قانون ایجاد شهرهای جدید

بسمه تعالی

موضوع: قانون ایجاد شهرهای جدید (۱۳۸۰)

درس: حقوق و قوانین شهری

استاد: دکتر میترا حبیبی

دانشجو: سمیه برسی

دانشگاه گیلان

دانشکده معماری و شهرسازی

بهار ۱۳۸۶

پیشینه

شهرهای جدید، مهمترین و بهترین پدیده عصر جدید محصوب می شوند و به عنوان مظهر «تمدن جدید» به شمار می روند. پدیده ایجاد شهرهای جدید در جهان همواره در طول تاریخ به دلایل سیاسی، امنیتی، اقتصادی و جمعیتی وجود داشته و هم زمان با وقوع انقلاب صنعتی در اروپا و سپس آمریکا، قانونمندی های نوینی در شهرسازی شکل گرفت. (کرامت ا… زیاری، برنامه ریزی شهرهای جدید)

بنیاد اساسی شهرهای جدید در خودکفایی، استقلال، تعادل جمعیت و اشتغال است. به طور کلی، می توان یادآورشد که منشاء شهرهای جدید به دیدگاه های هاورد در خصوص خودکفایی و استقلال شهرهای جدید از طریق ایجاد تعادل در زمینه اشتغال- جمعیت بر میگردد. این اصل در شهرهای جدید انگلستان اجرا گردید، ولی در مورد محله های جدید اسکاندیناوی، هلند یا آلمان تحقق نیافت. از سوی دیگر، می توان به شهرهای اقماری اشاره نمود که اساس آن، وابستگی به شهرهای مادر است. در مورد شهرهای جدید فرانسه، تعادل بین سکونت- اشتغال مورد نظر است، ولی اجبارا این پیوند بین مسکن و کار در شهرهای جدید، همانند انگلستان ایجاد نشده است. (رسول ربانی، جامعه شناسی شهری)

تصویب قانون شهرهای جدید در سال ۱۹۴۶ و توسعه شهرها در سال ۱۹۵۲ در انگلستان. (کرامت ا… زیاری، اصول و روشهای برنامه ریزی منطقه ای)

پیشینه در ایران

• شهرهای جدید پیش از انقلاب به استثنای شهرهای صنعتی، اغلب به صورت شهرک ها  و مجموعه های مسکونی برای کارمندان دولت و کارکنان مراکز صنعتی در نواحی جدید شهرهای موجود و در حوالی مرکز صنعتی به وجود آمده اند، اما مهم ترین شهر سکونت گاهی جدید که تاکنون در ایران احداث شده است، شاهین شهر در اصفهان است. (شهرام جنگجو، خلاصه مباحث اساسی کارشناسی ارشد برنامه ریزی شهری و منطقه ای و طراحی شهری)
• بعد از انقلاب، در ایران، شهرهای جدید بخاطر سرریز جمعیتی بوجود آمدند. (غلامرضا لطیفی، جزوه کلاسی نظام برنامه ریزی در ایران)
• طرح ایجاد شهرهای جدید اقماری، ابتدا در کمیته رفاهی کارکنان دولت از طرف وزارت مسکن مطرح شد و سپس در سال ۱۳۶۴ به تصویب هیات وزیران رسید. (کرامت ا… زیاری، برنامه ریزی شهرهای جدید)
• تا اردیبهشت ۱۳۷۴، احداث ۱۷ شهر جدید به تصویب شورای عالی رسیده است. (کرامت ا… زیاری، برنامه ریزی شهرهای جدید)
• در سال ۱۳۶۶، ایجاد شهرهای جدید، به تصویب مجلس رسید و اجرای آن بر عهده وزارت مسکن قرار گرفت. (غلامرضا لطیفی، جزوه کلاسی نظام برنامه ریزی در ایران)
• در سال ۱۳۶۶ مطالعه شهرهای جدید، ۶۷ مکان یابی شهرهای جدید و ۶۸ آغاز شهرسازی شهرهای جدید را شاهد بودیم. (غلامرضا لطیفی، جزوه کلاسی نظام برنامه ریزی در ایران)
• بعد از انقلاب، مصوبه ای در سال ۶۶، به مامن شهرهای جدید تصویب شد و در سال ۶۷ مطالعات آن آغاز و در سال ۶۸ این طرح اجرا شد. (غلامرضا لطیفی، جزوه کلاسی نظام برنامه ریزی در ایران)
• اندیشه ساخت شهرهای جدید از سال ۱۳۶۷ آغاز شد و در برنامه پنجساله اول توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی (۱۳۶۸-۱۳۷۲) ابتدا ساخت دوازده و سپس ۲۶ شهر جدید پیش بینی شد. (محمد تقی رهنمایی، فرآیند برنامه ریزی شهری ایران)
• در سال ۱۳۶۸، شرکت عمران شهرهای جدید بر اساس اساسنامه مصوب در وزارت مسکن و شهرسازی تشکیل شد و طی سالهای ۱۳۶۸ تا ۱۳۷۰، تعداد ۱۸ شرکت عمران شهر جدید نیز به عنوان زیر مجموعه های شرکت مادر تشکیل شد. از آن زمان تا کنون، حدود ۱۸ شهر جدید طراحی شده که ۱۲ شهر جدید فعال، ۴ شهر در مرحله برنامه ریزی، طراحی و عملیات اجرایی و در دو شهر عملیات کاملا متوقف شده است.(محمد شیخی، جزوه شهرسازی)

