عوامل تاثیر گذار بر بخش مسکن

طی دهه‌های اخیر با افزایش جمعیت و رشد صنعتی کشور، مهاجرت به سوی شهرها، افزایش جمعیت شهری و کاهش بعد خانوار، تامین مسکن مناسب برای خانوارها با مشکلات عدیده‌ای موجه شده است. دوره‌های رکود و رونق تورمی ‌و افزایش بی رویه قیمت مسکن و زمین و متعاقب آن اجاره‌بها و تبدیل تقاضای موثر به تقاضای غیر موثر، گواه مطلب فوق است. با بررسی مجموعه عواملی که بر بازار مسکن تاثیر‌گذار است به بررسی اهمیت و میزان تاثیرگذاری هر یک از عوامل می پردازیم. ز یک سو می‌توان عوامل تاثیر‌گذار خارج از بازار (‌عوامل «برون‌زا») بر بازار مسکن را بررسی کرده و از سوی دیگر عوامل داخلی (‌عوامل «درون‌زا») موثر بر بازار مذکور را مورد تحلیل قرار داد.
در ادامه به بررسی این مسائل خواهیم پرداخت.

عوامل تاثیر‌گذار «برون‌زا»

با صرف نظر از مشکلات داخل حوزه مسکن , امروز هم مشکلات و موانعی در حوزه های خارج از بخش مسکن دیده می شود :
– “افزایش نا متناسب جمعیت شهری”
-” توزیع نامتعادل درآمد شهرها و استانهای مختلف”
-” هماهنگ نبودن برنامه های بخش مسکن در سطح ملی و شهری ”
-“کمبود مشارکت عمومی در برنامه ریزی تولید مسکن ”
-“توزیع نامتناسب نرخ رشد صدور جوازهای ساختمانی ”
-” افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزدها ”
-” عدم درجه بندی مهارت فنی ساختمان و متناسب با آن درجه بندی دستمزد”
-“آمار نامتناسب ”
-“ناامنی اقتصادی در سایر حوزه ها و تبدیل مسکن به کالای تجاری امن”
-” سیاستهای مالی و ساختاری نا کارآمد ”
– ” بالابردن سطح مطالبات ملی بجای مشارکت ملی ”
-” خلاء جایگاه شورای عالی مسکن برای هماهنگی متولیان بخش مسکن و شناسایی تناقضهای قانونی و موانع اجرایی”

-” بالا بودن سطح سرمایه گذاری مسکن برای سکونت نسبت به سطح سرمایه گذاری برای خرید و فروش”
-“برنامه ریزی درآمد شهرداریها از محل تراکم ”
-” ساختار متمرکز شهری بگونه ای که شهر نسبت به فضای پیرامون از قدرت و اهمیت بیشتری برخوردار می شود”
-” عدم همسویی قوانین و سیاستهای جاری ”
-“عدم توجه به سیاستهای کارآمد سایر کشورها ”
-“………………”

بررسی عوامل بیرونی تاثیر‌گذار بر بخش مسکن از این جهت حائز اهمیت است که می‌توان با شناخت صحیحی از این عوامل، میزان و نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن را سنجیده و متناسب با آن راه‌حل‌های مناسب را ارائه داد.

عدم تخصیص بهینه منابع مالی موجود به تولید مسکن در کشور به خوبی نمایان است که منابع مالی موجود- اعم از دولتی و غیر دولتی – جهت فعال سازی و توسعه تمامی‌بخش‌های اقتصادی کشور به‌رغم افزایش در آمدهای نفتی، ناکافی و محدود است. بنابراین لزوم برنامه‌ریزی و اولویت‌بندی بخش‌های اقتصادی کشور نزد برنامه‌ریزان از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا با تخصیص بهینه منابع مالی موجود، بتوان اولویت‌های اقتصادی کشور را رفع کرد. در این میان به دلیل عدم وجود چنین دیدگاهی در نزد برنامه ریزان اقتصادی کشور، منابع به تمامی‌بخش‌های اقتصادی اختصاص می‌یابد که بازدهی لازم را نداشته و منجر به اتلاف آنها می‌شود. در صورت تحقق فرض فوق منابع محدود با اولویت بخش مسکن منجر به تولید و افزایش عرضه و کاهش قیمت آن در بازار خواهد شد که در این صورت «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار» که بیش از ۳۰‌درصد از آن را به خود اختصاص داده است، کاهش پیدا خواهد کرد.

