فروش تراکم جمع می‌شود؟

شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در پی انتقاد از رویه کنونی صدور مجوزهای ساختمانی در تهران و برخی مجوزها بابت فروش تراکم‌ اضافه و تغییر کاربری‌، دستور بازنگری و اصلاح طرح تفصیلی جدید تهران را صادر کرد. قرار است ظرف حداکثر ۲ ماه آینده، مغایرت‌های ایجادشده در طرح تفصیلی از جمله مصوبه ۸ ماده‌ای الحاق‌ شده به طرح در اواخر دولت دهم، تعیین تکلیف شود. رئیس کمیسیون شهرسازی شورای‌شهر تهران و عضو شورای‌عالی شهرسازی گفت: برای جلوگیری از افزوده شدن ۵/۱ تا ۲ میلیون‌نفر جمعیت جدید به تهران، حذف یک تا دو طبقه تراکم‌‌اضافه در دستور کار است.

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با صدور دستور بازنگری ضوابط طرح تفصیلی جدید تهران، در نظر دارد سفره تراکم‌فروشی در شهر تهران را از طریق حذف تبصره‌ها و مصوباتی که سال گذشته در بدو اجرای این طرح، به متن طرح تفصیلی اضافه شد، جمع کند و در عین حال با محدودسازی فعالیت کمیسیون ماده۵ شهر تهران، از دورزدن خطوط‌قرمز ساختمان‌سازی توسط بسازوبفروش‌ها جلوگیری نماید.

اردیبهشت ماه سال گذشته چند روز پیش از رونمایی از طرح تفصیلی جدید تهران، بین دولت و شهرداری‌ هماهنگی و مشارکت بی‌سابقه‌ای رخ داد طوری که نتیجه این اجماع، به شورای عالی شهرسازی خط داد تا سقف تراکم قید‌ شده در طرح تفصیلی آماده اجرا برای «مناطق مسکونی» و «باغات شهر» را بین یک تا دو طبقه افزایش دهد و کاربری زمین‌های دولتی داخل تهران را نیز به مسکونی یا تجاری- مسکونی تغییر دهد.

این مصوبه ۸ماده‌ای شورای عالی شهرسازی دولت دهم هم‌اکنون مورد انتقاد و ایراد شدید شورای عالی دولت یازدهم واقع شده و قرار است تا دو ماه آینده کل این تصویب‌نامه به نفع ساکنان فعلی تهران ابطال شود. بررسی‌ها در این دولت نشان می‌دهد بارگذاری ساختمانی ناشی از اعمال مصوبه اردیبهشت۹۱ شورای عالی شهرسازی، ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران را بین ۵/۱ تا ۲ میلیون نفر افزایش می‌دهد که از کشش سرانه‌های خدماتی شهر خارج است.

اعضای جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور انحراف به وجود آمده در متن طرح تفصیلی جدید تهران ‌را-که سال‌ها توسط کارشناسان تدوین شد و در فاصله چند ماه توسط دولت و شهرداری برخی مفاد آن مورد دستکاری قرار گرفت- هفته گذشته در فاز اول با حذف بند مربوط به ازدیاد ساخت‌وساز در باغات تهران، مورد اصلاح قرار دادند. باغات موجود در پهنه R241 طبق اصل طرح تفصیلی مشمول حداکثر ۱۵درصد سطح اشغال و ۲طبقه تراکم مجاز می‌شدند اما سال گذشته برای این پهنه سطح اشغال ۳۰درصد و تراکم ۴طبقه تعریف شد که اکنون این تعریف ابطال و ضوابط اصلی برای آن در نظر گرفته شده است. مطابق آنچه روز گذشته رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر تهران و عضو شورای عالی شهرسازی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: قرار است در جریان بازنگری و اصلاح طرح تفصیلی، تراکم‌های اضافه‌ای که به پهنه‌های مسکونی R111, R112, R121 تعلق گرفته نیز حذف شود. همچنین با تصمیمی که شورای عالی هفته گذشته اتخاذ کرد، من‌بعد شهرداری ‌تهران از صدور پروانه با ضوابطی مغایر طرح تفصیلی منع می‌شود که این اقدام مانع صدور مجوز افزایش تراکم یا تغییرکاربری خواهد شد.

