آمار بافت های فرسوده پایتخت

علیرضا جعفری – رئیس سابق سازمان نوسازی شهرداری تهران که همین هفته از مسئولیت خود تودیع شد با اعلام آمار فوق افزود: آمار تدقیق شده‌بافت فرسوده که مراحل تصویب آن در کمیسیون ماده‌ پنج و در شورای عالی شهرسازی دنبال می‌شود، حدود ۴۰۰۰ هکتار است. این آمار با در نظر گرفتن سه شاخص ریزدانگی، ناپایداری و نفوذناپذیری است که اگر فقط شاخص ناپایداری را در نظر گرفته شود ۱۵ هزار هکتار بافت ناپایدار وجود دارد.

دولت و شهرداری در کنار هم مکلف به نوسازی هستند

جعفری با بیان بافت‌فرسوده زمانی نوسازی شده است که یک بلوک و یک پهنه‌ شهری کاملا نوسازی شده باشد، گفت: بر اساس آمار و شاخصه‌های شهرسازی، حدود ۳ درصد در بافت فرسوده تا به امروز نوسازی داشته‌ایم که طبق برنامه پنجم توسعه، این میزان باید به سالانه ۱۰ درصد برسد.

وی با تاکید بر اینکه در برنامه پنجم توسعه، تکلیف شهرداری و دولت در کنار هم مشخص شده است،‌گفت: به دلیل عدم انجام تعهدات دولتی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده، امروز در روند نوسازی بر اساس برنامه پنجم عقب هستیم. به دلیل عدم انجام تعهدات دولتی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده، امروز در روند نوسازی بر اساس برنامه پنجم عقب هستیم

جعفری افزود: با این حال با توجه به ظرفیتی که به عنوان برنامه و مدل‌های نوسازی شهرداری تهران در دستور کار قرار دارد، تهران در این زمینه نسبت به سایر کلانشهرها با فاصله‌ی معناداری در رتبه اول قرار دارد و توانسته‌ایم هشت درصد از ۱۰ درصد تعیین شده را بر اساس سیاست‌های بسته‌ای تشویقی و پروژه‌های محرک توسعه و پشتیبان نوسازی بافت‌های فرسوده پیش ببریم. همچنین با توجه به اهمیت بافت فرسوده،‌ در سال آینده، انتظار بیشتری از دولت یازدهم داریم و امیدواریم با شتاب بیشتری در نوسازی، پیش برویم.

بدهی ۲۸۷ میلیارد تومانی دولت

رئیس سابق سازمان نوسازی شهر تهران با اشاره به بدهی ۲۸۷ میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومانی دولت به شهرداری برای نوسازی بافت فرسوده، گفت: صحبت‌هایی با دولت داشته‌ایم و بر اساس تکالیف قانونی، این موضوعات منتقل شده است و انتظار داریم در بودجه ۹۳، به بحث پرداخت دیون مربوط به نوسازی بافت‌های فرسوده در کلانشهرها رسیدگی شود.

رئیس سازمان نوسازی با بیان اینکه شهردار تهران مشکلات دولت در زمینه تامین بودجه عمرانی کشور را می‌داند، گفت: نگاه قالیباف در حوزه تعامل با دولت نگاه همراهی و کمک در این رابطه است و د رعین حال ضمن تاکید بر شفاف بودن حساب‌ها و اینکه تکالیف هر دستگاه مشخص شود، بحث کمک‌های مربوطه توسط دولت، در اولویت دوم قرار دارد. وی ادامه داد: شهرداری باید قدرت، سیاست‌ها و امکانات در اختیارش را برای ارائه خدمات بیشتر به ساکنین بافت‌های فرسوده ارائه کند و این اولویت اول ما است.