البته قابل اشاره است که افزایش منابع بخش مسکن به تنهایی به معنای افزایش تولید مسکن به همان نسبت نخواهد بود، علت این امر به شرایط فعلی بازار مسکن بر می‌گردد که در ادامه خواهد آمد. همچنین در کشور‌های تک محصولی همچون ایران که متکی بر در آمدهای نفتی هستند، در صورت اتخاذ تصمیمات نادرست، افزایش نامناسب نقدینگی که به سبب افزایش در آمدهای نفتی صورت می‌پذیرد منجر به تورم شدید در قیمت اکثر کالاها می‌شود. این تورم ممکن است در اقلام تجاری، مصرفی و… به وسیله اهرم‌های مختلف همچون واردات کنترل شود اما در کالا‌های غیر منقول همچون زمین، ساختمان و برخی خدمات به دلیل خصوصیات ذاتی آنها (‌محدودیت در غیر منقول بودن، غیر تجاری بودن، عدم قابلیت واردات و…) تورم نه تنها بر طرف نشده بلکه ادامه نیز خواهد یافت، از طرفی، عوامل تولید نیز به سمت این کالاها جهت دهی شده و ورود سرمایه‌های غیر حرفه ای و سرگردان، سبب سوداگری و واسطه گری در آنها می‌شود و این‌گونه کالاها به ویژه زمین و مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد کرد و در نهایت سبب تخصیص غیر بهینه عوامل تولید و بروز عدم تعادل در تعاملات اقتصادی خواهد شد.

البته قابل ذکر است که نشانه‌هایی از تحقق «بیماری هلندی» در بخش مسکن نمایان شده است، بدین معنا که کالای مصرفی مسکن به یک کالای سودآور و سرمایه ای تبدیل شده است. همان‌طور که ذکر شد، خانه و مسکن یک کالای مصرفی بادوام است و باید براساس تولید و عرضه متناسب با تقاضا به تعادل قیمت برسد، اما به دلیل تبدیل شدن به یک کالای سرمایه ای، به راحتی توسط عرضه‌کننده قیمت آن افزایش می‌یابد و متقاضی نیز به دلیل نیاز به آن، در هر صورت تن به قیمت عرضه شده خواهد داد و چون این تقاضا به دلیل تصور متقاضی از افزایش حتمی‌و چند باره قیمت در آینده «فوری» است، با وجود شکل‌گیری بازار، بیماری هلندی در آن اتفاق می‌افتد که نوعی «شکست بازار» است. با این توضیحات، بخش غیر دولتی توانایی لازم را برای ایجاد تعادل در بخش مسکن نداشته و ساز و کار بدون ضابطه بازار نمی‌تواند بدون حضور و نظارت دولت، فاصله عمیق ایجاد شده بین عرضه و نیاز را کم کند.