جزئیات انحراف‌ها
به دنبال صدور دستور بازنگری بر طرح تفصیلی جدید تهران از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری و توقف صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران در مدت دو ماه مطالعات کارشناسی روی این طرح، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر با اشاره به مصوبه نهم اردیبهشت ماه سال گذشته شورای‌عالی شهرسازی، به عنوان نقطه عطف انحرافات طرح تفصیلی تهران، از احتمال لغو سایر مجوزهای خارج از مقررات طرح تفصیلی خبر داد. محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر با بیان اینکه به‌دلیل نبود جایگاه رسمی برای شورای شهر در نهادهای فرادست مرتبط با مجموعه شهری از جمله شورای‌عالی شهرسازی کشور و کمیسیون ماده ۵، در چند سال اخیر شاهد انحرافات جدی در زمینه تحقق و اجرای طرح تفصیلی و جامع شهر تهران بودیم، اظهار کرد: عمده این انحرافات مبتنی بر تغییر کاربری‌ها و پهنه‌ها، مجوز‌های غیرقانونی و عدم رعایت سرانه‌های لازم برای شهر تهران است.
او ادامه داد: از همین رو در آخرین جلسه شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور تصمیم گرفته شد تا اجرای بند ۵ از مصوبه ۸ بندی تاریخ ۹ اردیبهشت ماه سال ۹۱ (این مصوبه غیرکارشناسی در شورای‌عالی شهرسازی دوره گذشته به تصویب رسیده بود) متوقف شود.

حذف تدریجی انحراف‌ها
سالاری در خصوص ایراد وارد شده به این مصوبه گفت: این مصوبه ۸ بند دارد؛ براساس بند یک تا ۵ این مصوبه یکسری زیر پهنه‌های دارای بارگذاری کمتر به زیر پهنه‌های دارای بارگذاری بیشتر در پهنه مسکونی تبدیل می‌شدند که در صورت تحقق کامل این تغییر بارگذاری منجر به افزایش حدود ۵/۱ تا ۲ میلیون نفری جمعیت شهر تهران می‌شود. این عضو شورای شهر اضافه کرد؛ البته ممکن است میزان تحقق‌پذیری این مصوبه بیش از ۳۰ درصد نباشد اما در هر حال اقدامی غیرکارشناسی بوده که پس از ماه‌ها و سال‌ها کار کارشناسی، شورای‌عالی شهرسازی طی یکی، دو ساعت به چنین تصمیم غیرکارشناسی رسیده بود. او در مورد بند ۵ این مصوبه گفت: بند ۵ این مصوبه مربوط به مجموعه‌های به هم پیوسته باغات شهر تهران بود که براساس آن به زیر پهنه R241 با ۱۲۰ درصد تراکم و ۳۰ درصد سطح اشغال داده شد. علاوه‌بر این درصد سطح اشغال، با توجه به اینکه بعضا مساحت باغات زیاد است یکسری طبقات تشویقی هم براساس سایر بندهای طرح تفصیلی به آن اضافه می‌شد مثل اینکه اگر مساحت عرصه سه برابر مساحت بنا باشد یک طبقه و اگر ۵ برابر باشد دو طبقه تشویقی به آن اضافه می‌شود. به همین دلیل و در جهت حفظ باغات پیشنهاد شد در این زمینه تجدید نظر شود که نهایتا شورای‌عالی شهرسازی نیز با آن موافقت کرد و صدور پروانه در این زیرپهنه‌ها که بیشتر باغات کن و ازگل را شامل می‌شود، فعلا متوقف شدند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری کشور در مورد وضعیت سایر بندهای این مصوبه تصریح کرد: اگرچه شورای‌عالی شهرسازی با لغو تمامی بندهای این مصوبه موافق بود اما نمایندگان شورای شهر حاضر در جلسه شورای‌عالی با ابطال کل مصوبه در مرحله اول به‌دلیل تبعات اجتماعی این تصمیم و از بین رفتن اعتماد مردم به اسناد فرادست و حقوق مکتسبه برخی شهروندان مخالفت کرد.