اهداف ایجاد شهرهای جدید

در ایران نیز به لحاظ جل.گیری از پی آمدها و مخاطراتی که تمرکز بی رویه و برنامه ریزی نشده در شهرهای بزرگ کشور ایجاد می نماید در تاریخ ۲۰/۱۲/۱۳۶۴، هیئت وزیران پس از بررسیهای مقدماتی به عنوان گامی در جهت سیاست توزیع متعادل جمعیت شهری، ایجاد شهرهای جدید را طی مصوبه ۱۰۸۳۲۸ اعلام نمود. بر مبنای مصوبه فوق، اهداف اصلی ایجاد شهرهای زیر بصورت ذیل عنوان گردید:

1. توزیع مناسب و برنامه ریزی شده جمعیت در منطقه شهری مورد نظر از طریق هدایت سرریز جمعیت کلان شهرها به شهرهای جدید
2. تمرکززدایی از کلان شهر منطقه با انتقال برخی از وظایف آن به شهرهای جدید به نحوی که این قبیل شهرها بتوانند نقش حلقه پیوند بین مراکز جمعیتی کوچک و کلان شهر را بازی کنند.
3. پالایش محیط کلان شهرها و ارتقای معیارهای زیستی و خدماتی در آنها
4. جلوگیری از بالا رفتن بی رویه قیمت زمین و مسکن در نواحی حاشیه نشین و تخریب اراضی کشاورزی اطراف شهرهای بزرگ
5. شهرهای جدید، امکانات بالقوه ایجاد اشتغال برای جذب جمعیت و اداره شهر را بصورت خوداتکا داشته باشند.
6. این شهرها در فاصله مناسبی از کلان شهر قرار گرفته باشند، تا بتوانند رشد طبیعی مادر شهر را جذب کنند.
7. سطح مناسبی از خدمات شهری در مقایسه با شهرهای بزرگ درآنها ارایه شود.
8. از جذابیت فیزیکی و طبیعی و همچنین استانداردهای بالای زیست محیطی و اجتماعی برخوردار باشند. (مجید احسن، مجموعه قوانین و مقررات شهرسازی)

حال برای مطلع شدن از مراجع و ضوابط ایجاد شهرهای جدید قانون ایجاد شهرهای جدید مصوب ۱۶/۱۰/۸۰ و همچنین آیین نامه آن آورده می شود.

قانون ایجاد شهرهای جدید

ماده ۱– شهر جدید به نقاط جمعیتی اطلاق می گردد که در چهارچوب طرح مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران که از این پس به اختصار شورای عالی نامیده می شود در خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها (هرکدام که بزرگتر باشد) برای اسکان حداقل سی هزار نفر به اضافه ساختمانها و تاسیسات مورد نیاز عمومی ، خدماتی ، اجتماعی و اقتصادی ساکنان آن پیش بینی می شود.

تبصره – موضوع ماده (۱) صرفا” برای احداث شهرهای جدید بوده و نافی قوانین ومقررات مربوط به تقسیمات کشوری نمی باشد.

ماده ۲– مکان یابی شهرهای جدید با رعایت سیاستهای دولت ودر قالب طرج کالبدی ملی و منطقه ای و ناحیه ای بر اساس پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی تعیین می شود.

تبصره – پس از تصویب مکان احداث شهر جدید، وزارت مسکن وشهر سازی می تواند حسب مورد برابر قوانین ومقررات جاری نسبت به تملک اراضی و املاک مورد نیاز اقدام نماید و متقاضی غیر دولتی نیز می تواند نسبت به خریداری اراضی و املاک مورد نیاز طبق مقررات جاری اقدام نماید.

ماده ۳– تهیه طرح جامع شهرهای جدید پس از اخذ موافقت اصولی از وزارت مسکن و شهرسازی و بر اساس سیاستهای مصوب دولت به عهده متقاضی است. تصویب طرح مذکور از وظایف و اختیارات قانونی شورای عالی می باشد.
تبصره – کلیه دستگاه های اجرائی ذیربط در خصوص ارائه اطلاعات به متقاضی ومرتبطین با طرح جامع شهرهای جدید مکلف به همکاری هستند.

ماده ۴– طرحهای تفصیلی شهر جدید و تغییرات بعدی آن، همچنین نقشه های تفکیکی زمینهای جدید با پیشنهاد شرکت عمران شهرهای جدید که از این پس شرکت نامیده می شود با متقاضی به تصویب کمیسیون ماده (۵)  قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران – مصوب ۲۲/۱۲/۱۳۵۱ – می رسد.

در ترکیب کمیسیون مزبور تا استقرار شهرداری ، مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید تشکیل شده است و از این پس شرکت وابسته نامیده می شود به جای شهردار حضور خواهد داشت و در صورتی که هنوزشورای شهر تشکیل نشده باشد رئیس شورای شهر مرکز شهرستان مربوط در کمیسیون شرکت خواهد نمود.

