چهار اتفاق دربازار مسکن سال جاری

در تقویم بازار مسکن سال۹۲ علاوه‌بر فهرستی از گره‌های باز نشده، چهار «اتفاق‌سال» به ثبت رسید که اگرچه فرآیند تحقق آنها تکمیل نشد، اما نیازی که سال‌ها نسبت به بروز آنها وجود داشت، بازار ملک را تحت‌الشعاع قرار داد.افزایش سقف وام ‌خرید، آزادسازی معاملات مسکن‌ مهر، کاهش قیمت مسکن و رام‌شدن اجاره‌بها، ۴ رویداد مهم بازار مسکن در سال‌جاری هستند.این رویدادها به شرط کامل‌ شدن در سال۹۳ همچنان می‌توانند سال آینده نیز تاریخ‌ساز باشند. وام باید تا ۱۰۰ میلیون افزایش یابد، نقل‌وانتقال مسکن ‌مهر عملیاتی شود و نرخ رشد قیمت نیز همسو با تورم، کندتر شود.

بازار مسکن در سال۹۲ با دست‌کم چهار «اتفاق‌سال» که هر کدام آنها قادر است در سرنوشت گروهی از کل جامعه متقاضی مسکن تا ۱۸۰درجه تغییر به وجود بیاورد، مواجه شد.

افزایش سقف وام خرید مسکن بعد از ۶سال، آزادسازی نقل‌وانتقال مسکن‌مهر و خارج‌کردن این آپارتمان‌ها از یکبار مصرف بودن، کاهش محسوس قیمت مسکن پس‌از ۲ سال صعود شدید و در نهایت رام‌شدن اجاره‌بهای مسکن، جزو رویدادهای شاخص و تاریخ‌ساز بازار مسکن در سال۹۲ به حساب می‌آیند که چون از طرف عموم فعالان بازار مسکن انتظار وقوع‌شان در این سال نمی‌رفت، حالا محقق شدن آنها سال متفاوتی را برای بازار مسکن رقم زده است.

این چهار رویداد در عین حال «ناتمام» و تاحدودی «ناقص» مانده و نیاز است در سال۹۳ مسیر رخ‌نمایی هر یک از آنها توسط دولتمردان کامل شود.  منشأ افزایش وام خرید مسکن در دی‌ماه امسال، اگر چه پیشنهاد بانک‌مسکن بود، اما پیگیری و اصرار عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی از همان اولین روزهای دولت‌یازدهم باعث شد بانک‌مرکزی با درخواست چندین و چندماهه بانک مسکن برای افزایش ناچیز سقف وام خرید مسکن موافقت کند. وزیر هدف سه رقمی شدن وام خرید را دنبال می‌کند و از نظر بازار نیز، حداقل مبلغ وام باید ۱۰۰ میلیون باشد که باتوجه به امیدواری آخوندی، شاید سال آینده بانک‌مرکزی به آن رضایت دهد.

از طرفی، به‌رغم ابلاغ آزادسازی نقل‌وانتقال مسکن‌مهر از سوی وزیر راه‌وشهرسازی، زیرمجموعه‌های این وزارتخانه در برخی شهرها که معدن مسکن‌مهر محسوب می‌شوند، هنوز این ابلاغیه را به اجرا درنیاورده‌اند و بستر خریدوفروش را فراهم نکرده‌اند. رویداد مهمتر و البته نیمه‌تمام دیگر، کاهش قیمت مسکن و اجاره‌بها است که با توجه به شرایط اقتصادی موجود و چشم‌انداز نرخ تورم، این افت قیمت نیز قابلیت تداوم در سال۹۳ را دارد. «دنیای‌اقتصاد» در این گزارش، فهرستی از گره‌های بازنشده، وعده‌های عمل‌نشده و محدودیت‌های حل‌نشده در بازار مسکن سال۹۲ را مکتوب کرده است:

بازار مسکن در سال ۹۲ متفاوت‌ترین بازار را نسبت به هشت سال اخیر تجربه کرد.

تغییر مدیریت کلان در حوزه مسکن همزمان با تغییر دولت را شاید بتوان مهم‌ترین اتفاقی دانست که اقتصاد مسکن را به‌خصوص تحت‌تاثیر قرار داد. با این وجود، به‌رغم اینکه این تغییر مدیریتی پای صحبت‌ها و تصمیمات تازه‌ای را به بازار مسکن و سیاست‌گذاری‌های این حوزه وارد کرد، اما درنهایت تا پایان سال خروجی مشخصی از وعده‌های جدید عاید بازار مسکن ۹۲ نشد و تمام امیدواری‌ها به سال ۹۳ موکول شد.

