شده در آنها به شکل گیری بافتهای یکنواخت و عاری از هویت و زیبایی شناسی شهری منجر می شود. عواطف و احساسات انسانی، خاطره های جمعی و ارزشهای اجتماعی در این نوع برنامه ریزی ها جایگاهی ندارند.
در بافت‌های معمولی شهر، طرح تفصیلی چهار مشخصه را تعیین می کند: کاربری، تراکم، شبکه معابر و ضوابط ساخت و ساز.
تجربه نشان داده است که دخالت در بافت های فرسوده بایستی با روشی غیر از طرح تفصیلی صورت گیرد. در نتیجه لازم است تا اسناد هدایت و کنترل توسعه در بافت های فرسوده با بافت‌های معمولی تفاوت داشته باشد.
«طرح ویژه نوسازی بافت فرسوده» در چارچوب سیاست های طرح جامع توسط سازمان نوسازی شهر تهران تهیه می‌شود. این طرح بسته ای از طرحها و برنامه های ویژه نوسازی شامل سطوح تفصیلی، منظر شهری و معماری در بافت فرسوده است.
در این طرح با بررسی محلات و نواحی از جنبه های مختلف و رسیدن به نظم و مرزهای مشخص، نظام برنامه ریزی و مدیریت بر آن استوار می شود و میزان سرانه های خدماتی، تراکم ها، سطح بندی خدمات، دسترسیها و شبکه های ارتباطی و مراکز و سطوح خدماتی تعیین می گردد. بنابر این رسیدن به الگو و تقسیمات و سطح بندیها، اولیه ترین اقدام در جهت بررسی معضلات و کمبودها و برنامه ریزی برای رفع آنهاست. بر این اساس حیطه و مسئولیت مدیریت شهری در اجرای طرح ها و نظارت عالی و اجرایی و جلب مشارکت مردمی تعیین خواهد شد.
در طرح تفصیلی ویژه نوسازی، پهنه بندی کاربری ها، دسترسی های اصلی، سقف جمیعتی، تراکم پایه، بهمراه جداول سرانه ها ارائه می گردد و در طرح منظر شهری که مقیاس محله ای دارد ضمن تدقیق کاربری ها و پیشنهاد ترکیب حجمی بافت مبتنی بر ایده های منظرین فضا، نحوه توزیع کیفی تراکم مشخص می شود. هم در طرح تفصیلی و هم در طرح منظر شهری، پیشنهاد پارامترهای اساسی کارکردی-کالبدی مبتنی بر ویژگیهای سازمان فضایی موجود و پیشنهادی صورت می گیرد. سازمان فضایی تبیین و تعریف شده محدوده متضمن ارتباط ساختاری قلمرو طرح با قلمرو معنی دار بزرگتری بوده و ترازهای کمی و کیفی آیتم های مختلف پیشنهادی طرح با دامنه تغییر معقولی قابل کنترل است.
بدلیل استحصال پتانسیل های موجود و واقعیت های مهم اجرایی بافت(زیرساختی، کالبدی، اجتماعی، اقتصاد، فرهنگی و …)در سازمان فضایی پیشنهادی، تعیین اولویت های اجرایی در قلمروهای مختلف ساده تر می شود و دامنه و نحوه مداخلات سمت و سوی روشنی پیدا می کنند و امکان، نحوه تملک و اولویت های آن مشخص می شود.
در طرح منظر شهری ضمن طراحی فضاهای جمعی و سیمای فضاهای شهری، الگوی تجمیع در پهنه ها و مشخصات کنترل منظرین پلاک های جدید نیز ارائه می شود.

▪ الگوی تولید زمین: پروژه های نوسازان
الگوی تولید زمین یا تملک مهمترین گام اجرایی در روند نوسازی بافتها فرسوده بوده و اغلب طرحها در همان مراحل آغازین و بدلیل فراهم نشدن زمینه های تملک به بن بست می رسند. در این خصوص الگوهای قابل تعمقی در جهان تجربه شده که هر کدام از آنها می تواند در مواردی راه گشا باشد. غیر از مکانیزم های برنامه ای نحوه جلب مشارکت مردم در خصوص موضوع یاد شده و به فرض مهیا شدن زمینه های واگذاری املاک جهت نوسازی بافت، بایستی در فرایند اجرایی تملک دامنه و اولویت های آن را مشخص نمود. بعنوان مثال در بحث تملک، اولویت های زیر دنبال می شود:

▪ مسیر شبکه پیشنهادی طرح تفصیلی ویژه نوسازی
نقش ساختاری ویژه شبکه های اصلی لحاظ شده در طرح تفصیلی ناحیه و جایگاه آن در اصلاح سازمان فضایی، ساخت شهری، تحریک توسعه و تسهیل کننده سایر اقدامات نو سازی سبب شده تا تملک بستر آنها در اولویت بندی قرار گیرد.
انطباق اغلب این مسیرها بر خیابان های موجود امکان دخالت و تملک را راحت می نماید و پلاک های مهم همجوار که نقش تعیین کننده در شکل گیری سیمای شهری و انسجام سازمان فضایی محدوده طرح دارند، امکان نوسازی می یابند.
تعریض یا پیدایش گذرهای مهم در سطح محدوده طرح اغلب با توسعه برخی کاربری های سودآور همراه است و چنین ره آوردی به تولید سرمایه و رونق اقتصادی بافت منجر می شود. قرار گیری اغلب فضا ها و کاربری های مهم در کنار گذرهای اصلی چه موجود و چه طرح های مصوب، بر اولویت تملک مسیرهای مربوطه صحه می گذارد.

