مراحل ساخت مسکن مهر(اجرایی)

شیوه‌‌نامه  نحوه تأمین زمین ، واگذاری ، آماده‌سازی  و ساخت  واحدهای  مسکونی مهر

دراجرای مصوبه شماره ۱۲۶۵۶۰/ت۴۳۱۶۵ن مورخ ۲۴/۶/۸۸ هئیت محترم وزیران مواد زیر جهت اقدام ابلاغ می‌شود:

الف – تأمین زمین

سازمان‌های مسکن ‌و شهرسازی استان‌ها ضمن هماهنگی با شورای مسکن استان موظفند با توجه به تعداد کل متقاضیان واجد شرایط در هر شهر نسبت به برآورد میزان کسری زمین اقدام و با توجه به ضوابط طرحهای مصوب بالادست نسبت به تأمین آن به ترتیب اولویت از طریق :

۱-  اراضی دولتی با کاربری مسکونی واقع در داخل محدوده شهرها اعم از اراضی متعلق به وزارت مسکن ‌و شهرسازی و یا سایر دستگاههای دولتی که در اجرای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن باید به مالکیت وزارت مسکن ‌و شهرسازی درآید.

تبصره : اراضی با مشخصات فوق در بافتهای فرسوده در اولویت قرار دارند.

۲-  اراضی غیردولتی مناسب در داخل محدوده شهرها از طریق توافق با طرح موضوع در کمیسیون ماده ۵ ویا در راستای ماده ۷ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن

۳-    معاوضه اراضی مسکونی غیردولتی واقع در محدوده شهرها با اراضی دولتی (با هر نوع کاربری)

۴-  خرید اراضی غیردولتی مناسب واقع در محدوده شهرها در صورتی‌که تأمین زمین از طریق راهکارهای پنج‌گانه فوق بنابه تشخیص رئیس سازمان مسکن ‌و شهرسازی با تأیید سازمان ملی زمین و مسکن امکان‌پذیر نباشد.

۵-    اراضی دولتی مناسب متصل به خط محدوده مصوب شهر

۶-  اراضی غیر دولتی بمناسب جهت کاربری مسکونی متصل به خط محدوده مصوب از طریق توافق و طرح موضوع در کارگروه مسکن و شهرسازی

۷-  اراضی دولتی واقع در محدوده سکونتگاه‌های داخل حریم شهرها و یا اراضی مناسب جهت احداث شهرک‌های مسکونی خارج از حریم

با فوریت اقدام نمایند.

موارد ۲ ، ۴ ، ۵ و۷ ضمن رعایت اصول شهرسازی و جهات توسعه شهرها در طرحهای مصوب بالادست حسب مورد در کمیسیون ماده ۵ یا شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان مطرح و چنانچه خارج از اختیارات آنان باشد به دبیرخانه شورای‌عالی منعکس تا عنداللزوم رأساً ویا خارج از نوبت در اولین جلسه شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران مطرح و اتخاذ تصمیم گردد.

ب- واگذاری زمین :

واگذاری زمین به متقاضیان واجد شرایط مسکن مهر با توجه به ضوابط زیر صورت خواهدگرفت .

۱-  در شهرهای با جمعیت زیر ۲۵۰۰۰ حداکثر تا ۳ طبقه ، درشهرهای با جمعیت ۲۵۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰۰ نفر با تعداد طبقات بین ۲ الی ۴ طبقه ، در شهرهای با جمعیت ۱۰۰ هزار نفر به بالا در قالب ۳ الی ۴ طبقه

۲-    حداقل نصاب تفکیک ۱۵۰ مترمربع می‌باشد.

۳-  تعیین طبقات در چهارچوب ضوابط این بند با توجه به موقعیت ، امکانات و مقتضیات محلی بنا به تشخیص شورای مسکن استان صورت خواهد گرفت و در صورت مغایرت با ضوابط طرحهای مصوب نسبت به طرح و اصلاح آن در کمیسیون ماده ۵ استان اقدام خواهد شد.

