بررسی کارنامه ساخت مسکن در پایتخت

کارنامه تازه از عملکرد کمی بسازوبفروش‌ها و فعالان ساختمانی شهر تهران، حکایت از ثبت ۹ماه افت قابل‌ملاحظه ساخت‌وساز مسکونی دارد و نشان می‌دهد: در سال۹۲ برای بازار «ساخت‌مسکن» در مقایسه با سال‌های قبل، دوره جدیدی از «رکود» – شبیه آنچه در معاملات‌مسکن اتفاق افتاد- رقم خورد که اگر پارامتر‌های اثرگذار بر این بازار طی سال آینده، وضع موجود را دگرگون نکند، باید انتظار داشت این رکود حداقل تا نیمه‌ سال۹۳ تداوم یابد.

مطابق آمار پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهرداری تهران، ساخت‌وساز مسکونی در سه‌فصل سپری شده سال۹۲، نه تنها از آن شتاب‌مثبت و بی‌سابقه سال‌های متوالی ۸۹ و ۹۰ و ۹۱ برخوردار نبود که به جای حفظ موقعیت –رشد صفر درصدی- با شتاب‌منفی نیز روبه‌رو شد.

در ۹ ماهه اول امسال، ساخت ۱۴۸ هزار و ۵۰۰ واحدمسکونی در تهران آغاز شد که ۲درصد در مقایسه با مدت مشابه سال قبل کمتر بود. آنچه مقیاس واقعی این افت به ظاهر ناچیز را مشخص می‌کند، نرخ رشد احداث واحدمسکونی در تهران طی سه سال‌ قبلی سال۹۲ است. در فاصله سال‌های ۸۹ تا ۹۱ و بعد از آخرین رکود ساختمانی که در سال۸۸ به ثبت رسید، به ترتیب افزایش ۶۷، ۵۶ و ۹درصدی در تیراژ ساخت‌وساز مسکن رخ داد.
تا پیش از سال۹۲، به طور متوسط ماهانه ۲۰ هزار واحد مسکونی جدید در پایتخت ساخته می‌شد که طبق محاسبات کارشناسان، این حجم مسکن معادل ۲ برابر نیاز بازار بود. اما در ماه‌های اخیر به خصوص در پاییز، متوسط ماهانه ساخت‌وساز در تهران با ۲۵درصد کاهش به حدود ۱۴ تا ۱۵هزار واحد رسیده است.

تخمین یک‌سال۹۲
بررسی‌ها از گزارش خام آمار پروانه‌های ساختمانی ۹ماه سال۹۲ شهرداری‌تهران نشان می‌دهد: روند ساخت‌وسازهای مسکونی فصل به فصل رو به نزول است، طوری که تعداد واحدهای جدید در حال احداث در پاییز۹۲ به مراتب کمتر از بهار و تابستان می‌باشد. در این بررسی، با فرض اینکه تیراژ ساخت مسکن در زمستان۹۲ از حالت افت فصلی پی‌در‌پی تبعیت نکند و از پاییز۹۲ کمتر نشود، بلکه به اندازه بیشترین حجم فصلی امسال یعنی بهار۹۲ باشد، در این صورت کل آپارتمان‌های جدید احداث‌شده در سال جاری برابر با ۲۰۴ هزار و ۵۸۶ واحد خواهد بود.
با این فرض، کارنامه بسازوبفروش‌های تهران در سال۹۲ حداقل ۱۹درصد کمتر از سال۹۱ خواهد شد و این کمترین نرخ رشد ساخت مسکن در مدت چهارسال، آن هم بعد از سه‌سال صعود پرقدرت محسوب می‌شود. پیش‌تر، آخرین نزول ساختمانی در تهران در سال۸۸ با ثبت افت ۴۳درصدی در ساخت‌وساز، اتفاق افتاد.
اردیبهشت امسال و در آستانه انتخابات ریاست‌ جمهوری در گزارشی مفصل، رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال‌های قبل از انتخابات، حین انتخابات و بعد از انتخابات را بررسی کردیم و با دستیابی به مدل فرضی، پیش‌بینی کرد، ساخت‌وساز در سال جاری، شاهد افت چشمگیر در مقایسه با سال‌های قبل خواهد شد.

تب طرح‌تفصیلی بود؟
آنچه در ۲ سال ۹۰ و ۹۱ باعث شد انرژی ساخت‌وساز در پایتخت به بالاترین حد ممکن برسد، یک محرک قوی تحت عنوان «طرح تفصیلی جدید تهران» بود. بسازوبفروش‌ها در سال۹۰ یعنی یک‌سال پیش‌از اجرای این طرح از ترس محدودیت‌های احتمالی برای تراکم و کاربری، بیش‌از میزان همیشگی پروانه‌ساختمانی دریافت کردند و در سال۹۱ با مشخص‌شدن تسهیلات ویژه به جای محدودیت در این طرح، این بار مشوق‌های تراکمی باعث هیجان بیشتر سازنده‌ها شد.
اما امسال به دلایلی از جمله رکود در معاملات مسکن و کاهش قیمت در نیمه‌های۹۲، بازار ساخت‌وساز شاهد کاهش انرژی فعالیت بسازوبفروش‌ها شده است.
تحلیلگران اقتصاد مسکن، افت در ساخت‌وساز طی ماه‌های اخیر را ناشی از نبود توان خرید مسکن از سوی طیف موسوم به «تقاضای‌‌موثر» که همان مصرف‌کننده‌ها هستند، می‌دانند.
برخی دیگر از تحلیلگران نیز معتقدند، بازار ساخت‌وساز به تدریج در حال فاصله‌گرفتن از هیجانات کاذب و شتاب اضافی است و در سال آینده، حجم احداث مسکن در تهران به حد معقول خود می‌رسد.