▪ محدوده واحدهای مسکونی جایگزین(پروژه های نوسازان)
نو سازی در بافت های فرسوده سبب افزایش قیمت ابنیه (نوساز) می شود و ساکنان بافت که قریب به اتفاق آنان توان مالی چندانی ندارند قادر به تأمین خانه جدید از محل فروش بنای فرسوده خویش نیستند لذا منطقی است که در برابر جریان نوسازی مقاومت کنند. بی توجهی به این نکته سبب خالی شدن بافت از سکنه اصلی خود و گسترش بافت های فرسوده می شود و با اهداف نو سازی معارض است. لذا سعی بر این است تا با تأمین زمین های تنخواه و ساخت مجتمع های مسکونی و واگذاری آنها با شرایط ویژه حمایتی به ساکنان بافت فرسوده، ضمن تسهیل تملک جهت ایجاد زیرساختها(دسترسی ها و …) و نوسازی بافت به حفظ ساکنان اصلی آن در محل کمک کرد.

▪ محدوده پروژه های مختلط
پروژه های واقع در پهنه های ویژه مصوب طرح تفصیلی که با ابعاد قابل ملاحظه ای که دارند عموما اقتصادی بوده، امکان جذب سرمایه گذار دارند و احداث آنها اثرات گسترده ای به لحاظ کار کردی بر بافت پیرامون دارد و با جلب اقبال عمومی موجب تسهیل توسعه های بعدی بافت می شود. این کاربری های عمده نوعی کل کوچک به حساب می آیند. تفرد و تمرکز موجود در آنها امکان کنترل همه جانبه را فراهم می سازد. تصمیم گیری در مورد آنها ساده بوده و تبعات ناخواسته چندانی بر بافت اطراف ندارند.

▪ محدوده نقاط تحریک توسعه بر مبنای طرح منظر شهری
اولویت های اصلاح ساختار شهری و تبیین سازمان فضایی قلمروهای مختلف آن سبب می شود تا محدوده ساختارهای اصلی، مراکز و کل های عمده جزء اولویت های تملک برای عملی کردن ایده های سازمانی فضا باشند. لذا بر اساس طرح منظر شهری محله، محدوده مرکز محله و کاربریهای مهم واقع در کنار آن، مراکز کوی ها (فضاهای جمعی داخل محله) و کاربری های لحاظ شده در کنار آنها، گذرهای مهم و مجتمع های بزرگ و شاخص مسکونی، تجاری و ادرای که از نظر کارکردی کار گشاه بوده و به شکل گیری شخصیت کلی محله کمک می کنند، جزء اولویت های تملک قرار می گیرند.

▪ الگوی تولید سرمایه: کاربری های ارزش آفرین
منابع نهفته ای در شهر وجود دارد که از آنها استفاده درستی به عمل نمی¬آید و اتکاء سیاستمداران شهری اصولاً به منابع و پول نقد است. می توان به طرق گوناگون منابع یاد شده و پراکنده شهری را احیاء کرد. در این خصوص طرح های جامع شهری میتوانند با پیشنهاد کاربری های ارزش آفرین نظیر بورسها و مراکز مختلف تجاری- اداری در مناطق فقیر و فرسوده شهری زمینه های لازم جهت نوسازی بافت های فرسوده را فراهم سازند. چنین نگاه های کل نگری با جذب سرمایه گذاران، صرفه های اقتصادی فرآیند نوسازی و توسعه پایدار شهری را تضمین می کند.

▪ الگوی تولید ساختمان: سازوکار های صنعتی در ساخت
تردیدی نیست که با مکانیزم های ساخت وساز فعلی امکان نوسازی عرصه های گسترده بافت های فرسوده شهری نه به لحاظ کمی و نه کیفی ممکن نیست.
با کمی مداقه و نقد منصفانه در مورد روش جدیدی که شهرداری تهران در مورد بافت های فرسوده به کار گرفته است انتقادات بسیاری بر این روش وارد است که اهم آنها از نظر نگارنده به شرح زیرند:

▪ در بررسی اسناد ارائه شده در طرح، به نظر می رسد که دیدگاه نوسازی که در این طرح بیان شده بسیار شباهت به دیدگاه های بلدوزری قبل از دهه ۱۹۶۰ دارد، که در نهایت فقط با حفظ معابر آن هم با تعریض معابر موردی به نوعی نوسازی نزدیک به بازسازی می رسد و بنیان های محله(محله از نظر نگارنده همان کلمه ای است که بدون آن هویت مخدوش است.) را از جای می کند و در این راه سعی دارد تا با به کار بردن چند کلمه زیبا نظیر عواطف و احساسات انسانی، خاطره های جمعی و ارزشهای اجتماعی ذهن پژوهشگران را به این سمت معطوف دارد که طرح در پی این نمونه از شاخصه هاست، که با مطالعات و کاوش هایی که در این طرح توسط نگارنده صورت گرفت فقط این نمونه دیدگاه ها برای رسیدن به هدف تخریب بررسی شده اند و به خودی خود عامل مثبتی در جهت عدم اجرای فرایند تخریب نبوده اند.
▪ اگر فرض شود که طرح تفصیلی به نقل طرح ویژه نوسازی طرحی است که نمی تواند به نیاز های روز پاسخ دهد به نظر نگارنده طرح منظر شهری بیش از حد به نیاز ها پاسخ می دهد. معنای این امر آن است که وقتی طرح منظر شهری در سطحی پایین تر از سطح طرح تفصیلی به تعیین تکلیف پلاک ها نیز می پردازد، در حقیقت مداخله را تا سطح اقتصاد خرد خانوار ها نیز می برد که این امر از نظر تئوری های نوین شهرسازی و یا حتی اقتصادی مردود می باشد. به عنوان مثال هنگاهی که با بحث تجمیع محدوده یک پلاک بزرگتر توسط طرح منظر شهری آن هم بدون در نظر گرفتن عوامل بسیار ریزی که بر قیمت در این محدوده تاثیر می گذارد، ایجاد می شود، اگر فقط یک مالک از مجموعه چندین ملک نخواهد منزل مسکونی خود را فروخته و یا واگذار نماید، طرح تجمیع در حالت جنینی خود عقیم می ماند و تکلیف یک بلوک شهری تا زمانی که آن مالک فرضی اقدام به فروش ملک خود ننماید، مشخص نمی شود. این همان بحث زخمی شدن نمونه های زیادی از بافت های فرسوده است. همان گونه که می دانید در مطالعات زیست شناسی هنگامی که یک لبه بر اثر خراش دچار جراحت می شود، با توجه به تماس با محیط بیرون و همچنین در معرض بافت غیر مدافع قرار گرفتن این محدوده(پوست خراشیده شده و در معرض بافت زیرین که گوشت و غیر قابل دفاع است، قرار می گیرد.) میکروب ها و باکتری ها محمل خوبی برای رشد و نمو در این محدوده خواهند یافت. این نمونه در بافت های شهری نیز به وفور یافت می شود. دندانه دندانه شدن بافت سبب به وجود آمدن کلونی هایی برای به وجود آمدن و رشد و نمو انواع مشکلات اجتماعی می شود. از این نمونه مخصوصا در طرح های تملکی پوسته بزرگراه ها از جمله بزرگراه امام علی(ع) نیز فراوان وجود دارد که در این طرح به آن توجهی نشده است.
▪ با میزان قیمتی که توسط کارشناسان رسمی دادگستری جهت تملک املاک داده شده است و همچنین روند سوداگری که به وسیله اهالی در محدوده صورت می پذیرد، میزان نقدینگی که به افراد داده خواهد شد تکاپوی به دست آوردن ملک در محدوده های مطلوب تر را نمی کند. به عنوان مثال شخصی که دارای ۵۵ متر مربع ملک کهنه است که فقط اعیان این ملک واجد ارزش است می تواند مبلغی معادل ۱۹۲۵۰۰۰۰ تومان به دست آورد که با این مبلغ با عنیات به تورم موجود در بازار مسکن در شرایط فعلی نه تنها نمی تواند وضعیت ملک خود را بهبود بخشد، بلکه باید از آن محدوده نیز تنزل کرده به مکان دیگری با کیفیتی پایین تر از همان محدوده قبلی برود. اگر مشکل وجود ۳۰ درصد جمعیت مستاجر نیز به مشکل بالا اضافه شود کار تملک مشکل را پیچیده تر می کند.
▪ همان گونه که در فصل پنجم و مبحث سیاست های افزایش عرضه خانه های بهسازی شده اشهره شد بهتر است قطعات تفکیکی در طرح با وضعیت درآمدی خانوار ارتباط معنی داری داشته باشد. از طرفی تولید مسکن اگر هم صورت گیرد، باید باید به منظور اجاره دادن باشد و نه به منظور خرید واحد های ساخته شده که در شهرداری تهران به نام پروژه های نوسازان مطرح شده اند. به این ترتیب دو نقد اساسی بر پروژه های نمونه ای نوسازان وارد است. یکی ذکر این نکته که این نمونه از پروژه ها به هیچ وجه با زوایای اجتماعی و اقتصادی مردم محدوده های فرسوده هماهنگی ندارد. و دیگری این که این پروژه ها به عنوان مسکن جایگزین به افراد فروخته می شود.
اگر وضعیت طراحی پروژه های نوسازان را که از نظر نگارنده در کمترین نمونه های استاندارد طراحی می باشد، در نظر گرفته نشود، این نمونه از ساختمان های بزرگ آپارتمانی به هیچ وجد دارای حریم های مد نظر افراد ساکن در بافت های فرسوده نیست. با توجه به این که ساکن بافت فرسوده این بار باید در یک عرصه مشترک با دیگران زندگی کند و دارای اعیانی است که همواره این فکر را در ذهن او القاء می کند که در معرض دید و یا استراق سمع همسایگان است، پس از مدتی به نظر می رسد که همین نمونه خانه ها به عنوان ذخیره مسکن پست در خواهد آمد و ساکنان در آنها یا برای به دست آوردن منافع اجتماعی قبلی و یا برای به دست آوردن سود اقتصادی(نمونه کوی ۹ آبان) این ساختمان های بی کیفیت را رها خواهند کرد. ضمنا باید توجه داشت که هزینه های جانبی این نمونه ساختمان ها نیز بالاست و افراد فرودست با توجه به عدم تعلق مکانی نسبت به این نمونه از ساختمان ها با توجه به مشترک بوده عرصه ها خود را موظف به پرداخت این نمونه از هزینه ها نمی کنند.
▪ با توجه به اسنادی که به عنوان خروجی طرح منظر شهری در اختیار است و همه استدلال ها و روشهای نمونه ای که توسط نگارنده در فصل پنجم مورد بررسی قرار گرفت، اساس بحث مورد انتقاد است.
عدم همانند سازی محدوده برای نمونه دخالت انجام شده و به دست آوردن نمونه های مختلف بازخورد ها یکی از نقد های مهمی است که بر پروژه منظر شهری بزرگراه امام علی(ع) وارد است. این عدم مانش سبب شده است تا تدابیر غیر منطقی چون قرار دادن نمونه هایی از بورس ها آن هم به صورت ساختمان های ۱۰ طبقه، قرار دادن ساختمان های مسکونی- تجاری و اداری در محدوده بزرگراه امام علی که چون دیواری ارتباط محله های شرقی و غربی را از بین می برد، ترافیک درون محله ای و خارج محله، احجامی که به عنوان بلوک های حاصل از تجمیع قطعات در جای جای محله ها قرار گرفته اند، به کار برده شود. همچنین به نظر می رسد در مطالعات اقتصادی به هیچ وجهی بازخورد های موجود و همچنین بازخورد های آتی با به وجود آمدن چنین بلوک هایی در نظر گرفته نشده است. سیاست ها نیز از این قرار است که باز هم همان سیاست های کهنه از قبیل اعطای وام ۱۰ میلیونی و مشارکت های صوری است که دیگر در دنیای مدرن و همچنین در نظر خود مردم نیز منسوخ شده است.