مهم‌ترین رویدادها و وقایع بخش مسکن در سال ۹۲ را می‌توان به شرح زیر طبقه‌بندی کرد.

سرنوشت معکوس برای مسکن مهر

مسکن مهر به عنوان مهم‌ترین دستاورد دولت‌های نهم و دهم، با شروع دولت یازدهم، با سرنوشتی کاملا متفاوت مواجه شد. عدم اعتقاد دولت یازدهم به دخالت مستقیم در ساخت وساز انبوه مسکن مشابه آنچه دولت دهم آن را در قالب طرح مسکن مهر به اجرا درآورد، سرنوشت متفاوتی را برای این طرح نسبت به سال‌های اخیر رقم زد. این در حالی است که برخی از مهم‌ترین تحولات این طرح در بازار مسکن سال ۹۲ مربوط به ماه‌های پایانی حیات دولت دهم است.

علی نیکزاد، وزیر سابق راه و شهرسازی در نیمه دوم خرداد ۹۲ خرید و فروش مسکن مهر را در صورت تسویه حساب صاحب واحد با بانک مسکن مجاز اعلام کرد؛ اما این مجوز به دلیل شرط گذاشتن برای خریدار و مجاز شمردن انتقال به شرط حائز شرایط بودن فرد خریدار برای خرید مسکن‌مهر، عملا مانع آزادسازی نقل و انتقال این نوع واحدها شد.

در فاصله تغییر دولت، تغییر مدیریتی و شاید جو روانی حاصل از توقف ساخت سری جدید مسکن مهر، منجر به توقف برخی پروژه‌ها شد، به این ترتیب همزمان با هفته آخر شهریور ماه، این توقف در نتیجه عواملی همچون عدم همکاری برخی پیش خریداران در راستای عمل به تعهدات خود، نبود ابزار برخورد قوی با پیمانکاران و پیش خریداران کم کار و همچنین توقف سرکشی‌های مستمر مسوولان مسکن به این پروژه‌ها به اوج خود رسید. اما، در اواخر تابستان و در همان شروع به کار دولت یازدهم، عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی بلافاصله با اعلام حساسیت و ماموریت خود برای اتمام پروژه‌های مسکن مهر، در برابر این توقف واکنش نشان دادند.

عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی هفته اول مهرماه با تعیین قائم‌مقام و مجری ویژه خود در امور مسکن مهر تاکید کرد اولین اولویت وزارتخانه تکمیل همه واحدهای مسکن مهر باقیمانده از دولت قبل است. به فاصله چند روز پس از تعیین مجری ویژه در امور مسکن مهر، وزیر راه و شهرسازی با صدور بخشنامه توقف ساخت سری جدید مسکن مهر، پرونده این طرح را بست. اما همزمان با دستور ویژه رئیس‌جمهور در جلسه هفته اول آبان ۹۲، با هیات دولت مبنی بر حل مسائل و مشکلات پروژه‌های مسکن مهر در حوزه ماموریت وزارتخانه‌های مربوطه به‌منظور تسریع در فرآیند تکمیل و واگذاری واحدها و همچنین تاکید روحانی بر توقف تزریق از خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی طرح مسکن مهر به پروژه‌های در حال ساخت توسط بانک مرکزی، این پروژه‌ها را با مشکل تامین مالی مواجه کرد. این در حالی است که بنا بر اعلام مجری ویژه وزیر در امور مسکن مهر، تا پایان آبان تنها نیمی از واحدهای مسکن مهر تعهد شده در دولت قبل تکمیل و واگذار شده بود.