از این رو حضور دولت در بخش مسکن و در عرصه حاکمیت و مالکیت ضروری بوده و باید در مهار بحران ایجاد شده ناشی از «شکست بازار»، با اهرم‌های خود وارد عمل شود. در عین حال، بازارهای اصلی اقتصاد کشور را می‌توان به «زمین و مسکن»، «کالاهای بادوام»، «طلا و سکه»، «ارز» و «بازارهای سرمایه (‌بورس)» تقسیم کرد. از میان بازارهای مذکور، دولت به دلیل دارا بودن منابع معتنابهی از ارز و پشتوانه بالای طلا، توان مهار و کنترل دو بازار اصلی «ارز» و «طلا و سکه» را دارد. از سوی دیگر سیاست دولت مبنی بر کاهش قیمت و افزایش تولید کالاهای بادوام – مانند خودرو و… است، بنابراین جذابیت‌های این بازار طی سال‌های اخیر به طور قابل ملاحظه‌ای کاهش پیدا کرده و خواهد کرد. در این صورت دو بازار «سرمایه (‌بورس)» و «زمین و مسکن» است که می‌تواند هدف‌های آتی جریان نقدینگی باشد.

در شرایط کنونی به دلیل سابقه نامطمئن بازار سرمایه، این بازار از جذابیت کمتری برخوردار است، بنابراین تنها بازاری که با سابقه اطمینان آور، می‌تواند جریان نقدینگی سرگردان در جامعه را به خود جذب کند بازار زمین و مسکن است که متاسفانه این بازار به دلیل عدم وجود ساز و کار مناسب، مستعد سوداگری و دلالی است. در شرایط کنونی اگر دولت اقدام به اتخاذ سیاست‌های اصولی در بخش زمین و مسکن کند همچون اتخاذ سیاست طرف عرضه به جای تحریک بازار از ناحیه تقاضا و حذف مالکیت واسط زمین (‌یکی بودن سازنده و مالک) در پروژه‌های ساخت انبوه مسکن و… تهدید ورود سرمایه‌ها به این بخش به راحتی تبدیل به فرصت و منجر به افزایش تولید مسکن می‌شود. این در حالی است که در شرایط کنونی که نمونه آنها در دهه‌های قبلی تجربه شده است ورود نقدینگی به این بازار نه تنها منجر به افزایش تولید به نسبت مذکور نخواهد شد بلکه منجر به افزایش شدید قیمت زمین و مسکن می‌شود.

۲- عوامل تاثیر‌گذار «درون‌زا»

-” نگرانی مردم از قراردادهای یکطرفه و سازندگان بی هویت ”
-” تغییرات و تناقض قوانین مربوط به مسکن و جو روانی این بخش ”
-” معیارهای فنی ساخت و ساز ”
-” سیستم بانکی ”
-” شناخته شدن مسکن به عنوان کالای سرمایه ای ”

علاوه بر عوامل بیرونی، بازار مسکن متاثر از عوامل گوناگون درونی است. به گفته کارشناسان در کشور حدود ۶/۱‌میلیون خانوار فاقد مسکن و مستقل و ۵/۱‌میلیون خانوار فاقد مسکن مناسب با حداقل امکانات هستند. این در حالی است که با توجه به هرم سنی جمعیت کشور و رسیدن پیک جمعیت جوان کشور به سن اشتغال و ازدواج و به تبع آن نیاز به مسکن، سالانه ساخت ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی که براساس پیش‌بینی‌ها تا سال ۱۳۹۰ به مرز ۹۳۰‌هزار نفر نیز خواهد رسید در کشور ضروری است. این بدین معناست که برای اصلاح وضع موجود، باید تا ۱۰ سال آینده با احتساب نرخ استهلاک ۳۰‌درصد، سالانه ۴/۱‌میلیون واحد مسکونی ساخته شود. تا به موجودی مسکن کشور، سالانه یک‌میلیون واحد اضافه شود. با این وجود براساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان عرضه مسکن مربوط به سال ۱۳۸۲ و حدود ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی بدون احتساب واحدهای تخریب شده بوده است که با توجه به رکود حاکم بر این صنعت در صورت عدم تغییر نگرش و ادامه روند موجود در ساخت مسکن، بحران مسکن را در آینده شاهد خواهیم بود. در واقع آمار و ارقام فوق نشان از کاهش بعد خانوار طی سالیان آتی دارد و این در حالی است که پدیده مهاجرت، عاملی مضاعف بر افزایش تقاضا در این بخش شده است.