پیش‌بینی سال۹۳
با این حال بررسی‌ها در این باره حاکی است: در سال۹۳ حداقل ۸ پارامتر اقتصادی بر رفتار سرمایه‌گذاران ساختمانی اثر می‌گذارد. کارشناسان و تحلیلگران بخش مسکن رکود پیش‌آمده در بخش ساخت‌وساز را یک فرآیند «طبیعی» عنوان می‌کنند و معتقدند، میان تقاضا برای ساخت و دوره‌های رونق و رکود معاملات مسکن یک رابطه «مستقیم» وجود دارد. به گفته آنها نظام سنتی تامین مالی در بخش ساخت‌وساز یکی از عوامل بروز رکود ساخت‌وساز است.
تغییر و تحولات سیاسی، اقتصادی و مدیریتی از دیگر فاکتورهایی است که کارشناسان در تحلیل وضعیت بازار ساخت‌وساز به آن اشاره می‌کنند. اما اینکه سمت‌وسوی بازار ساخت‌وساز در سال ۹۳ چگونه خواهد بود؟ یا اینکه رکود موجود در بازار مسکن به سال ۹۳ تثبیت ادامه می‌یابد یا خیر؟ موضوعی است که سرنوشت آن را با روند اجرایی مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها می‌توان گره زد.

رکود قابل پیش‌بینی!
محمود جهانی کارشناس و تحلیلگر بخش مسکن درباره علت بروز رکود ساخت‌وساز در نیمه دوم سال‌جاری گفت: به‌طور کلی در کشور ما تقاضا برای صدور پروانه تابع دوره‌های رونق و رکود مسکن است.
به گونه‌ای که در سال‌های رونق مسکن، تقاضا برای سرمایه‌گذاری در ساخت و صدور پروانه به شدت افزایش پیدا می‌کند و در مقابل در سال‌هایی که بازار مسکن در رکود قیمتی به سر می‌برد سرمایه‌گذاران فعالیت خود را در این بخش کاهش می‌دهند. او ادامه داد: یعنی یک رابطه مستقیم میان این تعداد پروانه‌ها و دوره‌های رونق و رکود مسکن وجود دارد که از دو عامل ناشی می‌شود.
جهانی درباره علت نخست این رابطه مستقیم اظهار کرد: سازندگان بخش مسکن تامین مالی منابع خود را به صورت سنتی انجام می‌دهند و بخش زیادی از آنها از طریق پیش‌فروش و تسهیلات تامین می‌شود؛ بنابراین در دوره‌هایی که رونق در بخش مسکن وجود دارد، طبیعتا پیش‌فروش بیشتری انجام می‌شود و سازندگان از این طریق می‌توانند منابع خود را تامین کنند و برای صدور پروانه جدید درخواست دهند.

او در توضیح عامل دوم افزود: زمانی که رونق در بخش مسکن اتفاق می‌افتد تقاضا برای صدور پروانه افزایش پیدا می‌کند، اما حدودا ۲ سال زمان نیاز است تا این واحدها برای عرضه در بازار آماده شوند و در آن زمان بخش مسکن غالبا با رکود روبه‌رو شده است و در این زمان تقاضا برای صدور پروانه کاهش پیدا می‌کند.
جهانی رکود پیش آمده در بخش ساخت‌وساز را یک روند طبیعی عنوان کرد و گفت: از آنجا که حوزه مسکن از نیمه دوم سال ۹۰ تا ماه‌های ابتدایی سال‌جاری با رونق قیمتی مواجه بود، تقاضا برای صدور پروانه با رشد همراه شد، اما از نیمه دوم سال ۹۲ تاکنون که به نوعی شاهد رکود قیمتی در بازار بودیم، تقاضا برای ساخت‌وساز کاهش یافته است.

کمک از بازار سرمایه برای خروج از رکود
این تحلیلگر بخش مسکن راهکار برون‌رفت از وجود رابطه مستقیم میان تقاضای ساخت و قیمت مسکن را حرفه‌ای شدن نظام ساخت‌وساز مسکن دانست و اضافه کرد: در صورتی که نظام ساخت‌وساز به سمت حرفه‌ای شدن پیش رود و تولیدکننده‌ها به شکل شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بیایند، بازار خلاف روند کنونی پیش خواهدرفت.
او با اشاره به شیوه تامین مالی سنتی در بازار ساخت‌وساز تصریح کرد: اگر نظام ساخت‌وساز تغییر کند، در دوره‌های رکود که حجم پول در بازار زائد است، می‌توان از طریق اوراق مشارکت و بهادار تامین منابع انجام داد. به این ترتیب تقاضا برای ساخت افزایش می‌یابد و واحدهای مسکونی برخلاف دوره کنونی در دوره رونق آماده عرضه خواهند شد.

