بافت های فرسوده در کنترل انبوه‌سازان

بافت های فرسوده در کنترل انبوه‌سازان

لیلا درخشان

جزئیات پروژه ساخت بیش‌از یک میلیون واحد مسکونی در ۱۴‌هزار هکتار بافت فرسوده تهران

به موجب تفاهم بین کانون سراسری انبوه‌سازان و سازمان نوسازی شهرداری تهران، از این پس ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده فقط به دست سازندگان حرفه‌ای انجام می‌گیرد.
با این حساب انبوه‌سازان که از سال گذشته تاکنون بخش زیادی از فعالیت‌شان تحت‌تاثیر رکود مسکن، به حالت نیمه‌ تعطیل درآمده است، حال این فرصت نصیبشان شده تا در ۱۴هزار هکتار از سطح تهران آپارتمان‌های مسکونی احداث کنند.

این پروژه عظیم که به لحاظ حجم ساخت‌وساز به طرح مسکن مهر شباهت دارد، حدود یک‌میلیون و ۴۰۰‌هزار واحد مسکونی جدید به بازار مسکن تهران عرضه خواهد کرد.
در مسکن مهر تاکنون ۱۸‌هزار هکتار زمین ۹۹ ساله در کل کشور به مردم واگذار شده است که تاکنون آماری از ساخت روی این زمین‌ها منتشر نشده است و فقط گفته می‌شود حدود ۲۰۰‌هزار پروانه ساختمانی روی این زمین‌ها صادر شده است.
اما پروژه «حضور انبوه‌سازان در ۱۴‌هزار هکتار بافت فرسوده تهران» می‌تواند در کمترین زمان ممکن به ساخت مسکن منجر شود.
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: کار بسیار جدی است و اگر طول زمان ساخت کاهش یابد و تامین مالی پروژه از بسترهای درست انجام شود، به طور قطع این‌بار نوسازی بافت‌های فرسوده در تهران موفقیت‌آمیز خواهد بود.
به گزارش دنیای اقتصاد، براساس آنچه کانون سراسری انبوه‌سازان با شهرداری تهران تفاهم کرده، قرار است انبوه‌سازان صاحب صلاحیت و مورد تایید کانون، مهم‌ترین بخش در عملیات نوسازی بافت فرسوده را که بخش تامین مالی است را برعهده بگیرند.
انبوه‌سازان برای این بخش باید از شیوه‌های مختلف همچون استقراض از نظام بانکی، به‌کارگیری ابزار‌های مالی و همچنین بهره‌گیری از سرمایه‌های خارجی استفاده کنند تا هزینه ساخت‌وساز تامین شود.
در مقابل شهرداری تهران نیز متعهد شده مجموعه امکانات مورد نیاز و شرایط لازم را برای تخلیه، صدور پروانه ساخت و منابع اختصاصی شهرداری در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد.
کارشناسان بخش مسکن این پروژه را عظیم و البته انجام شدنی در تهران توصیف می‌کنند.
در شرایطی که مجموعه عملکرد دولت و شهرداری در چندسال گذشته در بافت‌های فرسوده قابل‌دفاع نیست، اکنون واگذاری این پروژه به بخش خصوصی امیدوار‌کننده است.
تعهدات شهرداری و انبوه‌سازان
به گزارش دنیای اقتصاد، شهرداری تهران به منظور نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام به انعقاد تفاهم‌نامه‌ای با کانون سراسری انبوه‌سازان کشور کرده است تا از طریق بخش خصوصی نوسازی این بافت‌ها جنبه عملیاتی پیدا کند.به گزارش خبرنگار ما، این تفاهم‌نامه با هدف ایجاد بستر اجرایی نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهر تهران انعقاد شده است که بر اساس آن سازمان نوسازی شهرداری تهران موظف است مناطق فرسوده شناسایی شده در سطح شهر تهران را جهت نوسازی و بازسازی بر اساس الزامات و مقررات به کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن و ساختمان معرفی و سپس احکام لازم را جهت اجرای مقدمات ساخت‌وساز در این مناطق فراهم کند و از سوی دیگر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن جهت مدیریت عملیات نسبت به معرفی شرکتی که برای این نوع فعالیت‌ها و با حضور گروه‌های متخصص و مرتبط تشکیل شده، اقدام می‌کند. در این تفاهم‌نامه هر یک از طرفین تعهداتی دارندکه در طول پروژه ملزم به رعایت آنها هستند.