در این میان، «مسکن» در نهایت یک کالای مصرفی است. بدین معنی که در تولید کالای مذکور، زنجیره‌ای از نهاده‌های واسطه‌ای در یک چرخه اقتصادی فعال بوده‌اند اما خود مسکن ماحصل چرخه مذکور است و به عنوان نهاده واسطه‌ای برای تولید کالای دیگری مورد استفاده واقع نخواهد شد. بنابراین اگر در شرایطی از اقتصاد، مسکن از کالای مصرف به کالای سرمایه‌ای و سوداگرانه تبدیل شود بدین معنی خواهد بود که برای خرید کالایی که تولید شده، نقدینگی بیشتری را باید پرداخت و یک کالا با چند بار‌ دست به دست شدن به افزایش قیمت قابل ملاحظه‌ای دست پیدا خواهد کرد که در این شرایط سوداگری و دلالی بر بازار فوق حاکم شده و سرمایه‌هایی که به هدف افزایش سود وارد بازار می‌شوند به مانند عوامل تعیین‌کننده اصلی بازار به ایفای نقش می‌پردازند. از عوارض سرمایه‌ای شدن مسکن، وجود پدیده خانه‌های خالی است.

بدین معنی که مالکان به امید افزایش قیمت مسکن و به تبع آن افزایش نرخ بازگشت سرمایه، خانه‌های خود را به‌رغم وجود نیاز در بازار نمی‌فروشند. برای مقابله با چنین رفتاری باید با استفاده از ابزارهای سیاستی و بدون مداخله مستقیم، هزینه نگهداری خانه‌های خالی برای مالکان را به گونه‌ای افزایش داد که خانه‌های موجود وارد بازار مسکن شوند. یکی از موثرترین روشها اخذ مالیات سنگین بر خانه‌های خالی است. با استفاده از این روش، مالکان خانه‌های خود را به بازار عرضه کرده که در نهایت منجر به افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت آن خواهد شد. با نگاهی به وضعیت مسکن در ۴۰ سال اخیر، به خوبی نمایان است که بخش ساختمان و مسکن کشور همواره شاهد دوره‌های رکود و رونق تورمی‌بوده است. واکاوی عوامل تاثیر‌گذار نمایان می‌سازد که به دلیل مستعد بودن بازار مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های مناسب جهت کنترل بازار، با ورود تقاضاهای سرمایه ای و ایجاد انتظارات غیر عقلایی در بازار، دوره رونق تورمی‌شروع و با افزایش شدید آن دوره رکود و خروج سرمایه‌های سرمایه‌ای را به دنبال خواهد داشت. ادامه فرآیند مذکور در دوره‌های رکود و رونق نشان می‌دهد که نسبت حضور تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در این بازار افزایش قابل ملاحظه‌ای پیدا کرده است. سهم تقاضای سرمایه‌ای در این بخش در سال ۱۳۷۶، حدود ۳۸‌درصد بوده که در سال ۱۳۸۱ به ۵۸‌درصد افزایش یافته و در مقابل، سهم تقاضای مصرفی تقاضای واقعی موثر در سال ۱۳۷۶، از ۶۲‌درصد به ۴۲‌درصد کاهش و در نتیجه تقاضای غیر موثر به صورت چشم گیری افزایش یافته است. عامل اصلی ایجاد و تشدید حلقه رکود و رونق، مجموعه سیاست‌های حاکم در این بازار یعنی اتکا صرف به ساز و کار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن، تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزاد سازی بازار آن است.

عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی‌ از رکورد خارج می‌کند زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش می‌یابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزءجدایی‌ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. بنابراین عامل اصلی تورمی‌بودن این بخش در زمان رونق را می‌توان افزایش قیمت زمین در این دوران دانست.