همزمان با توقف پرداخت تسهیلات از محل خط‌اعتباری، در نیمه دوم دی ماه، وزارت راه و شهرسازی با اصلاح دستورالعمل دولت قبل مبنی بر مجوز خرید و فروش واحدهای مسکن مهر متن آن را تکمیل کرد و با حذف شروط تعیین‌شده برای خریدار، آن را ابلاغ کرد. براساس این دستورالعمل، فروش مسکن‌مهر به هر نوع متقاضی چه کم‌درآمد و چه پردرآمد و مرفه، آزاد است. توقف پرداخت تسهیلات به مسکن مهر تا نیمه دوم بهمن ماه ادامه داشت تا اینکه پس از چهار ماه با اجازه شورای پول و اعتبار، بانک مسکن اجازه یافت از تاریخ ۱۷ بهمن ۹۲، معادل ۲ هزار میلیارد تومان از محل بازپرداخت اقساط وام‌هایی که خانوارهای صاحب مسکن مهر ماهانه آن را به حساب بانک واریز می‌کنند، باقیمانده تسهیلات را به پیمانکاران جا مانده از مسیر افتتاح واحدهای مسکونی مهر بپردازد. در همین زمان، دور جدید واگذاری مسکن مهر با واگذاری ۵ هزار واحد در پرند و پردیس آغاز شد و ازسرگیری روند پرداخت وام مسکن‌مهر باعث قوت بخشیدن به کارگاه‌های نیمه‌تعطیل شد.

برنامه‌های جدید مسکن، از طرح تا اجرا

جهت گیری متفاوت مسوولان مسکن دولت یازدهم نسبت به سیاست‌های دولت دهم در این حوزه، با مخالفت آشکار عباس آخوندی با مداخله مستقیم دولت در ساخت انبوه مسکن این توقع را به وجود آورد که وی در آغاز تصدی خود بر وزارت راه و شهرسازی برنامه‌های جدیدی را به عنوان جایگزین مسکن مهر اعلام کند.

تاکید بر ساخت مسکن اجتماعی به عنوان برنامه تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد، راه‌اندازی صندوق‌های سپرده گذاری و تامین مالی مسکن با اتکا به پس‌اندازهای مردم برای طبقات متوسط و عدم مداخله دولت در مسکن اقشار مرفه از همان ابتدا به عنوان مهم‌ترین برنامه‌های جدید آخوندی برای بخش مسکن عنوان شد.

همزمان با تغییر تیم مدیریتی در وزارت راه و شهرسازی، برخی از معاونان و مدیران این وزارتخانه تلاش کردند، ایده‌های تازه خود را برای تامین مسکن به وزیر پیشنهاد دهند.

به این منظور، مدیرکل اداره‌ راه وشهرسازی استان تهران از اجرای طرح‌های جدید ساخت مسکن در تهران خبر داد: ساخت مسکن استیجاری در زمین‌های دولتی، راه‌اندازی سیستم اجاره‌داری کنترل شده و ساخت ۴۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای در غرب و شرق تهران برنامه‌های پیشنهادی فریبرز واحدی به آخوندی بود که هنوز پس از گذشت ۷ ماه از اعلام این پیشنهاد، خبری مبنی بر تحقق آن نیست!

وزیر راه‌وشهرسازی نیمه اول آبان ماه با حضور در کمیسیون عمران مجلس به نمایندگان اعلام کرد: برنامه ساخت مسکن اجتماعی در دستور کار دولت قرار دارد. در همین زمان، معاون وی در شهرهای جدید از برنامه ساخت مسکن مشارکتی در شهرهای جدید خبر داد که در قالب این طرح دولت با مشارکت بخش خصوصی اقدام به ساخت آپارتمان‌هایی برای گروه‌های پردرآمد و کم‌درآمد با قیمت بازار می‌کند و این یعنی پایان تعیین قیمت مقطوع و یارانه‌ای!

نیمه دوم آبان ماه، وزیر راه‌وشهرسازی در راستای برنامه خود برای مسکن حمایتی، دو بسته پیشنهادی را به بانک مرکزی ارائه کرد که شامل تعیین نحوه میزان وام خرید و تاسیس صندوق‌های سپرده گذاری مسکن بود. به اعتقاد وی وام مسکن باید حداقل نیمی از قیمت خرید یک آپارتمان معمولی در تهران را پوشش دهد که در تهران حداقل ۱۰۰ میلیون تومان خواهد بود. شرایط آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن در سیستم بانکی و مالیات‌های کنترل‌کننده سوداگری و سفته بازی در بازار مسکن دو بسته پیشنهادی وزیر برای بانک‌مرکزی و وزارت اقتصاد است.