بر این اساس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور از مسیر شرکت معرفی شده تعهداتی نظیر: تعریف پروژه، مدیریت طراحی‌ها و امور مهندسی در تمام مراحل، اخذ پروانه ساختمانی، تدوین برنامه زمانبندی جامع از ابتدا تا انتها، مدیریت تامین مالی پروژه اعم از استقراض از نظام بانکی یا به‌کارگیری ابزارهای مالی و بهره‌گیری از سرمایه‌های خارجی و… را متضمن شده است که در برابر آن سازمان نوسازی شهر تهران نیزتعهداتی را متضمن شده است. به طوری که این سازمان متعهد شده است مجموعه امکانات و تسهیلات لازم را برای تخلیه بافت، صدور پروانه ساختمانی، ایجاد تسهیلات جهت تامین مالی اعم از در اختیار گذاشتن منابع تخصیصی دولت برای این امر یا منابع اختصاصی شهرداری، فراهم آورد.
در همین حال سازمان نوسازی درمسیر اجرایی کردن عملیات گذشته از واگذاری آن بخش از اراضی تملیکی خود در درون بافت و جلب همکاری‌های سایر سازمان‌هایی که در بافت حقوق مالکیت یا حق کسب و پیشه دارند، اراضی متناسبی برای ساخت‌وساز و اسکان احتمالی گروه‌های ساکن در بافت تخصیص و معرفی می‌کند. از سوی دیگر مجموعه امکانات شهرداری که در اختیار بافت قرار می‌گیرد، با قیمت توافقی و در زمان اتمام عملیات به سازمان باز پرداخت می‌شود.
برای شهرداری به صرفه نیست
به گزارش خبرنگارما، بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی مهندس فریدون درویش‌زاده، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، مدیریت شهری طی ۸ سال اخیر موفق به نوسازی ۴۰۰واحد مسکونی شده است که در این بین نهاد ناظر بر شهرداری این عملکرد را ضعیف ارزیابی کرد. البته وجود ۱۴‌هزار هکتار بافت ناپایدار در تهران که شامل ۶۳۰‌هزار واحد مسکونی و وجود دومیلیون و ۸۷۰‌هزار نفر جمعیت است، عملکرد ضعیف شهرداری در این را زمینه به خوبی نمایان می‌سازد.
به گفته کارشناسان هزینه ایجاد تاسیسات زیربنایی در هر هکتار از بافت‌های فرسوده حدود ۱۰میلیارد تومان است که بر این اساس مجموع هزینه تاسیسات زیربنایی در ۱۴هزار هکتار بافت فرسوده رقمی معادل ۱۴۰هزار میلیاردتومان می‌شود که البته این رقم فقط مربوط به تاسیسات زیربنایی است و محاسبه هزینه نیروی انسانی، مصالح ساختمانی و … حاکی از آن است که نوسازی این بافت‌ها بودجه عظیمی را می‌طلبد و اگر درآمد سالانه شهرداری را به‌طور میانگین ۳هزار میلیارد تومان در سال در نظر بگیریم، ناممکن بودن نوسازی این بافت‌ها از محل بودجه‌های عمومی کاملا بدیهی می‌شود. در این بین البته باتوجه به اینکه این بافت‌ها نه تنها محل درآمد برای شهرداری نیستند، بلکه هزینه‌ساز نیز می‌باشند، همین امر باعث شده تا بی‌علاقگی دستگاه مدیریت شهری به نوسازی این بافت‌ها مضاعف شود.
به گزارش خبرنگار ما، با توجه به عملکرد نه چندان موفق مجموعه مدیریت شهری در نوسازی بافت‌های فرسوده و باتوجه به اینکه نوسازی این بافت‌ها به حالت فوریت درآمده است، در اواخر سال گذشته شهرداری تهران با یکسری از انبوه‌سازان برای نوسازی وارد مذاکره شد، اما با گذشت ۴ ماه از این مذاکره، این بار شهرداری تهران کانون انبوه‌سازان کشور را برای نوسازی این بافت‌ها دعوت کرده است و با انعقاد تفاهم‌نامه‌ای که شرایط دوطرف به طور کامل تعریف شده است، اراده خود را برای اجرای این مهم نشان داده است.
شهرام سلماسی جاوید، رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور، در گفت‌وگو بادنیای اقتصاد در تشریح جزئیات این تفاهم‌نامه گفت: در نوسازی بافت‌های فرسوده مجموعه مدیریت شهری و همگی مسوولان مربوطه متفق‌القول هستند که نوسازی بافت‌های فرسوده هزینه بر است، به طوری که هر هکتار تاسیسات زیربنایی دراین مناطق ۱۰ میلیارد تومان هزینه در بر دارد.