کلیه امور مربوط به واگذاری زمین به متقاضیان مسکن مهر در شهرهای زیر ۲۵۰۰۰ نفر که بر اساس مفاد بند (الف) تامین گردیده و معرفی آنان جهت تسهیلات و پیگیری کار توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با قائم مقامی سازمان ملی زمین و مسکن از طریق سازمان مسکن و شهرسازی استان خواهد بود. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است عملکرد مسکن مهر در این شهرها را به صورت هفتگی به سازمان مسکن و شهرسازی استان اعلام نماید.

نظارت عالیه بر اقدامات بنیاد مسکن با سازمان مسکن و شهرسازی استان خواهد بود.

ج – آماده‌سازی :

در اراضی که نیاز به آماده‌سازی دارند، تعیین متولی آماده‌سازی و انجام آن برحسب شرایط و مقتضیات محلی ، بنا به تشخیص شورای مسکن استان به یکی از روش‌های زیر می‌تواند صورت گیرد:

۱-    توسط شهرداری محل

۲-    توسط نهادهای عمومی غیردولتی مانند بنیاد مسکن ، سازمان همیاری شهرداریها و غیره.

۳-    توسط تعاونی چنانچه تعدادی از متقاضیان خودشان تمایل به تشکیل تعاونی داشته باشند.

۴-    توسط سازنده در مواردی ‌که احداث واحدهای مسکونی آن پروژه توسط سازندگان مسکن انجام شود.

۵-  توسط شرکت عمران شهر جدید یا سازمان مسکن ‌و شهرسازی مربوطه که در پهنه‌ های بزرگ و درصورتیکه امکان انجام با یکی از روشهای چهارگانه فوق میسر نباشد.

در موارد ۱ و۲ متولی آماده‌سازی نسبت به افتتاح حساب ویژه طرح در بانک مسکن جهت واریز قدرالسهم متقاضیان بابت آماده‌سازی اقدام و متناسب با پیشرفت کار تسهیلات آماده‌سازی نیز ، با وکالت متقاضیان ازسوی بانک مسکن به آن حساب واریز خواهد شد. در مورد بند ۵ مجری آماده‌سازی توسط سازمان مسکن ‌و شهرسازی یا شهرجدید با وکالت از متقاضیان مشخص و قیمت آماده‌سازی با تصویب شورای مسکن قطعی گردیده و حساب توسط وی در راستای لایحه حمایت از پیش‌خریداران مسکن مصوب شورای انقلاب و آیین‌نامه اجرایی آن جهت واریز قدرالسهم آماده سازی متقاضیان در تسهیلات اماده سازی در بانک مسکن افتتاح خواهد شد و پرداخت وجه از حساب بر اساس تایید سازمان یا شهر جدید متناسب با پیشرفت فیزیکی آماده سازی صورت خواهد گرفت.

هزینه آماده سازی بصورت مقطوع و پرداخت آن بر اساس درصد پیشرفت فیزیکی و بدون هرگونه تعدیل خواهد بود.

د- تسهیلات بانکی :

باتوجه به اینکه تسهیلات بانکی مورد نیاز مسکن مهر تأمین گردیده‌است و صرفاً از طریق بانک مسکن پرداخت می شود ، مرحله اول سهمیه تسهیلات استانها طبق جدول پیوست ۱ به تفکیک شهرهای جدید هر استان و سایر شهرها، ابلاغ می‌گردد.

۱-  ابلاغیه شماره ………………… مورخ …………… جهت سهمیه تسهیلات شهرهای زیر ۲۵۰۰۰ نفر نیز در دورن این سهمیه لحاظ شده‌است .

۲-  سهمیه ابلاغی تا دی‌ماه سال جاری پایدار می‌باشد و تا تاریخ مذکور یا قبل از آن استانهایی که نسبت به جذب ۸۰% سهمیه استانی اقدام نمایند ، بلافاصله نسبت به ابلاغ مرحله بعدی سهمیه اقدام و استان‌هایی که قادر به جذب سهمیه نگردند، نسبت به جابجایی سهمیه آنها به سایر استان‌ها اقدام خواهدشد.

۳-  سهمیه شهرهای جدید هر استان بستگی به میزان جذب خواهد داشت و چنانچه در هر قسمت امکان جذب بیش‌تر باشد، باتشخیص شورای مسکن استان جابجایی صورت خواهدگرفت .