در ادامه به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، تقاضای مسکن کاهش می‌یابد. با کاهش تقاضای مسکن و به تبع آن خارج شدن سرمایه‌های سرگردان از این بخش، رکود بر این بخش حاکم شده و به دلیل ارتباط وسیع پسین و پیشین مسکن با سایر بخش‌های اقتصادی، این رکود به اقتصاد ملی نیز سرایت می‌کند. نکته قابل توجه اینکه با تکرار هر دور از این حلقه بسته، به دلیل افزایش شدیدتر قیمت زمین و مسکن، رکود به وجود آمده طولانی‌تر و شدید تر خواهد بود که رکود طولانی فعلی شاهد این مدعا است و برای ایجاد رونق از طریق تحریک بازار از ناحیه تقاضا، نیاز به تخصیص و افزایش وام بانکی، به مراتب بیشتر از گذشته خواهد بود که به دلیل عدم توانایی و کمبود منابع مالی عملا غیر ممکن است. طی دهه اخیر به‌رغم افزایش متناوب وام خرید مسکن، سهم این وام از قیمت نهایی مسکن کاهش یافته است که این نکته موید ناکار آمدی سیاست افزایش وام و ایجاد رونق در بخش مسکن از طریق تحریک تقاضا است.

در عین حال، زمین به عنوان مهم‌ترین دارایی حقیقی، دارای بازاری است که با تعامل خریداران و فروشندگان در آن، قیمت آن مشخص می‌شود و براساس این قیمت، تخصیص زمین به کاربردهای مختلف صورت می‌پذیرد. این بازار دارای ویژگی‌هایی است که آن را از دیگر بازارها متمایز می‌سازد. از جمله این ویژگی‌ها این است که در بازار زمین، اعمال حقوق مالکیت به صورت مطلق هم مخرب و هم امکان‌ناپذیر است و شفافیت در تعریف این حقوق موجب کاهش هزینه‌های اجرایی و کارآمدتر شدن بازار می‌شود. همچنین با دوام بودن زمین موجب می‌شود که در گذر زمان، اعمال حق مالکیت، هزینه چندانی برای مالک نداشته باشد. از سوی دیگر وجود خاصیت ساختاری رانت در بازار زمین موجب می‌شود که قیمت زمین به وسیله قدرت انحصاری مالکان تعیین شود.

به نظر می‌رسد براساس ویژگی‌های ذاتی بازار زمین که به بعضی از آنها اشاره شد و دلایل دیگری که برخی از آنها بالا بودن هزینه کسب اطلاعات در بازار زمین، وجود اثرات مثبت و منفی برونی آن، تقسیم نابرابر قدرت بازار زمین در میان کارگزاران اقتصادی، خاصه در مورد عرضه انحصاری آن، بالا بودن هزینه‌های خرید زمین، خارج از ظرفیت پس‌انداز شخصی‌درصد زیادی از مردم به سبب کمیابی و قیمت بالای زمین است، بازار زمین بدون دخالت دولت ناکار آمد است. به این ترتیب ضروری به نظر می‌رسد که با توجه به «شکست بازار» در بازار زمین، دولت در این بازار مداخله کند و با اعمال سیاستی مناسب، نواقص مربوط به این بازار را مرتفع سازد.

بخش زمین از ابتدا از مهمترین عوامل تورم شدید و بحران‌های پیش روی بخش مسکن بوده است. قبل از دهه ۵۰ با توجه به خصوصی بودن مالکیت زمین، سعی دولت در مهار افزایش قیمت زمین، جلوگیری از احتکار و واسطه‌گری با شکست روبه رو شد و قیمت زمین از دهه ۵۰ به بعد، به صورت پلکانی بالا رفت. بعد از آن نیز تا چند سال بازار زمین با رکود مواجه شد و بعد از آن نیز تا سال ۱۳۶۴، دولت سهم اصلی را در عرضه زمین به عهده گرفت. (‌واگذارهای گسترده اوایل دهه ۶۰) از سال ۱۳۶۶ به بعد نیز پیوسته شاخص بهای زمین رشد شدیدی داشته که علت غالب آن بورس‌بازی و واسطه گری در بخش زمین و مسکن بوده است. طی سالهای ۶۸ تا ۸۰ نرخ رشد قیمت زمین تقریبا ۲ برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره ۵/۲۲ برابر و قیمت آپارتمان ۵/۱۱ برابر شده است.