۳۰۰۰ میلیارد تومان، سهم نوسازی از بودجه ۹۳

وی همچنین از تخصیص بودجه ۳۰۰۰ میلیارد تومانی در سال۹۳ خبر داد و گفت: این میزان به عنوان زیرساخت بسترسازی برای تامین بودجه در سه حوزه سرانه‌ها، بازگشایی شبکه معابر و پروژه‌های محرک توسعه در قالب پروژه‌های خاص در بافت شهرداری، در نظر گرفته شده است. وی در رابطه با پروژه‌های محرک توسعه، توضیح داد: این پروژه‌ها به عنوان مراکز آموزشی، ‌ورزشی و فرهنگی در سرای محلات در نظر گرفته شده است.

فاصله درخواست وام نوسازی با وام‌های ارائه شده

جعفری در بخش دیگری از صحبت‌های خود با بیان اینکه طبق قانون کلیه برنامه‌های تسهیلات مالی و پرداخت وام‌ها بر عهده دولت است، گفت: بعد از اینکه شهرداری تایید می‌کند که ملکی در داخل بافت فرسوده و در مسیر نوسازی قرار گرفته است، بانک‌ها موظف به پرداخت وام به درخواست کنندگان هستند.

وی با اشاره به محدودیت منابع بانک‌ها و کمبود اعتبارات در این بخش، روند پرداخت وام‌های نوسازی را «کند» خواند و گفت:‌ حجم پرونده‌هایی که درخواست وام دارند، بیشتر از وام‌های ارائه شده است.

طرحی که مورد بی‌مهری مسکن مهر قرار گرفت

جعفری در ادامه با بیان اینکه در بحث نوسازی، دو رویکرد مستقیم و غیرمستقیم قابل سنجش است، گفت: مداخله‌ مستقیم به این معناست که دولت و شهرداری، بافت فرسوده‌ی داخل شهر را تملک کرده آن را تخریب کنند و از نو بسازند بعد به مردم واگذار کنند. این امر نیازمند اعتبارات کلان و غیرقابل وصول است که در حقیقت امکانپذیر نیست.

وی با اشاره به اعتبارات در نظر گرفته شده برای ساخت مسکن مهر تاکید کرد: اگر ظرفیت اعتبارات مسکن مهر را که برای توسعه مسکن در نقاط حاشیه شهر در نظر گرفته شده بود، در داخل بافت‌های فرسوده، سیاستگذاری می‌شد، جریان و جهش مثبتی را در نوسازی بافت‌ها شاهد بودیم.

وی با بیان اینکه ایجاد مسکن مهر در حاشیه شهرها، از لحاظ سطح خدمات و مشکلات آتی‌اش قابل توجه است، گفت: با این حال مسکن مهر هم نقاط قوتی داشت که تاثیر نقش آن را در تامین خانه برای اقشارکم درآمد، حائز اهمیت است. سیاست‌هایی که در این بخش و در یک حجم گسترده مطرح شده می‌توانست با حجم محدودی هم رویکرد مسکن برای خانواده‌های کم‌برخوردار را مطرح کند و هم در بحث نوسازی، تحرکی ایجاد کند.

وی با بیان اینکه در جلساتی که در آن زمان داشتیم، تاکید بر رویکرد نوسازی بافت‌های فرسوده، باتوجه به منابع مسکن مهر، وجود داشت، گفت: تعاریف از مسکن مهر متفاوت و مغایر با رویکرد نوسازی بافت‌های بوده و تووجه بیشتر بر توسعه شهرهای جدید معطوف شده بود که البته در این حوزه هم ضوابط و استانداردهایی داریم که باید مدنظر قرار بگیرد.

وی ادامه داد: در آن مقطع هم پیشنهاد می‌دادیم و درخواست‌های کردیم که اعتبارات مسکن مهر در قالب نوسازی بافت‌های فرسوده قابل طرح باشد تا تحولی جدی در عرصه نقاط محدوده شهرها به وجود بیاید. جعفری همچنین با اشاره به رویکرد مداخله غیرمستقیم سازمان نوسازی گفت:‌ در این بحث، استراتژی تحقیق جریان نوسازی مردمی را دنبال می کنیم.

صدور ۴۵هزار پروانه نوسازی در سال گذشته

رئیس سازمان نوسازی، با بیان اینکه در سال گذشته ۴۵ هزار پروانه صادر کردیم گفت: این نشان می‌دهد حجم قابل توجهی از منابع و ظرفیت بخش خصوصی، وارد عرصه شده است.