بروز شوک درآمدی به شهرداری
او افزود: در مجموع قرار شد تمامی مغایرت‌های طرح جامع و تفصیلی که در این مدت شکل گرفته بررسی شود تا در جلسه دو ماه آینده شورای‌عالی شهرسازی در کمیته‌ای با حضور نمایندگان شورای شهر، معاونت شهرسازی شهرداری و دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی تصمیم‌گیری شود. سالاری با اشاره به تاثیر مستقیم لغو این مصوبه در ردیف‌های درآمدی شهرداری تهران به خصوص در حوزه تغییر کاربری و تراکم تاکید کرد: اگر این مصوبه به‌طور کامل لغو شود، اثر مستقیمی بر درآمد‌های شهرداری تهران خواهد گذاشت، به همین دلیل به نظر می‌رسد در بودجه ۹۳ شهرداری تهران، کدهای درآمدی ناشی از طبقات اضافی حذف شود. او در مورد تاثیرگذاری لغو این مصوبه بر بازار ساخت وساز نیز گفت: در صورتی که تمامی بندهای این مصوبه لغو شود،‌ بر ساختار بازار تاثیر می‌گذارد، اما هنوز برای اظهارنظر در این موضوع کمی زود است.

نبود وحدت رویه حقوقی
محمدمهدی تندگویان سخنگوی کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر نیز در مورد تاثیر تصمیمات کمیسیون ماده پنج بر روند انحراف طرح تفصیلی جدید تهران گفت: اگرچه کلیت کمیسیون ماده پنج در حوزه اختیارات شورای شهر نیست، اما چندین بار در خصوص تغییر نقش این کمیسیون در روند تصمیم‌گیری به شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور پیشنهادهایی ارائه شده، از جمله اینکه حق رای نماینده شورا در این کمیسیون احیا شود. او نبود وحدت رویه حقوقی را یکی دیگر از دلایل انحراف از طرح عنوان کرد و افزود: چون وحدت رویه حقوقی در شهرداری تهران وجود ندارد، در موضوعات ساختمانی هیچ‌کس متخلف شناخته نمی‌شود و تخلفاتی که در این زمینه صورت می‌گیرد و تمامی خلاف‌هایی که می‌شود توضیحات و استدلال‌های قانونی برای آن ارائه می‌شود. تندگویان با بیان اینکه باید بازنگری اساسی بر روی قوانین صورت گیرد، اظهار کرد: متاسفانه، در جامعه ما تخلفی که در ساخت‌وساز انجام می‌شود اصلا تخلف محسوب نمی‌شود؛ یعنی به عنوان یک متهم با آن برخورد نمی‌شود و هیچ شهروندی از آن فردی که تخلف ساختمانی را انجام می‌دهد متنفر نیست. درحالی که در قوه‌قضائیه هر جرم دیگری که انجام دهید، مجازاتی برای آن تعیین شده است.

مماشات قضایی با تخلفات ساختمانی
عضو شورای شهر تهران مشکل دیگر را نبود حمایت اساسی از شهرداری توسط قوه‌قضائیه دانست و ادامه داد: در حال حاضر در کمیسیون ماده ۱۰۰، ۲۷ هزار پرونده بلاتکلیف داریم، اما ضابط قضایی در اجرای حکم کمکی نمی‌کند، به همین دلیل شخص متخلف می‌تواند با مراجعه به دیوان عدالت رای را باطل کند. او در پاسخ به این سوال که فکر نمی‌کنید یکی از دلایل بروز تخلفات ساختمانی این است که شهرداری راه تخلف را برای کسب درآمد از آن باز می‌گذارد، گفت: این‌طور نیست. در کمیسیون ماده ۱۰۰، ۹۰ درصد رای‌ها قلع و قمع و تخریب است و تنها ۱۰ درصد آرا به‌دلیل آنکه امکان تخریب ملک وجود ندارد، به دریافت جریمه ختم می‌شود.او به توافق میان متخلفان و کمیسیون توافقات در مناطق اشاره و اضافه کرد: البته ممکن است در کمیسیون توافقات برخی مناطق قبل از اینکه پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ برسد، توافقاتی صورت گیرد که به نظر من این موارد تخلف است و به نظر می‌رسد بهتر است قوانین خاصی تدوین شود که برای برخورد با تخلفات ساختمانی به سمت تخریب و قلع برویم.