امروزه متوسط سهم زمین در ایران در قیمت نهایی مسکن ۴۰ تا ۵۰‌درصد است که حکایت از عدم برنامه‌ریزی اصولی و بی‌ثباتی در بازار زمین و کنترل آن دارد. بر همین اساس، پس از ملی شدن اراضی کشور، مدیریت زمین‌های شهری در اختیار سازمان ملی زمین ومسکن قرار داده شد. قریب به سه دهه از فعالیت این سازمان با دو رویکرد در واگذاری زمین‌های دولتی گذشته است. واگذاری زمین «ارزان قیمت» (‌براساس این رویکرد در ابتدای انقلاب زمین‌ها به اشخاص و طی دهه گذشته به انبوه سازان به نرخ نازلی واگذار می‌شد)، و واگذاری زمین به «قیمت بازار» (‌مکانیزم تعیین قیمت براساس بازار تعیین می‌شود) . بررسی عملکرد ناشی از اجرای دو سیاست فوق نشان می‌دهد که سیاست فروش زمین‌های دولتی به هر دو صورت مذکور، سیاستی شکست خورده و ناکار آمد است و منجر به عدم تخصیص بهینه زمین‌های شهری دولتی شده است. معیار «سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن» که به عنوان‌ شاخصی‌ جهت سنجش سیاست‌های فوق است، به خوبی گواه مطلب است.

طی دهه‌های اجرای سیاست فوق، نه تنها شاخص فوق کاهش نداشته بلکه با افزایش نیز مواجه بوده است. متوسط این شاخص در ایران ۴۰ تا ۵۰‌درصد است که این سهم در کشورهای موفق در بخش مسکن ۲۰‌درصد است. بالا بودن سهم مذکور و عدم وجود مکانیزم‌های لازم جهت کنترل بازار مذکور، منجر به رشد سریع بورس بازی و دلالی در دوره‌های رونق می‌شود و خود به عامل اصلی ضد تولید مسکن تبدیل می‌شود. این امر بدین معنی است که از توان سرمایه گذاری تولید مسکن در طول دوره رونق کاسته شده و بر توان دلالان زمین افزوده می‌شود. بنابراین به نظر می‌رسد دولت می‌بایست از سیاست فروش زمین‌های خود چه به صورت ارزان و چه به قیمت بازار، خودداری کرده و همانند بسیاری از کشورهای موفق در این بخش، سیاست خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های غیر دولتی را در دستور کار خود قرار دهد و با در اختیار قرار دادن عرصه زمین‌های خود برای ساخت مسکن از همبستگی شدید بین زمین و مسکن در اثر فشار تقاضا بر مسکن بکاهد و از انتقال نقدینگی بخش مذکور در دوران رونق به بازار زمین جلوگیری کرده که منجر به افزایش تولید مسکن و افزایش عرضه متناسب با نیاز به بازار می‌شود.

تحقق فرض مذکور منجر به ایجاد بازاری پایدار با رونقی مستمر در بخش ساختمان می‌شود. در این میان، همواره دولت در بازاری می‌تواند مداخله موثری داشته باشد که اهرم‌های استراتژیک موثر در بازار مذکور را داشته باشد. اکثر زمین‌های شهری به خصوص در داخل شهرهای بزرگ متعلق به بخش‌های غیر دولتی است. بنابراین دولت منابع قابل قبول زمین در این شهرها جهت کنترل بازار مذکور را در اختیار ندارد. تاکنون برنامه‌ریزان این بخش نتوانسته‌اند مدل‌های جامع و مناسبی در جهت کنترل بازار زمین شهری ارائه دهند.