وی تاکید کرد: بنابراین بدیهی است که نوسازی این بافت‌ها هزینه عظیمی می‌خواهد که تامین آن از محل بودجه‌های عمومی و مصوب امکان‌پذیر نیست. سلماسی تاکید کرد: با توجه به تاکید مقام معظم رهبری در خصوص اجرای سیاست‌های اصل ۴۴ قانون اساسی، شهرداری تهران نیز همسو با تاکیدات مقام معظم رهبری برای بازسازی بافت‌های فرسوده از کانون سراسری انبوه‌سازان کشور دعوت به عمل آورد که نتیجه آن انعقاد تفاهم‌نامه‌ای بین کانون و شهرداری شد تا مسیر اجرایی این طرح با همکاری
بخش خصوصی فراهم شود.
وی تصریح کرد: عملیاتی نشدن وعده‌های مسوولان برای نوسازی این بافت‌ها باعث ایجاد نوعی یاس و نومیدی در مردم شده است و همین امر ممکن است موفقیت این طرح را در فازهای اول و دوم اندکی کند سازد، اما با توجه به عزم بخش خصوصی برای اجرای این طرح مسلما اطمینان مردم به موفقیت این پروژه جلب خواهد شد و همین امر روند اجرایی این طرح را سرعت می‌بخشد.
جذب گروه‌های سرمایه‌گذار
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تاکید کرد: پیش‌بینی می‌شود اگر مشکلات اجرایی این پروژه هموار شود، در فازهای بعدی گروه‌های سرمایه‌گذار زیادی جذب این پروژه شوند، چرا که در می‌یابند مشارکت در این پروژه ارزش افزوده سرمایه‌شان را به دنبال خواهد داشت. به گفته سلماسی، در مراحل بعدی کار نیز وقتی مردم به این باور برسند که نوسازی این بافت‌ها برای آنان سودآور است، با مشارکت خود یکی از بسترهای مهم اجرایی این پروژه را مهیا می‌کنند.
این‌بار مساله جدی است
ارائه طرح‌های نیمه‌کاره و مشارکت مدیریت شهری با شرکت‌های جزءساختمانی در نوسازی بافت‌های فرسوده که ناموفق بودن شهرداری را در اجرای این طرح مسبب شده است، باعث شده تا هر قرارداد و تفاهم‌نامه‌ای که در این زمینه انعقاد می‌شود، غیر‌قابل‌اجرا به نظر آید. آیا جنس این تفاهم‌نامه هم این گونه است؟ سلماسی در پاسخ به این پرسش تاکید کرد: کار بسیار جدی است و اگر طول زمان ساخت کاهش یابد و تامین مالی این پروژه از بسترهای درست انجام شود، قطعا این بار نوسازی بافت‌های فرسوده موفقیت‌آمیز خواهد بود.
وی گفت: در نوسازی این بافت‌ها باید دقت شود که با مردم تعامل شود و تمام نیازمندی‌های مردم در اجرای این پروژه لحاظ شود. وی فرآیند نوسازی این بافت‌ها شامل تجمیع زمین‌ها، مطالعات شهری، چگونگی جذب سرمایه خارجی و … را یک فرآیند علمی دانست و تاکید کرد: از این رهگذر مدل‌سازی اقتصادی، راه‌اندازی نهاد تبلیغات و پیشبرد برنامه‌های این طرح با حفظ محیط زیست و توسعه پایدار از جمله اموری است که در این فرآیند باید در نظر گرفته شود.
ساخت زندگی به جای سرپناه
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تاکید کرد: نوسازی بافت‌های فرسوده نباید براساس ساختمان‌سازی باشد، چراکه ساختمان‌سازی با ایجاد زندگی دو مقوله جدا هستند. به گفته سلماسی ایجاد زندگی یعنی توجه به کرامت و شان و مسایل انسانی ساکنان و بر این اساس ساخت زندگی به جای سرپناه ازجمله محور‌هایی است که در این طرح لحاظ می‌شود.
مسوولان تغییر نگرش دهند
رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در پایان تاکید کرد: مجموعه مدیریت شهری در نوسازی این بافت‌ها نباید نگاه اقتصادی داشته باشد و با توجه به اینکه این بافت‌ها به کانون انواع نابه‌هنجاری‌های اجتماعی مبدل شده‌اند، نوسازی بافت‌های فرسوده امری انتخابی نیست، بلکه امری ضروری است که نیازمند نگاه ملی، عزم همگانی و اقدامی فراگیر است و بر این اساس مجموعه مدیریت شهرداری باید تمام بسترهای اجرایی این امر را فراهم کند.