● تحلیل یافته های مربوط به تاثیرات تئوری ها و روش های نوین در مطالعات، تحلیل و ارائه راهبرد های مناسب برای بافت های فرسوده
▪ مانش یا شبیه سازی بافت ها و شبیه سازی مداخله ها
همان گونه که در فصل پنجم و بخش مانش اشاره شد، مانش یا شبیه سازی روشی است که به وسیله آن می توان به فرایند های دنیای واقعی از طریق نمونه های شبیه سازی شده تا حدی دست یافت . کنش و واکنش عوامل گوناگون را با توجه به فاکتور های مختلف قبل از پیاده شدن طرح های نمونه ای، سنجید.
در نمونه های مانش های نوسازی شهری که مورد بررسی قرار گرفت، از طریق مولفه های اقتصادی و تجزیه و تحلیل های کنش و واکنش ها در یک نمونه از برنامه های شبیه ساز و همچنین محاسبه جریانات، به آزمون یک نمونه از شبیه سازی معین با پاره ای از فرضیات پایه ای پرداخته شد.
در حقیقت منطقه شبیه سازی نوسازی و مداخله در بافت های شهری این است که قبل از هر گونه مداخله ابتداء باید عوامل مختلف در درون بافت شناسایی شده و مورد دسته بندی درستی قرار گیرند تا معین شود این نمونه دسته ها هر کدام در داخل خود دارای چه خصوصیاتی هستند. سپس در یک نمونه از برنامه های شبیه سازی، مانش برخورد ها و کنش و واکنش ها بین عوامل موجود سنجیده شود تا یک نگاه مناسب نسبت به آنچه روی می دهد، به دست آید. این دسته بندی ها می تواند بر مبنا های آماری و نظایر آنها صورت گیرد.
در مرحله بعد انواع گوناگون مداخلات بر این نمونه از سیستم ها مترتب می شود تا رایانه با توجه به تحلیل هایی که از بازخورد های این شبیه سازی دارد، نتایج هر گونه از برخورد ها را به فرد نخبه که خود دارای قوت تحلیل است ارائه نماید. به این ترتیب می توان بدون این که مداخله را حتی در مقیاس یک بلوک شهری بدون در نظر گرفتن بازخورد های فاکتور ها اعمال کنیم با توجه به قدرت تفکیک و محاسبه رایانه تحلیل و آنالیز جهت به دست آوردن نمونه های گوناگون سیاست را به رایانه و جمع بندی آن را بدون غرض ورزی به مدیران نخبه سپرد.
مانش نوسازی شهری کوششی نخستین برای به کارگیری روش های علمی در تحلیل مسائل شهری، که در عمل با موفقیت های بسیاری همراه شده است. منطق به وجود آوردن این مانش این بود که خط مشی های گوناگون طرح نوسازی شهری آزمایش شوند تا نتایج آن ها بر جمعیت، اقتصاد و کاربری زمین معلوم گردد(نمونه های برنامه ریزی خطی و یا برنامه ریزی غیر خطی و دینامیکی). سهم عمده ای که مانش نوسازی شهری در به کارگیری مانش در تحلیل های شهری به عهده گرفت، طرح موفقیت آمیز و تحقق یک مانش بود که چندین مدل کوچکتر را مانند مدل مسکن، کاربری زمین، اقتصاد و جمعیت به یکدیگر پیوند داد برای این که کل یک گسترش فرسوده شهری را مانند سازی کند.

▪ تئوری بازی
همان گونه که در فصل پنجم اشاره شد بازی در حقیقت نمونه ای از شبیه سازی است که با توجه به پیچیدگی مدل سازی ها در حیطه مسائل شهری در دهه ۱۹۸۰ بسیار مورد توجه قرار گرفت.
در حقیقت بنیان به وجود آمدن بازی ها نومید شدن طراحان و برنامه ریزان از تحلیل های نمونه ای بود به خاطر مشکلات شناختی، هیچگاه به اعمال راهبرد های مناسب برای مسائل شهری نمی انجامید. برنامه ریزان به این می اندیشیدند که هر کوششی برای مدل سازی یا مانند سازی بسیار، از مسائل شهری بیهوده است زیرا متغیرها و روابط در این مسائل تابعی مبهم اند و بر روی یکدیگر تأثیر متقابل دارند و اغلب پیش بینی آن ها غیر ممکن است به سبب آن که در رفتار آدمیان و ارزش های ایشان ثبات وجود ندارد . به کارگیری روش های علمی برای بهینه گردانیدن چنین مسائلی غیر ممکن به نظر می رسد زیرا درباره بافت و ساخت این مسائل اطلاعات موجود پس اندک است ، پاره ای اوقات حتی نمی توان مساله را به دقت بیان کرد.
در این میان بود که بازی به عنوان یک ابزار در جهت تحلیل مناسب فرایند ها مورد توجه قرار گرفت و برنامه ریزان دریافتند که چنین حالات ظاهراً نومید کننده ای را می توان با استفاده از روش های علمی موجود در نوعی مانند سازی که بازی نام گرفته است، تجزیه و تحلیل کنند.
همان گونه که از مثال مطرح شده در فصل پنجم نیز بر می آید در حقیقت بازی روشی است که به وسیله آن می توان از برآیند های ذهنی و بازخورد های رفتار های اقتصادی و اجتماعی افراد ساکن در یک محله فرسوده جهت تحلیل فرایند های نمونه ای چون تخریب و نوسازی، استفاده کرد. این نمونه از برخورد های ذهنی که توسط مردم صورت می پذیرد در برخورد اول بسیار پیچیده می نماید. اما در تحلیل مشاهده می شود که ساکنان بدوم آنکه مسئله را پیچیده کنند با یک تحلیل تک عاملی ساده به نتیجه نهایی می رسند.(چنانچه مشاهده شد A و B در یک مقایسه بازی وار به این نتیجه رسیدند که نباید خانه های فرسوده خود را تخریب و نوسازی کنند.).
ذکر این نکته ضروری است که نمونه مثالی که در فصل پنجم ارئه شد، می تواند با تغییر برخی مولفه ها نظیر قیمت زمین و یا قیمت ساخت و ساز تغییر کرده و جواب معکوس دهد. ولی هدف نگارنده از آوردن این نمونه مثال تقریب ذهن خوانندگان به نوعی تحلیل عددی و مقایسه ای نسبت به یک نمونه ساده از تلقیات ساکنان در بافت فرسوده بود.
با به کار بردن نظریه بازی ها که در اقتصاد شهری دنیا نیز پذیرفته شده است می توان به نتایج زیر رسید:
ـ آگاهی بیشتر درباره مسائل پیچیده شهری و درک خطر و عدم اطمینان که در ذات بسیاری از آنان نهفته است.
ـ آزمایش راه حل های گوناگونی که بر مسائل شهری پیچیده متصور است و امتحان خطر و عدم اطمینانی که به این راه حل های تقریبی گوناگون وابسته است.
ـ ساختن مدل هایی به قرائن و تقریب از فراروند های تصمیم گیری برای مسائل پیچیده شهری که در معرض خطر و عدم اطمینان قرار گرفته اند.