۴-  در مواردی که آماده‌سازی زمین به‌صورت پروژه جداگانه انجام نمی‌گیرد بانک مسکن نسبت به پرداخت ۱۵ میلیون تومان تسهیلات جهت ساخت مسکن به متقاضیان طی ۳ قسط اقدام خواهد نمود.

تبصره: تسهیلات مسکن مهر طی ۳ مرحله بشرح زیر پرداخت خواهد شد:

پس از انجام پی ۳۰% کل تسهیلات، پس از اجرای سقف آخر ۴۰% کل تسهیلات و با اتمام سفتکاری ۳۰% باقیمانده تسهیلات.

۵-    ترهین اراضی براساس تبصره ۴ بند ۵ مصوبه شماره ۱۲۶۵۶۰/ت۴۳۱۶۵ مورخ ۲۴/۶/۸۸ صورت خواهد گرفت .

۶-     در مواردی‌که زمین قبلاً آماده‌سازی شده‌است هزینه‌های تمام شده آن از متقاضیان اخذ خواهدگردید.

ه- احداث واحدهای مسکونی

احداث واحدهای مسکونی در جهت تسریع در کار و با تشخیص و هدایت شورای مسکن استان با استفاده از شیوه‌های زیر امکان‌پذیر می‌باشد.

۱-    به‌صورت گروهی درکلیه واگذاریها که زمین به چند متقاضی واگذار می‌شود و خودشان موظف به احداث بنا هستند .

۲-    توسط سازندگان انبوه در قالب یکی از روش‌های زیر :

الف : با تفاهم‌‌نامه سه‌جانبه بین سازندگان انبوه استان ، تعاونی‌هایی که قبلاً زمین را دریافت نموده و نسبت به انتخاب سازنده و اجرای بنا اقدام ننموده‌اند و سازمان مسکن ‌و شهرسازی استان یا شهر جدید در چهارچوب اصول پیوست شماره ۲ این ابلاغیه .

ب – در قالب توافق‌نامه بین سازمان مسکن ‌و شهرسازی یا شهرجدید حسب مورد و سازنده انبوه در چهارچوب اصول پیوست شماره ۳٫ سازمان‌های مسکن ‌و شهرسازی حداقل در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار و شرکت‌های عمران شهرهای جدید موظفند نسبت به تعریف پروژه‌های مناسب و توافق‌‌نامه با سازندگان انبوه جهت پاسخگویی به تقاضای آن دسته از متقاضیان مسکن مهر که تمایل به تأمین واحدهای ساخته شده دارند، اقدام نمایند. لازم به تأکید است که این بند نافی افرادی که تمایل به اخذ زمین بصورت گروهی جهت ساخت توسط خودشان دارند نخواهد بود و این گروه از متقاضیان در الویت قرار خواهند داشت.

انتخاب سازندگان از بین دارندگان صلاحیت که خوشنامی آنان از سوی تشکل صنفی ذیربط تأیید شود و پایین ترین میزان قیمت نسبت به قیمت پایه اعلامی از سوی سازمان استان یا شهرجدید را پیشنهاد نمایند. در شهرهای کشور تا سقف ۱۰۰ واحد، در شهرهای جدید تا ۵۰۰ واحد و در مورد سازندگان صنعتی تا ۱۰۰۰ واحد انجام و توافقنامه منعقد خواهد شد.

۳- مقطع انجام کار با توجه به مصوبه هیئت محترم وزیران در حد اتمام سفت‌کاری قابل سکونت طبق پیوست شماره ۴ خواهد بود و اضافه بر این مقطع تنها توسط خود متقاضیانی که توان مالی بیشتری دارند اقدام خواهد شد.

۴- مساحت مفید زیربنای واحدهای مسکونی مهر بسته به توان و تقاضای متقاضیان داشته و از ۵۰ مترمربع به بالا قابل احداث خواهد بود.