لزوم ثبات اقتصادی، برای سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی

وی در ادامه با بیان اینکه نوسازی بافت فرسوده تحت تاثیر فضای اقتصادی بازار مسکن و قیمت تمام شده ساخت، بازار مصالح و میزان بورس زمین و مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری نسبت به سایر حوزه‌هاست، گفت: اگر یک بازار ثابت اقتصادی داشته باشیم که بر اساس پارامترهای مشخص در عرصه ارزش افزوده سرمایه‌گذاری رشد غیرواقعی نداشته باشد، می‌توانیم بگوییم می‌شود در سیاست‌های توسعه مسکن و … در آن برنامه‌ریزی کرد.

وی با اشاره به عدم ثبات بازار سرمایه در سالهای اخیر گفت: این عامل در میزان رشد ساخت و ساز در حوزه مسکن تاثیرگذار است. با این حال شهرداری تهران توانست در سال گذشته نسبت به سالهای گذشته خود و حتی شش ماهه نخست امسال علیرغم شوک‌های وارد شده در حوزه مسکن با سیاست بسته‌های تشویقی، مسیر نوسازی بافت‌های فرسوده را با سرعت بسیار بیشتری از سایر کلانشهرها دنبال کند.

وی بر اجرای سه طرح خانه‌به‌خانه، فروش متری و اوراق مشارکت از اواخر سال ۸۸ و ۸۹ برای تولید مسکن در تهران اشاره کرد و گفت: این طرح‌ها امروز به پایان رسیده است و بالغ بر ۸۰۰۰ واحد مسکونی را تحویل متقاضیان داده‌ایم. سه طرح فوق در زمانی اجرا شد که رکود سختی در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده وجود داشت و بعد از اجرای این طرح‌ها، سازمان سیاست خود را به حوزه تقویت رویکرد اجتماعی در نوسازی بافت فرسوده معطوف کرد که این امر با فعالیت دفاتر خدمات نوسازی شکل گرفت.

دفاتر خدمات نوسازی،‌تنها به نفع مردم کار می‌کنند

جعفری در ادامه با بیان اینکه ماموریت این دفاتر بسترسازی اجتماعی برای ایجاد جریان نوسازی بین مردم بود، گفت: دفاتر خدمات نوسازی، با هدف اطلاع‌رسانی، آگاهی بخشی و شناسایی فرصت‌های بالقوه در داخل بافت‌های فرسوده ایجاد شدند. این دفاتر زیر نظر معاونت اجتماعی و نوسازی مردمی سازمان نوسازی فعالیت می‌کنند و اختیاراتشان در حدی است که ضمن شناسایی فرصت‌های موجود در واحدهای بافت فرسوده و طرح‌هایی که در قالب تجمع می‌تواند شکل بگیرد و شهروندان را به نوسازی دعوت می‌کنند و آن‌ها را از حقوق مکتسبه خود در حوزه نوسازی که همان بسترهای تشویقی شهرداری شامل عوارض رایگان و بعضا کاربری‌های مبتنی بر طرح تفصلی ارزش افزوده است، آگاه می‌کنند.

رئیس سابق سازمان نوسازی شهر تهران با بیان اینکه این دفاتر صرفا به عنوان مشاور می‌توانند در کنار مالک نقش ایفا کنند، گفت: این دفاتر شرکت‌های مشاور و شرکت‌های فنی و مهندسی هستند که وظایفشان کاملا مشخص است.

وی با بیان اینکه گام دیگری که در حوزه نوسازی پیش برده‌ایم، در بحث جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی است، تصریح کرد: این فرصتی است که دفتر به عنوان مشاور، احقاق حقوق مالک را نسبت به موضوعات قراردادهای مشارکت و سرمایه گذاری از بخش خصوصی، انجام دهد. در همین راستا، پروژه‌های زیادی را در بافت فرسوده شناسایی کرده‌ایم که این پروژه‌ها امروز در سامانه اینترنتی باشگاه سرمایه‌گذاران بافت‌فرسوده ثبت شده است. هرکس علاقمند باشد می‌تواند با مراجعه به این سایت اطلاعات پروژه را احصا کند و بعد از انجام بررسی، با بسترسازی توافقاتی که دفاتر نسبت به مالکان انجام می‌دهند بتواند وارد اجرای پروژه‌ها شود.