● تحلیل رویکرد های اقتصادی نوین در باز آرایی بافت های فرسوده
در بررسی هایی که از منظر اقتصادی که به نظر نگارنده مهمترین شاخصه بافت های فرسوده است، صورت گرفت، این نتیجه حاصل شد که به مهمترین آنها در دسته بندی هایی اشاره می شود:
▪ عقب ماندن تقاضا از عرضه واحد های مسکونی که باعث بیشتر شدن ذخیره مساکن فرسوده می شود، باعث پایین آمدن قیمت های مساکن و زمین ها پایین تر از سطوح متوسط شهر می شود که تولید ساختمان از نظر تولید کنندگان و ساکنان غیر اقتصادی می شود.
▪ نکته دیگر که در شناخت های اقتصادی نسبت به بافت فرسوده حاصل می شود، مطلوبیت حداکثری اقتصادی بافت برای ساکنان در وضع موجود است. زیرا این نمونه از ساکنان با عدم تمکن مالی خود نمی توانند از پس خرید ارزان ترین نمونه های واحد های نوساز برآیند و همان گونه که در مورد پروژه های شهرداری نیز اشاره شد، از پس مخارج مسکن جمعی نیز بر نمی آیند. به این ترتیبه تابع مطلوبیت ساکنان در زندگی در بافت های فرسوده در موضع ماکزیمی قرار دارد.
▪ پدیده تخریب که سرلوحه طرح های شهری در مورد بافت های فرسوده قرار گرفته است. آهنگ فرسایش سایر محلات شهری را شتاب می دهد. این افزایش آهنگ به سبب بی خانمان هایی است که باید از محله های تخریب شده به محلات جدید منتقل شوند. در این حالت در محلات جدید تقاضا برای مسکن سطح پایین(متناسب با میزان نقدینگی هجرت کنندگان) بیشتر می شود. اگر هم عرضه واحد های مسکونی نوسازی شده گسترده باشد، بهای خانه های مناسب کاهش خواهد یافت. کاهش قیمت و اجاره واحد های مسکونی خوب سهم نسبی هزینه مسکن را در هزینه های گروه های درآمدی بالا کاهش خواهد داد.ار این رو، از دیدگاه اقتصادی نتیجه نهایی تخریب، درست مثل بستن مالیات به فقراء و پرداخت یارانه به اغنیاء است.
▪ اگر عرضه بلند مدت واحد های مسکونی در نظر گرفته شود می تواند به دو طریقه به افزایش قیمت کوتاه مدت پاسخ می دهد:
▪ از واحد های پست موجود با شتاب بیشتری استفاده می شود، در نتیجه تراکم خانوار در واحد مسکونی پست افزایش می یابد.
▪ با گران شدن قیمت واحد های مسکونی پست، اگر خانه های مشابهی برای تبدیل به واحد مسکونی پست وجود نداشته باشد، به تدریج از واحد های مسکونی گران قیمت تر استفاده خواهد شد. به همین علت حتی پس از اینکه تعدیلی در عرضه پدید آمد، باز هم قیمت نسبی مسکن پست بالاتر از زمان قبل از تخریب خواهد بود.
به این ترتیب، در مجموع تخریب واحد های مسکونی فرسوده و پست، عواید حاصل از واحد های مسکونی پست را افزایش می دهد و رشد محله های پست شهری درآمد صاحبان واحد های پست اولیه را بالا می برد.
▪ دو عامل تقاضای مسکن کم درآمدها و کهنسالی و کهنگی ساختمان های شهر علت اساسی وجود و بازتولید محلات پست به شمار می آیند، اما نباید آثار تشدید کننده عوامل نهادی دیگر نادیده گرفته شود. مثلا، تعداد مالکان املاک موروثی، عملا نگهداری و بهسازی و نوسازی واحد های مسکونی را بسیار دشوار خواهد کرد، و یا وجود قوانین مالک و مستاجر که جزئی از حقوق مالکیت مالکان را سلب می کند، سبب می شود که منابع در بهینه ترین فعالیت به کار گرفته نشوند، همچنین دست و دل گشادگی در تقسیم زمین های بکر شهری سبب می شود که هزینه های تولید واحد های مسکونی در اطراف شهر بسیار کمتر از داخل شهر شود که در نتیجه نقاط داخلی شهر رو به ویرانی می گذارد. مواردی از این دست را می توان از جمله عوامل نهادی ایجاد و گسترش محله های پست شهری دانست.
▪ معمولاً، تولید مسکن پست جدید در داخل شهر از نظر اقتصادی مقرون به صرفه نیست. پس، عرضهٔ مسکن پست به ذخیرهٔ واحدهای پست موجود و نیز به میزان سهولت نسبی تبدیل واحدهای مرغوب به مسکن های پست، بستگی دارد. هرگاه ذخیرهٔ مسکن پست به علتی، از جمله نوسازی،‌کاهش یابد و تبدیل واحدهای مسکونی مرغوب به واحدهای مسکونی پست (مثلاً، با اعتبار وجود قوانین حفظ واحدهای مسکونی در بافت های تاریخی) میسر نباشد،قیمت مسکن پست افزایش خواهد یافت و این افزایش قیمت به افزایش نرخ تبدیل واحدهای مسکونی منجر خواهد شد.
▪ اگر قرار باشد از روش های نوین اقتصادی یک نتیجه با توجه به زوایای اشاره شده در بالا گرفته شود این نتیجه به این شرح است:
▪ گذشت زمان و تأثیر پاره ای پدیده های دیگر، ذخیرهٔ مسکن قدیمی را افزایش می دهد، اما تقاضا برای سکونت در این نوع خانه ها به تناسب آن افزایش نمی یابد. در نتیجه، قیمت زمین، ساختمان و اجارهٔ محله های قدیمی کاهش می یابد. کاهش بازدهٔ اقتصادی محله های قدیمی فرسایش را در پی خواهد داشت.
▪ از دیگر عوامل پیدایش و بقای محله های فرسوده، سکونت خانوارهای کم درآمد در آنجاست. خانوارهای کم درآمد، از سر ناچاری واحدهای مسکونی پست را برای سکونت اختیار می کنند و اکثراً نیز به علت کمی درآمد، از عهده مخارج نگهداری و تعمیرات سکونتگاه خود بر نمی آیند و در نتیجه به تشدید فرسایش آن کمک می کنند.
▪ نوسازی محله های فرسوده، عمده ترین عامل فرسایش در سوی عرضه است، زیرا هر چند که مستقیم ترین روش مقابله با فرسایش، تخریب و نوسازی این محله ها به شمار می آید، اما باید دانست که عملیات تخریب و نوسازی پیامدهای مهم گسترده ای دارد. یکی از این پیامدهای مهم، شتاب گرفتن آهنگ فرسایش سایر محله های شهر است. تخریب، تقاضا برای مسکن پست را بالا می برد و از طریق ساز و کار بازار، میزان فرسایش محله های شهری را نیز افزایش می دهد.
▪ از سایر عوامل تشدید فرسایش محله های شهری و عرضه مسکن پست، می توان تبدیل مسکن نسبتاً خوب به مسکن پست را برشمرد. غالباً تولید مسکن پست نوساز در داخل شهر به ذخیرهٔ واحدهای پست موجود و نیز به میزان سهولت نسبی تبدیل واحدهای نسبتاً خوب به مسکن پست بستگی دارد.
▪ با یاری گرفتن از آسیب شناسی فرسایشی، می توان سیاست های مبارزه با مسکن نابهنجار، و خانه های پست و فرسوده را طراحی کرد. اگر عامل ایجاد فرسایش پایین بودن درآمد خانوارها باشد، به نظر می رسد که سیاستهای افزایش درآمد خانوارهای کم درآمد باید وضعیت مسکن آنان را بهبود بخشد. اگر کشش درآمدی مسکن کوچکتر از واحد باشد، افزایش درآمد خانوارهای کم درآمد اثر ناچیزی بر بهبود وضعیت مسکن آنان خواهد گذاشت، و در حالتی نیز که این کشش بزرگتر از واحد باشد، باز هم سیاست های افزایش عمومی درآمد به ندرت به بهبود وضعیت مسکن گروههای کم درآمد منجر می شود. در حالی که «سیاست های درآمدی ویژه»، همچون پرداخت «یارانهٔ‌ اجاره»‌راهبرد موفق تری است.
▪ کاهش هزینه های تعمیرات و نگهداری و ارائه ارزانتر پاره ای از سایر خدمات، سیاست دیگری است که می تواند هزینه های بهسازی را کاهش و عرضهٔ خانه های بهسازی شده را افزایش دهد. ترکیب سیاست اخیر با سیاستگذاریهای درآمدی ویژه، در عمل بسیار موفقیت آمیز خواهد بود.
▪ سیاست دیگر، عبارت است از کاهش عرضهٔ مسکن پست از طریق افزایش هزینه های نگهداری و تملک مسکن فرسوده و یا تخریب مسکنهای فرسوده و جایگزینی آنها با مسکن جدید است. احتمال این که افزایش هزینه های مسکن پست تضمین کننده مسکن بهتری برای خانوارهای کم درآمد باشد، بسیار ضعیف است.