جهانی در مورد تاثیرگذاری بازنگری طرح تفصیلی جدید بر کاهش تقاضای صدور پروانه نیز اظهار کرد: این فاکتور هنوز تاثیر خود را بر بازار نگذاشته است البته در سال ۹۱ که طرح تفصیلی ابلاغ و رونمایی شد به‌دلیل تسهیلات اعطایی گنجانده شده در این طرح بر تقاضای صدور پروانه تاثیرگذار بود، ولی در سال‌جاری هنوز تصمیمات در خصوص بازنگری قطعی نشده است.
او چشم‌انداز ساخت‌وساز در سال ۹۳ را وابسته به دو عامل شامل مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها و سمت وسوی بازارهای سرمایه‌ای همچون بورس و ارز عنوان کرد و ادامه داد: در سال آینده از یک طرف بحث هدفمندی یارانه‌ها و اثر آن بر بازار (افزایش قیمت حامل‌های انرژی و قیمت تمام شده ساخت) و از طرف دیگر شرایط بازار بورس و نرخ ارز و سکه مطرح است.

این تحلیلگر بازار مسکن تاکید کرد: شرایط کلی از طرف تقاضا به سمت ایجاد رونق معاملات در بازار مسکن است، اما از طرف دیگر بحث افزایش قیمت تمام شده ساخت به دنبال اجرای مرحله دوم هدفمندی مطرح است که در مجموع به نظر می‌رسد وضعیت به سمت رکود تورمی پیش می‌رود که البته این بحث در کوتاه‌مدت و میان‌مدت متفاوت خواهد بود.

نقدینگی سازنده‌ها در کمترین حد
مجید پاکساز دیگر صاحب‌نظر حوزه مسکن نیز وضعیت پیش آمده در بخش ساخت‌وساز را متمایز از سال دیگر عنوان کرد وگفت: ۲ نکته در تحلیل وضعیت بازار ساخت‌وساز مهم است: اولا سال گذشته در مقایسه با سال‌های قبل به لحاظ وضعیت اقتصادی و اجتماعی متمایز است. در سال گذشته حجم زیادی از سرمایه در دست مردم به‌دلیل عدم جذابیت بخش تولید و صنعت و اشباع شدن بازار ارز وسکه در بخش مسکن(هم ساخت‌وساز و هم خرید و فروش) جذب شد.
او با اشاره به نکته دوم وضعیت بازار مسکن افزود: باید توجه کرد اقتصاد شهر و ساخت‌وساز موجود درآن با اقتصاد کشور پیوند خورده است در صورتی که اقتصاد کشور در شرایط ملاحظه فرآیندهای مختلف اقتصادی و سیاسی بود، طبیعتا بخش مسکن متاثر از اقتصاد کلان کشور بود و منتظر بود تا ریسک سرمایه‌گذاری را شناسایی کند.

او ادامه داد: از طرف دیگر در حوزه خرید مسکن همین اتفاق بروز کرد؛ چراکه به واسطه اینکه خریداران مسکن در سال‌جاری منتظر نتیجه تحولات اقتصادی بودند، حجم معاملات بخش مسکن کاهش پیدا کرد و با کاهش خرید و فروش، سرمایه موجود برای آغاز پروژه‌های جدید وجود نداشت.
پاکساز با بیان اینکه بخش عمده‌ای از سرمایه‌گذاران کلان منتظر اعلام سیاست‌های جدید دولت در حوزه ساخت‌وساز بودند تصریح کرد: به همین دلیل ترمز ساخت‌وساز را در سال ۹۲ کشیدند. او به فاکتور دیگری نیز اشاره و اضافه کرد: در نیمه دوم سال‌جاری شاهد تغییر و تحولات در حوزه‌های مختلف مدیریتی در شهرداری و دولت هم بودیم که به نظر می‌رسد در کندشدن روند صدور پروانه‌ها بی‌تاثیر نبوده است.

برگشت به تعادل؟
این صاحب‌نظر حوزه اقتصاد شهر با نگاهی به روند کنونی ساخت‌وساز در شهر تهران گفت: به نظر می‌رسد این روند به مرور زمان برعکس می‌شود و در آینده‌ای نزدیک شاهد تثبیت وضعیت‌بازار و بازگشت تعادل و روال طبیعی به بخش ساخت‌وساز خواهیم بود. او تاکید کرد: در صورتی که موضوع اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها در میان نبود، می‌توانستیم عنوان کنیم رشد ساخت‌وساز را در سال ۹۳ شاهد خواهیم بود، اما برآیند تحولات کنونی نشان می‌دهد رکود ساخت‌وساز ادامه‌دار نخواهد بود، اما جریان سرمایه‌گذاری در این بخش نیز با رشد مواجه نخواهد شد، بلکه فقط به تعادل می‌رسد.