رئیس سازمان نوسازی با بیان اینکه «وقتی می‌گوییم هر کسی، خود مشاوران را هم شامل می‌شود» به شبهات ایجاد شده پیرامون دفاتر خدمات نوسازی و نفع شخصی این دفاتر در اجرای پروژه‌ها، این گونه پاسخ داد و گفت: این دفاتر، واحدهای اجرایی یا فنی هم دارند که این واحدها می‌توانند وارد عرصه‌هایی از این قبیل شوند و با نظارت‌هایی که در این حوزه داریم چون می‌خواهیم دفاتر محل اعتمادسازی شهروندان به موضوعات مدیریت شهری باشند آن‌ها را از هرگونه ورود به عرصه سرمایه‌گذاری و رویکرد انتفاعی در این حوزه منع کرده‌ایم. اما چون این دفاتر دارای واحدهای مختلف هستند می‌توانند مثل تمام مردم وارد سایت شده، پروژه‌ها را شناسایی و سرمایه‌گذاری کنند.

وی تاکید کرد: دفاتر هیچ‌گاه به نفع خودشان کار نمی‌کنند بلکه به نفع مردم کار می‌کنند. قراردادهای مشارکتی و ظرفیت‌هایی که بعد اجرای پروژه‌هاست، به عنوان مشاور در کنار شهروندان داخل بافت فرسوده، این ظرفیت‌ها را به وجود می‌آورد تا شهروندان بتوانند با بررسی همه ابعاد موضوعات ساخت و ساز، بهترین گزینه را برای انتخاب داشته باشند.

جعفری اطلاع‌رسانی و شفاف‌سازی بدون واسطه را راهکاری برای مبارزه با دلال‌ها و استفاده از رانت‌های اطلاعاتی دفاتر دانست و گفت: از طریق راه‌اندازی باشگاه سرمایه‌گذاری بافت فرسوده، اطلاعات در اینترنت به صورت عمومی در اختیار تمام سرمایه گذاران قرار می‌گیرد.

وی با بیان اینکه در گذشته دفاتر املاک کشور محل رانت اطلاعات و فرصت‌های ساخت‌وساز پروژه‌های مشارکتی بودند، تاکید کردند: با ظرفیت ایجاد شده در فضای مجازی، این قدرت را به وجود آوریم تا اطلاعات در اختیار همه اقشار قرار گیرد و از رانت‌خواری و دلال‌بازی جلوگیری شود.

امیدواریم سال ۹۳ سال رونقی برای مسکن باشد

رئیس سازمان نوسازی در بخش دیگری از سخنان خود با اشاره به سیاست مداخله غیر مستقیم و بسترسازی برای جریان نوسازی مردمی، با بیان اینکه برای این امر در سال ۹۳، برنامه پنج ساله دوم و نیز افق ۱۴۰۴ باید به توسعه‌یافتگی پایداری برسیم، گفت: برش‌های سالانه از برنامه پنجم خورده شده و در اختیار مناطق از حیث برنامه‌ریزی و بودجه قرار گرفته است تا بشود هم سرانه‌های استانداری شهری و هم بسترهای نفوذپذیری در بافت فرسوده و ظرفیت‌های محرک توسعه را با قدرت بیشتری در سال ۹۳ دنبال کنیم.

وی با ابراز امیدواری نسبت به ایجاد آرامش در بستر بازار اقتصادی، سرمایه گذاری و مسکن در سال ۹۳ گفت: اگر این آرامش ایجاد شود تورم کنترل شود و سرمایه گذاری پایداری در عرصه مسکن را در مقابل سایر آیتم‌های بورس مدیریت شود، سال ۹۳ سال پررونقی در مسکن خواهد بود.