عموم مداخله دولت بنابر ضرورت پیشبرد پروژه‌های عمرانی، تملک اجباری اراضی شهری است. روش مذکور که روشی سنتی در توسعه شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری است منجر به افزایش قیمت در مناطق اطراف منطقه پروژه می‌شود. خریداری زمین توسط دولت منجر به افزایش نقدینگی ساکنان منطقه شده که عموما این هزینه‌ها در بخش مسکن وارد شده و افزایش تقاضا را در پی خواهد داشت که این افزایش تقاضا البته منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود. مدل مفهومی‌مناسبی که می‌توان از آن در شرایط کنونی اقتصاد کشور به خوبی بهره برد، استفاده از مدل مفهومی‌ «دوباره تنظیم زمین» است. قریب به صد سال است که کشورهای مختلفی در جهان از این ایده برای نو سازی و تامین زمین مورد نیاز زیر ساخت‌های شهری خود استفاده می‌کنند. آلمان، کره، ژاپن، استرالیا، ترکیه از پیشگامان استفاده از این روش در جهان بوده‌اند. براساس روش فوق دولت می‌تواند به باز تولید زمین مورد نیاز خود در شهرهای بزرگ و کلان شهرها دست یابد و از طریق آن به کنترل بازار زمین و مسکن بپردازد.

نقش دولتها در بازار مسکن

اولین مساٌله ای که در زمینه مشکل مسکن به نظر می رسد، عدم سیاست گذاری اصولی ودرست در این زمینه است.
سه نظریه مهم در مورد سیاست گذاریها دربخش مسکن عبارتند از:

۱- اولین دیدگاه قائل به حضور حداقلی دولت در تمام عرصه هاست ومعتقد است سازوکار بازار می تواند بخشهای مختلف اقتصادی از جمله مسکن را به تعادل برساند.

۲- دومین دیدگاه معتقد به حضور حداکثری دولت است، قائل به تصدیگری دولت در تمامی امور است.

۳- اصل را برکارآمدی دولت وحکومت در حوزه مسکن می گذارد.بنابر این نظریه چنانچه حضور دولت منجر به کارآیی در آن بخش شود وآن رابه سامان کند باید درآن عرصه حضور داشته باشد.

مکاتب موجود راجع به نقش دولت دربازار اقتصادی عبارتند از:

۱- “نگاه اقتصاد نئوکلا سیک یا اقتصاد بازار آزاد ”
دولت موظف است ازمحیط اقتصادی صیانت کند ولی در اقتصاد، صنعت و بازار مداخله مستقیم نداشته باشد یعنی رانتها را ازبین ببرد وتعرفه ها وقیمت ها را واقعی کند.

۲- ” نگاه کمونیستی ”
حضور همه جانبه در بخش بازار در قسمت های مختلف آن

۳- ” نگاه نهادگرایی ”
اعتقاد به اینکه دولت نقش متولی و متصدی را دارا می باشد که اگر متولی نیست، متصدی است وبالعکس.نهاد گراها اساساً اعتقاد دارند که بازار کشورهای در حال توسعه مثل بازارهای کشورهای غربی کامل نیستند که ما هرسیاست غربی را بازار خود اعمال کنیم.