پارکینگ واحدهای مسکونی به‌صورت روباز پیش‌بینی شده و طراحی‌ها به نحوی دیده‌شود که حداقل مشاعات را در برگیرد. سازمان‌های مسکن ‌و شهرسازی موظفند چنانچه در ضوابط طرح‌های تفصیلی مصوب مغایرتی وجود دارد، نسبت به طرح آن در کمیسیون ماده ۵ به‌صورت خارج از نوبت اقدام و اصلاح لازمه را انجام دهند.

۶-کلیات :

۱- چنانچه هریک از متقاضیان نسبت به تأمین و پرداخت اقساط قدرالسهم خود در مراحل مختلف آماده‌سازی یا ساخت که بر اساس قرارداد مشخص گردیده اقدام ننمایند سازمان مسکن ‌و شهرسازی موظف است از بین متقاضیان واجد شرایط دیگر نسبت به جایگزینی اقدام و در جهت تسویه حساب فرد جدید با متقاضی قبلی نظارت و پیگیری نماید.

۲- نظارت عالیه برکلیه مراحل آماده‌سازی و ساخت و ساز مسکن مهر با سازمانهای مسکن ‌و شهرسازی استانها و در شهرهای جدید با شرکت عمران شهرجدید است.

۳- وظیفه وزارت و ادارات کل تعاون صرفاً تا مرحله بررسی ۳ شرط و معرفی واجدین شرایط به وزارت مسکن ‌و شهرسازی است، در مورد متقاضیانی که در قالب تعاونی کار را دنبال نموده‌اند نیز نظارت در چهارچوب قانون تعاون بوده و مشمول موارد فنی و اجرایی نمی شود.

۴- رعایت اصول معماری ایرانی – اسلامی درکلیه طرحها الزامی است .

۵- سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید موظفند حداکثر ظرف مدت ۱۰ روز نسبت به تهیه و ارسال نمونه قراردادهای مورد نیاز طرح مسکن مهر موضوع این دستور العمل اقدام نمایند.

  
چهارچوب و اصول تفاهم‌نامه سه‌جانبه بین انجمن سازندگان انبوه استان ، سازمان مسکن و شهرسازی یا شهر جدید و تعاونی‌های مسکن و اتحادیه‌ها

این تفاهم‌‌‌نامه شامل محورهای زیر می‌باشد که پس از بررسی و انجام توافق سه‌جانبه به امضای سازمان‌های سه‌گانه فوق رسیده و براساس آن سازندگان انبوه عضو استان با تعاونی های مورد نظر قراردادهای ساخت منعقد خواهدنمود.

۱-  ریز مشخصات فنی کار که بر اساس اتمام و تحویل کار تا مرحله سفت‌کاری و نمای بیرونی ساختمان درحد سکونت قطعی و نهایی شود.

۲-  قیمت توافق جهت اجرای مفاد بند (۱) بر اساس هر مترمربع زیربنای مفید یا غیرمفید براساس مذاکرات فی مابین نهایی و در تفاهم نامه قید میشود.

۳-  نحوه پرداخت قدرالسهم متقاضیان عضو تعاونی‌ها که با توجه به قیمت بند۲ و تسهیلات بانکی (معادل ۱۵ میلیون تومان با آماده‌سازی یا ۱۴میلیون تومان بدون آماده‌سازی ) مشخص می‌شود و باید توسط متقاضیان با هماهنگی تعاونی در ۳ مرحله متناسب با پیشرفت کار در وجه سازنده پرداخت گردد. ۵% از قسط سوم به‌عنوان تضمین حسن انجام کار از پرداخت کسر که پس از تحویل قطعی توسط تعاونی آزاد خواهدشد.

۴-  سازمان مسکن و شهرسازی یا شهر جدید به‌عنوان ناظر عالیه بر اجرای این تفاهم‌‌‌نامه‌ها نظارت خواهدداشت و نظارت کارگاهی به‌عهده مهندسین ناظر موضوع قانون نظام مهندسی خواهدبود.

۵-    مدت زمان اجرای کار حداکثر یک‌سال می باشد.