روح طرح تفصیلی، حمایت از نوسازی بود

رئیس سازمان نوسازی شهردار تهران با بیان اینکه روح حاکم بر طرح تفصیلی، حمایت از بافت فرسوده و بسته‌های تشویقی برای احیای نوسازی بود، به ضرورت آمادگی در برابر حوادث غیرمترقبه مانند زلزله اشاره کرد و گفت: طرح تفصیلی، ظرفیت‌های تشویقی مختلفی برای بحث نوسازی بافت‌ها به دنبال داشت. اول اینکه تکلیف شد هیچ عرض گذری زیر ۸ متر در معابر بافت فرسوده نداشته باشیم و همه گذرها حداقل به هشت متر برسد. این نشان می‌دهد که فرصتی برای بازگشایی شبکه معابر و نفوذ پذیر کردن بافت‌های نفوذناپذیر به دست آورده‌ایم.

وی ادامه داد: در طرح تفصیلی به منظور تشویق هرچه بیتشر مالکین برای تجمیع پلاک‌ها برای رسیدن به یک قطعه استاندارد، اگر قطعه‌ها از ۲۵۰ متر در برخی مناطق و ۲۰۰ متر در برخی مناطق دیگر بیشتر شود، اینها مشمول ضریب تشویقی می‌شوند.

وی با اشاره به وجود ساختمان‌هایی در بافت فرسوده که به طور مثال سه طبقه و ۶-۷ اتاق دارند و سه خانوار در آن‌ها ز ن دگی می‌کنند اما یک واحد در نظر گرفته می‌شوند، گفت: با توجه به جمعیت‌پذیری که در داخل بافت‌فرسوده داریم در طرح تفصیلی میزان تراکم افزایش داده شده است. این به دلیل آن است که در بحث تعریف گذر، بسیاری از املاک که در مسیر گذر هستند حذف می‌شوند.

وی «واحدپذیری» را دلیل دیگر افزایش تراکم‌ها در بافت فرسوده عنوان کرد و گفت: در این بافت‌، تراکم جمعیت بالاست و این تراکم وقتی می‌خواهد در تعداد واحدهایی گنجانده شود، این تعداد واحدها باید بالا برود تا جمعیت حفظ شود. ساکنان بافت فرسوده از سطح اقتصادی بالایی برخوردار نیستند و با توجه به این موضوع انگیزه برای نوسازی باید به صورتی باشد که ظرفیت مشارکت به وجود بیاید. در همین راستا می‌بینیم که در طرح تفصیلی، تاکید بر نوسازی بافت فرسوده بر اساس حوزه اقتصاد مسکن و آسیب‌های اجتماعی و نیز حوزه نفوذپذیری و بازگشایی شبکه معابر صورت گرفته است که بر اساس ظرفیت‌های موجود در این طرح، حرکت پرشتاب و با سرعت بالایی را در طرح تفصلی خواهیم داشت.

نوسازی در ابعاد زیر ۵۰ متر نداریم

رئیس سازمان نوسازی، در پاسخ به سوالی در رابطه با وجود ساخت‌و‌سازهایی زیر ۵۰ متر و حتی ۳۰ متری که تبدیل به سوئیت‌هایی پرطرفدار شده‌اند، تاکید کرد: هیچ تخریب – نوسازی در ابعاد زیر ۵۰ متر وجود ندارد و این استانداردها امروز به ۱۲۰-۱۰۰ متر رسیده است. اگر مواردی از این قبیل هم باشد که البته من بعید می‌دانم، مربوط به بحث املاک دارای سند‌های قول‌نامه‌ای یا بعضا بلاسند است. فقط به خاطر اینکه چنین املاکی نمی‌توانند مجوز تخریب – نوسازی بگیرند و از طرفی افرادی ساکن این املاک هستند، در حد وضع موجود به آن‌ها مجوز مقاوم‌سازی و نه مجوز تخریب – نوسازی می‌دهیم.