● تحلیل نظریات دینامیکی بافت فرسوده شهری
اگر در بافت فرسوده عاملی هم برای نمونه های نوسازی و بهسازی بخواهد مورد استفاده قرار گیرد، آن عامل بیشینه سازی سود مالکان در یک مدت زمان خاص است. در عموم مدل های دینامیکی از جمله مدل دینامیکی آزمون شده ساساکی رابطه ای چند سویه بین مستأجر، سازنده مسکن، مالک. کل درآمد و مخارج زندگی شهری در نظر گرفته می شود و بنای مطلوبیت زندگی در شهر را شرایط خارجی تعیین خواهند نمود. دو متغیر زمان و میزان فاصله تا CBD یا هر مرکز کاری نیز در نظر گرفته می شود. نکته اصلی در فرایند کهنگی و تخریب در ساختمان ها در اصل مالکان و یا مستاجرانی هستند که در این ساختمان های فرسوده زندگی می کنند. مثلا میزان اجاره بهای پرداخت شده توسط مستأجرین در دراز مدت تعیین کننده اتخاذ تصمیم به تخریب بنا و یا ایجاد یک ساختمان مسکونی است. به عبارت دیگر این مدل دارای دو جنبه است که تعادل آنها معادلهٔ اصلی مدل را به دست می دهد. جنبه اول، میزان اجاره بهای بیشینه ای است که توسط اجاره نشین می تواند پرداخت شود. جنبه دیگر، بهره ای است که مالک می تواند براساس این اجاره بها بدست آورد.
مدل این گونه تفسیر می شود که مطلوبیت زندگی در یک ساختمان با توجه به گذشت زمان به علت فرسودگی به تدریج کاهش می یابد. این مطلوبیت به صورت نمایی است.
هدف انتخاب بهترین مسکن ممکن است. به همین خاطر است که با به میان آمدن انتخاب هدف ماکزیمم کردن نمونه های انتخابی است.یک خانوار با توجه به درآمد که اثر مثبت دارد، دوری از مرکز شهر (یا محلی که بیشترین رفت و آمد را به آنجا دارد و یا محل مرغوب شهر مثل شمال شهر) و هزینه ای که باید بابت دوری از آن مرکز بپردازد و پولی که بابت سایر کالاها می پردازد تصمیم می گیرد که چه خانه ای با چه عمر و در چه مکانی بخرد. پس هدف ایجاد تعادل میان درآمد و هزینه مسکن و سایر هزینه های خانوار است. درآمد که مشخص باشد و سایر هزینه ها کسر شود، هزینه ای که خانواده بابت مسکن می تواند بپردازد مشخص می شود. همچنین فرض شده که کیفیت ساختمان با گذشت زمان کاهش نمایی دارد (مطابق معادله بالا) پس از اینجا عمر ساختمان هم در معادله وارد می شود. حال چون اقامت در یک محل یک کار طولانی مدت است خانواده برای یک لحظه تصمیم نمی گیرد بلکه حساب یک دوره زمانی را می کند. بنابراین مجموع هزینه ها و درآمد ها ملاک است و انتگرال می گیریم در طول زمان.
با توجه به خلاصه ای که ذکر شد این نتیجه حاصل می شود که به علت وجود پارامتر های گوناگون در تابعی به نام سود مالک و بهره های مالکانه همان گونه که در تئوری بازی ها نیز بررسی شد هر مالکی سعی در بیشینه ساختن سود خود دارد. در تئوری بازی ارزش زمین به عنوان مطلوبیت نهایی قرار می گیرد ولی در بررسی های دینامیکی اجزاء مختلف مطلوبیت توامان با هم سنجیده می شوند تا به طور مثال سود مالک بر اساس پارامتر هایی چون توان مالی مستاجر، زمان، فاصله از مراکز کاری و نظایر آن به دست آید.
یکی از بزرگترین مشکلاتی که ممکن است برای ساکنان بافت های فرسوده در جابه جایی های حاصل از تخریب به وجود آید، مشکلات هزینه های حاصل از جابه جایی به محل کار و بالعکس است که سبد این نمونه از هزینه در کل سبد هزینه های خانوار بیشتر می شود و تابع مطلوبیت منازل دور از محل کار را نزولی می کند.