۶-   تعیین تکلیف بیمه و مالیات

فهرست مشخصات ، مصالح و مقطع کارهای اجرایی الزامی مسکن مهر

فاز اول :

۱-     گودبرداری و اجرای پی ساختمان بر اساس مشخصات فنی

۲-     اجرای اسکلت ساختمان بر اساس سیستم‌های فنی تأییدشده

۳-     اجرای سقف و دیوارهای حائل ساختمان و دیوارهای جانبی غیرسازه‌ای ، شیب‌بندی سقف و کف سرویس‌ها

۴-     عایق‌کاری کامل بنا شامل دیوارها ، سرویس ها ، سقف ، نصب کاسه توالت

۵-     اجرای لوله‌کشی تأسیسات آب ، فاضلاب ، گاز و سیم‌کشی برق و تلفن و کانال کولر

۶-      نصب شیرآلات و کلید و پریزهای مشاعات

۷-     اجرای کف ساختمان

۸-     اجرای گچ و خاک در سیستم‌های سنتی

۹-     اجرای نمای بیرونی ساختمان

۱۰- نصب در و پنجره‌های بنا و شیشه‌های آن

۱۱- نصب سینک ظرفشویی و یک متر کابینت

۱۲- اجرای پله‌ها و نرده

فاز دوم : براساس خواست و سلیقه متقاضی

۱-    نصب کاشی سرویس و آشپزخانه

۲-    نصب کلید و پریزها و شیرآلات

۳-    نصب کابینت

اصول کلی حاکم برتوافق‌نامه‌های بین سازمان‌های مسکن و شهرسازی یا شهرجدید و سازندگان انبوه مسکن مهر

۱-    موضوع توافق‌نامه شامل حجم عملیات اجرایی – تعدادواحد – زیربنای مفید وغیر مفید – سیستم ساخت

۲-    تعیین تکلیف آماده‌سازی زمین در توافق‌‌‌نامه چنانچه آماده‌سازی نشده‌باشد.

۳-    مشخصات فنی کار تا مقطع اتمام سفت‌کاری قابل سکونت ( پیوست۴)

۴-  تعیین قیمت قیمت ساخت بر اساس هر مترمربع زیربنا به‌صورت مفید یا غیرمفید در تعیین ساخت با توجه به اینکه متقاضیان مسکن مهر در پایان مرحله اسکلت ساختمان‌ها معرفی خواهندشد بنابراین هزینه اجرایی پی ساختمان از سوی سازنده تأمین خواهدشد نیز باید در قیمت سازنده لحاظ شود. همچنین تکلیف هزینه های اخذ پروانه و خدمات مهندسی نیز در هنگام قطعی شدن قیمت باید شفاف شود. جهت هزینه آماده‌سازی در این مرحله تسهیلات مربوطه توسط بانک در قبال اخذ تضمین لازم در اختیار سازنده قرارخواهد گرفت و باقی‌مانده هزینه آماده‌سازی به هنگام معرفی متقاضیان از آنان دریافت خواهد‌شد.

تبصره : چنانچه ساختمان‌ها نیاز به محوطه‌سازی داشته‌باشند به‌صورت درصدی از قیمت زیربنا محاسبه و در توافق‌نامه منظور خواهد‌شد.

۵-    نحوه پرداخت قدرالسهم متقاضیان که طی ۳ قسط در مقاطع اسکلت

که معرفی می شوند و اتمام سقف‌های بنا و اتمام سفت‌کاری ساختمان نیز باید به‌طور دقیق با قید مبلغ هر مرحله در توافق‌نامه قید شود.

۶-     ۵% از قسط سوم به‌عنوان تضمین حسن انجام کار از پرداخت کسر که پس از تحویل قطعی توسط تعاونی آزاد خواهد‌شد.

۷-    مدت زمان اجرای کار که حداکثر یک‌سال می‌باشد.

۸-  با توجه به اینکه تا مرحله اتمام اسکلت هنوز متقاضیان مشخص نشده‌اند ، بنابراین در این مرحله از کار تعیین تکلیف قطعی واحدهای ساخته‌شده فاقد متقاضی مسکن مهر با رئیس سازمان مسکن و شهرسازی یا مدیر عامل شهر جدید ذیربط با هماهنگی سازمان ملی زمین و مسکن ویا شرکت عمران شهر جدید خواهد بود.

۹- تعیین تکلیف بیمه و مالیات