وی با بیان اینکه قطعه‌های از ۵۰ تا ۱۰۰ متر تجمیع شده و به قطعه‌های ۱۵۰ و ۱۲۰ متری تبدیل می‌شوند،‌گفت: اگر مواردی هم باشد که به صورت سوئیت ۳۰ متری در حال تخریب و نوسازی و ساخت و ساز است به ما اطلاع بدهید !

۵۰۰۰ پلاک تجمیع شده

جعفری با اعلام این مطلب که در سال ۹۲، تعداد پلاک‌های تجمع شده بیش از ۵ هزار قطعه بوده است، افزود: در رابطه با وجود ساختمان‌هایی با نمای شیشه در تهران وارد عمل شده‌ایم چراکه ساماندهی نماهای شهری و تدوین دستور العمل‌هایی که هویت شهری و معماری ایرانی – اسلامی را حفظ کند در کنار کاهش هزینه‌های ناشی از زلزله، در دستور کار است.

وی به حضور خود در هیئت مدیره سازمان نظام مهندسی نیز اشاره کرد و گفت: درصددیم قانون ماده ۳۳ که مربوط به رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان است، طبق توافقنامه شهرداری و سازمان نظام مهندسی، در سال ۹۳ به طور کامل اجرا شود.

۳۱ دستگاه دیگر متولی نوسازی بافت‌فرسوده کجا هستند؟

رئیس سازمان نوسازی در بخش دیگری از صحبت‌های خود با بیان اینکه از اصحاب رسانه توقع داریم در راستای حمایت از جریان نوسازی مردمی حرکت کند، گفت:‌ در کنار این موضوع رسانه باید نگاه مطالبه‌گری از مدیران شهری داشته باشد که چگونه به وظایف خود عمل کرده‌اند. هم‌افزایی توان دستگاه‌های مختلف برای احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده وظیفه رسانه‌هاست و در رابطه با بحث نوسازی بافت‌های فرسوده یک اصل داریم و آن این است که تا زمانی که مشارکت مردم در امر نوسازی، تحقق نیابد، تلاش‌های مدیریت شهری و دستگاه‌های مختلف به نتیجه نمی‌رسد.

وی افزود: ۳۲ دستگاه متولی در امر بافت‌های فرسوده مانند وزارت راه و شهرسازی، اقتصاد، نیرو، سازمان میراث فرهنگی و … که هم‌افزایی در این امر بسیار حائز اهمیت است.  جعفری به عنوان یکی از مدیرانی که در سالهای گذشته جزو حلقه اصلی مدیران شهردار تهران بوده است، اقدامات قالیباف را بدون تعصب ، بی‌نظیر بوده است و گفت: در این مسیر نقاط ضعفی هم وجود داشته است اما حجم نقاط قوت بیشتر است و قابل مقایسه با نقاط ضعف نیست. اما همیشه نیمه خالی لیوان دیده می‌شود.

وی به شعار «کاهش فاصله شمال و جنوب شهر تهران» نیز اشاره کرد و گفت: در امر تامین سرانه‌های خدمات عمومی در بافت فرسوده، سرانه فضای سبز و اوقات فراغت با پنج سال و ۱۰ سال گذشته قابل مقایسه نیست.  وی با تاکید بر اینکه بحث تولید مسکن، یک بحث پارادوکسیکال است که ابعاد سرمایه‌گذاری و اقتصادی آن در اختیار شهرداری نیست، گفت: کارنامه شهرداری در حوزه نوسازی بافت فرسوده کارنامه بسیار قابل قبولی است که با حمایت هرچه بیشتر دولت در امر نوسازی بافت فرسوده، شتاب بیشتری خواهیم داشت.

رابطه نزدیک سازمان نوسازی و شورای شهر

رئیس سازمان نوسازی همچنین تاکید کرد: رابطه مابین اعضای شورای شهر و سازمان نوسازی رابطه‌ تعامل‌گونه و نزدیک است. ما در کمیسیون‌های مختلف شورای شهر شرکت می‌کنیم و آن‌ها نیز به سازمان می‌آیند و ضمن رصد برنامه‌ها، نقطه نظرات خود را اعلام می‌کنند که ما هم با کمال میل، آن را دنبال می‌کنیم.