پیگیری مجوز زمین‌های دولتی
تندگویان با اشاره به روند بازنگری طرح تفصیلی جدید تهران تصریح کرد: در حال حاضر، برخی بخش‌های طرح تفصیلی اجرایی شده است و هیچ‌کس مدعی نیست این طرح بهینه و درست است، البته طرح قابل دفاعی است ولی یکسری نقاط ضعف دارد که باید اصلاح شود. او افزود: از جمله این تغییرات بررسی تغییر کاربری زمین‌های دولتی است. این موضوع در کمیسیون شهرسازی شورای شهر مورد بررسی قرار دارد. در مرحله بعد پیشنهادهای خود را به شورای‌عالی شهرسازی می‌فرستیم.

متن مصوبه حاشیه‌ساز
جناب آقای دکترقالیباف
شهردار محترم شهر تهران
موضوع: اعلام مصوبه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در زمینه بررسی طرح تفصیلی جدید شهر تهران
سلام علیکم احتراما، به آگاهی می‌رساند شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در سومین جلسه سال جاری خود به تاریخ ۴/۲/۹۱، طرح تفصیلی تهران را پیرو جلسه قبلی مورخ ۸/۱۲/۹۰ و همچنین جلسه مورخ ۱۵/۱۲/۹۰ کمیسیون ماده ۵ شهر تهران مورد بررسی مجدد قرار داد و به شرح زیر اتخاذ تصمیم نمود:
۱- زیر پهنه R111 در نقشه‌های طرح تفصیلی جدید شهر تهران به R112 تبدیل گردد و احداث بنا در چارچوب ضوابط و مقررات زیر پهنه R112 بلامانع خواهد بود.
۲- زیر پهنه R112 و R121 در نقشه‌های طرح تفصیلی جدید به R122 تبدیل و احداث بنا در چارچوب ضوابط و مقررات زیر پهنه R122 بلامانع خواهد بود.
۳- ساخت‌وساز در قطعات با مساحت بیشتر از ۵۰ متر تا ۱۵۰ مترمربع (با رعایت حداقل عرض معبر ۶ متر و رعایت برهای اصلاحی) عمدتا در اراضی و املاک ریزدانه واقع در پهنه R حداقل سه طبقه روی پیلوت مجاز است.
۴- در اراضی و املاک دارای مساحت کمتر از ۵۰ متر مربع (طبق سند مالکیت) واقع در پهنه (R) شهرداری با اولویت تملک اقدام و در صورت عدم تملک، به شرط رعایت بر اصلاحی احداث صرفا یک واحد مسکونی (زیر زمین و همکف) با حداکثر ۸۰ درصد سطح اشتغال مجاز خواهد بود.
۵- در زیر پهنه R241 تراکم ساختمانی ۱۲۰ درصد (یکصدوبیست درصد) سطح اشغال حداکثر ۳۰ درصد و حداکثر ۴ طبقه تعیین می‌شود.
۶- کلیه اراضی دولتی متعلق به وزارت راه و شهرسازی، در پهنه‌بندی طرح تفصیلی جدید شهر تهران جهت تامین سیاست‌های وزارت مذکور به کاربری‌های R و M تبدیل می‌شود، شهرداری تهران با همکاری دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران ظرف مدت ۲ ماه نسبت به تدقیق و لحاظ آن در نقشه‌های طرح تفصیلی جدید شهر تهران اقدام کنند.
۷- به‌منظور ایجاد تعادل در توسعه شهر، تراکم پایه مالی در کلیه پهنه‌های مسکونی (R) واقع در شمال محور انقلاب معادل ۱۲۰ درصد (یکصد و بیست درصد) وسعت ملک برابر سند مالکیت و در جنوب محور انقلاب معادل ۱۸۰ درصد (یکصد و هشتاد درصد) وسعت ملک برابر سند مالکیت تعیین می‌شود.
۸- شهرداری تهران مکلف است ظرف مدت یک ماه پس از ابلاغ این مصوبه با همکاری دبیرخانه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در پهنه‌های سکونت (R) بندهای فوق محدوده‌های فوق‌الذکر را که دارای شرایط خاص هستند، شناسایی و در حد تراکم مصوب طرح جامع یا در حد تراکم وضع موجود ملاک عمل یا در حد تراکم وضع موجود غالب محدوده‌های مورد نظر پس از تایید نهایی در شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران تثبیت و در نقشه‌های طرح تفصیلی جدید شهر اعمال کنند. (از جمله اراضی باغات کن و شهرک آزادشهر در منطقه ۲۲، شهرک گلستان در منطقه ۴، حریم امنیتی کاخ سعدآباد).