● تحلیل تئوری تلقی فرصت از بافت های فرسوده
این تئوری که واضح آن در ایران دکتر سهراب مشهودی می باشد، بسیار مورد توجه نگارنده قرار گرفت و مطالعاتی در مورد توزیعات و تلقیات گوناگون و همچنین جوامع سرمایه داری و چگونگی رشد و توسعه آنها صورت گرفت. در عمل اگر جامعه به صورت همان منحنی توزیع نرمال گوس باشد، نمی توان انتظار داشت که مشکل بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری در مثلا ۱۰ سالی که هیات دولت مصوب نموده است حل شود. باید این نکته همیشه مد نظر سیاست گذاران و همچنین مدیران شهری باشد که بافتی مانند بافت های فرسوده تهران اگر حاصل فرایند ۲۰۰ ساله شهر تهران نباشند، سر منشاء شان به ۳۰ تا ۴۰ سال پیش باز می گردد پس برای باز گرداندن آنها به وضع مطلوب باید حداقل به همین میزان وقت، انرژی، کار کارشناسی دقیق و سیاست های درست صرف نمود.
اما اگر برخلاف تمام نظرات در مورد بافت فرسوده که این نمونه از بافت ها را مشکل شهر می دانند، به این نمونه از بافت ها به عنوان موهبت شهر نگاه شده و از پتانسیل این نمونه از بافت ها برای نوعی ترمیم خود انگیخته آنها استفاده شود، چه اتفاقی می افتد؟
بافت های فرسوده دارای مردمی با روحیات عاطفی بسیار قوی هستند، بافت های فرسوده دارای اتحاد قومی و به هم فشردگی های اجتماعی قوی هستند، بافت های فرسوده دارای اقتصاد محلی کاملا پویا هستند، اگر زیر ساخت ها به نوعی در بافت های فرسوده مرمت گردد بافت به صورت خود به خودی اقدام به بازآرایی خود می نماید، مشاکت مردمی و تشکیل ستاد ها در بافت های فرسوده جهت رفع موانع و مشکلات محله بیشتر صورت می پذیرد.
این جملات و صد ها تعریف دیگر شنونده را به این فکر می اندازد که اگر حداقل امکانات به این نمونه از بافت ها داده شود این بافت ها حتی بهتر از بافت های مناسب شهری اقدام به ترمیم خود می نمایند.
عدم سرمایه گذا های کلان بدون برنامه، استفاده از اهالی خود بافت برای ایجاد پروژه های موردی ساختمانی و عدم سپردن این پروژه ها به پیمانکاران کلان، عدم اجرای طرح هایی که قیمت زمین در بافت را دچار تغییر سازد که این آخری مهم ترین نکته ای است که باید در بافت فرسوده در نظر گرفته شود.
بحث در این رساله راجع به عدالت نیست. نگارنده از آوردن این نمونه از تلقیات قصد دارد تا نگاه ها را به صور دیگری نیز معطوف دارد. زیرا تلقی عدالت در جامعه ایران به نحوی برابری و مساوات همه قرار گرفته است که با توجه به منحنی توزیع نرمال از هیچ جهت قابل توجیه نیست. تنها چیزی که قابل توجیه است این است که بافت های فرسوده نیز باید مانند دیگر بافت های شهری مورد ارزیابی قرار گیرند و از نگاه های ویژه بنیان کن به آنها باید پرهیز شود.(نگاه هایی که راهکار های کوتاه مدت را برای این نمونه از بافت ها در نظر می گیرند). باید رویکرد به این نمونه از بافت ها در حد حداقل ها با پیدا کردن راهکارهای منطقی و نه تغییر دهنده سریع شرایط همراه باشد تا همان گونه که ذکر شد با ارائه راهبرد های بلند مدت و جدی بتوان وضعیت این نمونه بافت ها را در کنار دیگر بافت های شهری بهبود بخشید.