بازار مسکن بعد از انقلاب

چند دوره مختلف بازار مسکن بعد از انقلاب عبارتند از:

۱- مداخله بسیار شدید ومستقیم در بازار مسکن که پس از قانون ملی شدن زمینها ، دست دولت برای واگذاری زمینهای شهری ( زمین های بایر وموات) باز گذاشته شد.درپی گیری این طرح حتی دست دولت برای دخالت در بخش مصالح ساختمانی نیز باز گذاشته شد.درضمن دولتها درعرصه ساخت وساز مسکن نیز وجود همه جانبه داشتند.( برنامه اول و دوم توسعه وقبل ازآن)

۲- حرکت دولت از مداخله شدید به مداخله حداقل، پس ازبازنگری نسبت به آنچه انجام شد دولت به این نتیجه رسید که مداخله در بخش مسکن در بعضی عرصه ها، مداخله صحیحی نیست و باعث انحراف دربازار می شود.از سویی اطلاعات صحیحی دراختیار آن قرار نمی دهد ودرعین حال افراد کم درآمد را نیز دربر نمی گیرد به همین خاطر از مداخله شدید به سمت مداخله حداقل حرکت کرد.در طول برنامه سوم، سیاست اصلی بنا بر عرضه زمین به مردم با قیمت بازار و ورود دولت به بازار مسکن بود که باعث افزایش شدید قیمت مسکن و زمین وحرکت به سمت حد افراطی طیف دیگرسیاست گذاریها شد.

مشکل مسکن

آنچه مشکل اساسی در بازار مسکن مطرح می شود، بازار سرمایه، اقتصاد ومنابع مالی است.
اساساً یک ماهیت اقتصادی دارد.اقتصاد هم از سه بازار پایه سرمایه، کار وزمین تشکیل شده است اما از طرف دیگر دولت نیز سه عرصه دارد ” عرصه مالکیت، حاکمیت و مدیریت ” که اینها در مجموع ۹ حالت را با هم ایجاد می کند.در این ۹ حالت باید شاخص اصلی را کارآمدی قرار دهیم و براساس هدف اصلی یعنی کارآمدی حالت بهینه را استخراج کنیم.
کارآمدی دربخش مسکن با دو شاخه افزایش تولید مسکن وکاهش سهم هزینه مسکن درسبد هزینه خانوار تعریف می شود.وقتی سهم هزینه مسکن درسبد هزینه خانوار بالا می رود قدرت خرید خانواربرای تهیه مسکن کاهش می یابد و وقتی چنین اتفاقی رخ می دهد دولت باید برای جبران آن یارانه بپردازد.
درمبحث بازار زمین نکته کلیدی آن است که سهم زمین از قیمت نهایی مسکن در کشورما از حد استاندارد بالاتر است.
باید سهم زمین در قیمت مسکن کاهش پیدا کند.راه حل بانک جهانی برای این مسئله، افزایش واگذاری زمین دولتی به بخش خصوصی است تا با افزایش عرضه زمین، قیمت آن کاهش یابد.
در این رابطه تا به حال دونوع عملکرد داشته ایم، یکی اینکه دراوایل انقلاب زمین را با قیمت پائین ویا نزدیک به صفر واگذارکرده ایم ودیگری واگذاری زمین به قیمت روز بود.نکته کلیدی آن است که واگذاری مالکیت زمین را به بعد از مرحله ساخت موکول کنیم.در شرایط فعلی اول خرید زمین را داریم که تمام نقدینگی اولیه صرف آن می شود وآن وقت در مرحله ساخت، دچار کمبود سرمایه و نقدینگی می شویم.در این مورد دولت باید در فرآیند واگذاری زمین، آن را به بعد از ساخت واگذار کند تا نقدینگی اولیه صرف ساخت شود وبعد از آن در فرآیندی ۱۵ تا ۲۰ ساله بعد از اتمام اقساط ساخت، فرآیند دریافت اقساط زمین را داشته باشیم که برای این کار سناریوی متفاوتی می تواند وجود داشته باشد.
برای این منظور سه دسته زمین، از قبیل زمین های شهرهای جدید، فرآیند توسعه شهری در شهرهای کوچک ومتوسط بازسازی بافت های فرسوده دراختیار قرار دارند که می توان در آنها پرداخت سهم زمین را به بعد از ساخت آن موکول کرد.

نوشته شده توسط : سعید کریمی مقدم به نقل از ما مهندسین شهرساز