وزارت راه و شهرسازی اندکی بعد پیشنهاد تامین مالی برنامه ساخت مسکن اجتماعی را از طریق استفاده مجدد از خط اعتباری بانک مرکزی ارائه کرد که در نهایت در هفته اول بهمن ماه بانک مرکزی این پیشنهاد را برای تکمیل نیمه‌تمام‌ها در مسکن‌مهر به اجرا درآورد!

نیمه دوم سال ۹۲، معاون وزیر و رئیس سازمان ملی زمین و مسکن رسما اعلام کرد تا زمانی که پروژه‌های باقیمانده از مسکن مهر به سرانجام نرسد امکان اجرای طرح تازه تامین مسکن وجود ندارد.

وام مسکن به سلیقه بانک مرکزی

ماجرای ضرورت افزایش وام خرید مسکن که از سال گذشته نیز به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها در بخش مسکن تبدیل شده بود، سرانجام در سال ۹۲ مطابق با سلیقه و نظر بانک مرکزی و نه آنچه وزارت راه و شهرسازی برای تامین حداقل ۵۰ درصد از قیمت مسکن مدنظر داشت، عملی شد. هفته اول خرداد ۹۲، دولت دهم افزایش وام ساخت مسکن تا مرز ۵۰ میلیون تومان را با نرخ سود مشارکتی تصویب کرد که این مصوبه در نهایت تا پایان سال عملی نشد. اما تنها یک ماه پس از تصدی تیم مدیریتی جدید در وزارت راه و شهرسازی اولین برنامه عملیاتی دولت در راستای تغییر سازوکار وام خرید مسکن تشریح شد. حسین عبده تبریزی، مشاور مالی وزیر عنوان کرد: از این پس منابع دولت به جای خانه‌سازی صرف یارانه بهره وام خرید خواهد شد و سقف وام هم بر عهده سیستم بانکی خواهد بود.

این در حالی است که بانک مرکزی هفته اول مهرماه با تشکیل کمیته کارشناسی مامور افزایش سقف وام خرید مسکن شد و در نهایت در نیمه دی ماه با تصویب ۴ نوع وام جدید، رقم ۳۵ میلیون تومان را به عنوان تسهیلات پایه خرید مسکن به سیستم بانکی ابلاغ کرد. در همان زمان وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد: رقم مصوب پاسخگوی تامین مسکن به‌خصوص در کلانشهر تهران نیست و تلاش می‌کنیم این رقم را افزایش دهیم.  اوایل پاییز امسال و بعد از آنکه رفتار مقامات بانک‌مرکزی در چندین جلسه فشرده مشترک برسر افزایش وام خرید، نشان می‌داد میلی به تصویب خواسته وزارت راه‌وشهرسازی ندارند، وزیر راه‌وشهرسازی پرسش «دنیای‌اقتصاد» درباره «میزان امیدواری به موافقت مقامات پولی» را این‌گونه پاسخ داد: «اگر امیدوار نبودم، هرگز افزایش وام خرید را پیگیری نمی‌کردم.»

ماجرای انتقال پایتخت

موضوع انتقال پایتخت در سال ۹۲ نسبت به سال‌های اخیر پررنگ‌تر شد. در نیمه دوم فروردین کلیات انتقال پایتخت اداری در صحن مجلس تصویب شد. براین اساس مقرر شد در صورت تصویب نهایی طرح، شورایی ۱۰ نفره مرکب از سران ارشد نظام و نمایندگان برخی دستگاه‌های دولتی مامور مطالعه درباره ضرورت‌ و پیش‌نیازهای انتقال و همچنین شناسایی شهری شوند که بتواند توان پذیرش پایتخت اداری را داشته باشد. هفته اول دی ماه، وزیر راه و شهرسازی متولی بررسی امکان انتقال پایتخت شد و کارگروه ویژه بررسی طرح انتقال در وزارت راه و شهرسازی تشکیل شد. این در حالی است که وزارت کشور در نیمه دی ماه با اعلام موضع مخالف خود در برابر انتقال پایتخت، انتقال را مستلزم ۱۰۰ هزار میلیارد تومان هزینه اعلام کرد. قائم‌مقام وزیر کشور در این زمینه تاکید کرد: در حال حاضر جایی برای پایتخت جدید نداریم.

مالیات خانه‌های خالی پس از سه سال

مجلس هفته اول اسفند ۹۲، پس از سه سال از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای تنظیم بازار مسکن از طریق وضع مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه، این مالیات را برای مالکان بیش از ۱۵۰ مترمربع واحد مسکونی خالی، به میزان ۵/۴ درصد اجاره سالانه همان واحد تصویب کرد.