● نتیجه گیری
با توجه به نکاتی که برشمرده شد، از کل یافته های پژوهش شده این نتایج به صورت موردی حاصل می شود:
▪ شناخت بافت های فرسوده که عبارتند از تعاریف، موقعیت ها، شناخت های اجتماعی- اقتصادی و کالبدی، قیمت زمین ها، روند های گوناگون مالکیت، تاریخ و جغرافیا، مسائل سیاسی درونی و بیرونی و …. باید به صورت کامل و طی یک زمان بندی مناسب نه با معیار های خشک و مکانیکی بلکه با شناخت های محلی و علمی که جز با استقرار در محدوده بافت محقق نمی شود، باید صورت گیرد. در این راه طرز تلقی گروه مطالعه گر نیز باید در تمام شناخت ها آورده شود تا تمام تلقی های موجود در مورد وضع موجود بافت ها دسته بندی شود.
▪ متاسفانه معیار های مورد استفاده در کشور ایران برای مطالعه و تصمیم سازی در مورد بافت های فرسوده بسیار ضعیف و غیر قابل تدقیق است.
▪ روند تحلیل مسائل باید به صورتی کاملا علمی و واقع بینانه باشد و باید به شدت از تحلیل های غیر علمی و سیاسی که ممکن است عواقب وخیمی را در پی داشته باشد، پرهیز نمود.
▪ نتیجه دیگری که از یافته ها به عمل می آید این است که اکروزه در دنیای مدرن شهرسازی دیگر متکی به به یافته های شهرسازان نیشت. بلکه شهرسازی یک دانش طیفی است که سعی دارد تا با کمک گرفتن از دیگر دانش ها که در محدوده شهر و انسان های آن فعالیت دارند، به یک طیف از جواب ها برای استفاده کنندگان برسد. منظور از طیف جواب راهبرد هایی است که نتیجه مطالعات و تحلیل های گوناگون به دست آمده توسط گروه های کاری در یک تیم شهرسازی است. به این ترتیب بهره گیری از دانش نوین مخصوصا ریاضیات و اقتصاد روز باید سرلوحه مطالعات در تمام قسمت ها قرار گیرد.
▪ همواره باید این نکته را در نظر گرفت که مسائل شهری مانند مسائل ریاضیات قدیم یک جواب خاص ندارند و بهتر است قبل از این که در شهرسازی به جواب نهایی رسیده و آن را به مورد اجراء بگذاریم، نسبت به آزمون نمودن آن در محیط های مجازی همچون رایانه اقدام نماییم و نتایج آن را بدون غرض ورزی مرود ارزیابی قرار دهیم به علاوه این که عموما طیف جواب ها در شهرسازی مطرح است و باید این طیف جواب در محدوده انتخاب استفاده کنندگان نیز قرار گیرد.

محمد پرپائی

منابع استیون تیزدل و همکاران،(۱۳۷۹) ، چالش‌های اقتصادی محله‌های تاریخی شهری، ترجمه محمد تقی زاده مطلق، مجله هفت شهر، شماره۲، وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان عمران و بهسازی. تهران. الگوی توسعه منطقه ۱ تهران، مهندسین مشاور بافت شهر
الگوی توسعه منطقه ۲ تهران، مهندسین مشاور سراوند.
الگوی توسعه منطقه ۳ تهران، مهندسین مشاور شاران.
الگوی توسعه منطقه ۴ تهران، مهندسین مشاور عرصه.
الگوی توسعه منطقه ۵ تهران، مهندسین مشاور شارمند.
الگوی توسعه منطقه ۷ تهران، مهندسین مشاور فرنهاد. الگوی توسعه منطقه ۸ تهران، مهندسین مشاور زیستا.
الگوی توسعه منطقه ۱۴ تهران، مهندسین مشاور شهر و خانه.
دیوانیان، پوراندخت (۱۳۸۴)، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری: برنامه ریزی مشارکت های مردمی، پیام نظام مهندسی، سال ۱۱، دوره ۳، شماره ۷.
رئیس دانا، فریبرز، (۱۳۸۱)، اقتصاد سیاسی توسعه، نشر نگاه، تهران.
فرشاد، مهدی،(۱۳۶۲)، نگرش سیستمی، تهران، انتشارات امیر کبیر،تهران.
مشهودی، سهراب،(۱۳۸۵)، میزگرد بافت فرسوده، دفتر مهندسین مشاور طرح و کاوش، تهران.
مهندسین مشاور فجر توسعه،(۱۳۸۴)، طرح سامان دهی بافت فرسوده محله چیذر، کارفرما شهرداری منطقه ۱ تهران، تهران.
مهندسین مشاور فجر توسعه،(۱۳۸۴)، طرح سامان دهی بافت فرسوده محله قیطریه، کارفرما شهرداری منطقه ۱ تهران، تهران.