خرده حوادث مهم در بازار املاک

 از جنجال در زمین نمایشگاه تا سنگ‌قدیمی در آزادراه شمال

گذشته از اتفاقات کلانی که سال ۹۲ بخش مسکن را تحت تاثیر قرار داد، برخی رویدادهای خرد و در عین حال مهم در حاشیه این رویدادهای کلان، قابل ذکر است.

ابلاغ معماری ایرانی – اسلامی: هفته آخر فرودین ماه ۹۲، شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، ضوابط اجرای سیاست‌های کلی نظام در سه حوزه احداث شهرک‌ها و واحدهای مسکونی، توسعه درونی و بیرونی شهرها و ایجاد شهرهای جدید را تصویب و ابلاغ کرد. به این منظور در طراحی و ساخت واحدهای مسکونی رعایت ۵ نوع ضابطه ایرانی – اسلامی، الزامی شد.

جنجال در واگذاری زمین نمایشگاه تهران: در نیمه دوم تیرماه، به دنبال مصوبه هیات دولت دهم درخصوص واگذاری زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران، برخی رسانه‌ها این مصوبه را با نگاه سیاسی تحلیل کردند و این واگذاری را با تقدیر و تجلیل چند روز قبل ضرغامی، رئیس سازمان صدا و سیما از احمدی‌نژاد بی ارتباط ندانستند. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات این رویداد در تیرماه ۹۲ حاکی است: زمین نمایشگاه به مساحت ۸۵ هکتار آن زمان چیزی در حدود ۳۴ هزار میلیارد تومان ارزش داشت که این رقم معادل کل تسهیلات بانکی پرداخت شده به مسکن مهر بود. موضوع این واگذاری در نهایت با تغییر دولت و جنجال‌های ایجاد شده منتفی شد.

سنگ قدیمی در آزادراه تهران-شمال: اولین بازدید کاری عباس آخوندی پس از تصدی بر وزارت راه و شهرسازی، نیمه اول شهریور ماه به بازدید از قطعه یک آزادراه تهران – شمال اختصاص پیدا کرد. وی در پایان این بازدید به خاطر آنچه اختلاف و ابهام حقوقی نه چندان معمولی بین عوامل درگیر پروژه یعنی دولت، بنیاد مستضعفان و پیمانکاران بر سر مباحث مالی و فنی عنوان شد، دستور تحقیق و بررسی ویژه در این زمینه را صادر کرد. ۵۵۰ روز تاخیر مجاز در عملیات احداث قطعه یک آزادراه و احتمال افزایش ۲۰۰ روز دیگر، عدم اجرای ۶۰ درصد عملیات عمرانی قطعه یک و ۱۰۰ درصد قطعات ۲و ۳ و نیاز ۲۵۰ میلیون دلاری برای تکمیل قطعه یک، جزئیاتی بود که در جریان این بازدید اعلام شد. نیمه دوم آذرماه، آخوندی در تشریح برنامه ۱۰۰ روز اول کاری خود در وزارت راه و شهرسازی دو راه حل برای گشایش در عملیات احداث آزادراه تهران – شمال از طریق تامین فاینانس و اعتبار لازم به‌منظور تمرکز بر تکمیل قطعه اول و اقدام توام در قطعه یک آزاد راه و افزایش ظرفیت موجود جاده چالوس اعلام کرد.

رقابت به جای رانت در واگذاری پروژه‌ها: آخوندی از ابتدای تصدی وزارت راه وشهرسازی ضمن تبیین مسیر واگذاری پروژه‌ها اعلام کرد هیچ پروژه‌ای را خارج از شرایط رقابتی به شرکت‌های شبه دولتی واگذار نخواهد کرد. بنا بر اظهار نظر وی در هفته آخر شهریور ماه ۹۲، شرکت‌های وابسته به نهادهای دولتی در حال حاضر ۶۰ درصد کل بازار عمرانی را قبضه کرده‌اند و باعث بیکاری نیروهای مهندسی بخش خصوصی شده‌اند و لازم است من‌بعد، هر پروژه‌ای در چارچوب رقابت –مناقصه- واگذار شود.

منبع: دنیای اقتصاد