ماده ۵– کلیه وزارتخانه ها، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران ، موسسات و شرکتهای دولتی و سایر شرکتهاوموسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است مکلفند ضمن همکاری در ایجاد شهر جدید به گونه ای برنامه ریزی و اقدام به تامین اعتبار کنند که متناسب با پیشرفت عملیات احداث و اسکان شهرجدید، خدمات مورد نیاز براساس تعرفه های شهرهای مشابه به شهر جدید نیز ارائه گردد.

تبصره – شرکتهای وابسته یا متقاضی ایجاد شهر جدید مکلفند اراضی ملکی خود با کاربری آموزشی برابر ماده (۱۸) قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش در استانها، شهرستانها و مناطق کشور و ملحقات آن مصوب ۲۶/۱۰/۱۳۷۲ و سایر کاربری های خدماتی (به استثنای اراضی با کاربری تجاری ) را به طور رایگان حسب مورد در اختیار دستگاههای دولتی خدمات دهنده ، شهرداری و شرکتهای آب و فاضلاب قرار دهند. تغییر کاربری یا واگذاری اراضی یاد شده به غیرممنوع است. سرمایه گذاری از منابع داخلی شرکت برای ایجاد فضاهای آموزشی ، خدماتی ، فرهنگی ومذهبی به حساب مالیاتهای قطعی شده شرکت منظور خواهد شد.

ماده ۶– شرکتهای وابسته دولتی اعتبارات جاری و عمرانی مورد نیاز شهر جدید را برای احداث و اجرای طرحهای خدمات عمومی همان شهر جدید هر سال از محل فروش زمین و سایر منابع مالی پیش بینی می نماید.
ماده ۷– شرکت مجاز است نسبت به جابجائی اعتبار و درآمدبین شرکتهای وابسته دولتی در جهت کمک به شرکتهای وابسته دولتی زیانده و تامین هزینه های خود با تصویب مجمع عمومی شرکت اقدام نماید.
ماده ۸– شرکت یا شرکتهای وابسته تا قبل از استقرار شهرداری مجاز هستند برای مالکان اراضی مازاد بر یکهزار مترمربع مساحت که در محدوده شهر جدید قرار می گیرند و براساس کاربری وضوابط طرح جامع و تفصیلی ، اجازه تفکیک ، افراز و عمران صادر نمایند مشروط بر اینکه مالک سهم خدماتی خود را بابت تامین فضاهای لازم برای معابر، خدمات ، تاسیسات و تجهیزات شهری به میزان سرانه های طرح جامع مصوب شورای عالی به طور رایگان به شرکت مربوط واگذار نماید.
ماده ۹– شرکت یا شرکتهای وابسته و سازندگان شهرهای جدید می توانند اراضی مورد خریداری و تملک خود را تفکیک ،آماده سازی و مطابق کاربری های طرحهای جامع و تفصیلی به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار نمایند. شرایط متقاضیان ، نحوه تعیین بها، شرایط واگذاری ، نحوه انتقال قطعی و نحوه نگهداری شهر جدیدتا استقرار شهرداری بموجب آئین نامه اجرائی این قانون تعیین می شود.

ماده ۱۸ قانون تشکیل شوراهای آموزش و پرورش در استانها، شهرستانها و مناطق کشور: کلیه احداث کنندگان شهرهای جدید و شهرک های مسکونی درتمام کشور و در داخل و خارج از حریم قانونی شهرها، اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی، موسسات دولتی، غیر دولتی، نهادها و کارخانه ها مکلفند همزمان تهیه و آماده سازی زمین یا ساخت واحدهای مسکونی و صنعتی به تناسب تعداد و سطح زیربنای این گونه واحدها نسبت به احداث و تامین فضای آموزشی و پرورشی مورد نیاز درمقاطع مختلف براساس استانداردهای مصوب، به طور مستقیم یا پرداخت هزینه مربوط به سازمان نوسازی و توسعه و تجهیز مدارس، بر طبق نظر شورای شهرستان یا منطقه اقدام نمایند. (منبع: لوح قانون)

ماده ۱۰– اجرای صحیح طرح شهر جدید با رعایت ضوابط ومقررات طرح ، صدور مجوز احداث بنا، گواهی پایان کار و عدم خلاف ، حفظ و حراست اراضی ونگهداری شهر و وصول عوارض مقرر ( برابر قانون وصول برخی از درآمدهای دولت ومصرف آن در موارد معین ) در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر جدید تا قبل از استقرار شهرداری به عهده شرکتهای وابسته و یا سازندگان شهرهای جدید خواهد بود.

ماده ۱۱– رسیدگی به تخلفات ساختمانی و شهرسازی در محدوده قانونی و حریم استحفاظی و سایر قوانین مربوط به شهرداریهای شهرهای جدید تا قبل از استقرار شهرداری بااعلام شرکت وابسته یا سازنده شهر جدید به عهده کمیسیون موضوع تبصره (۲) بند(۳) الحاقی به ماده (۹۹) قانون شهرداری هاست که با توجه به ضوابط طرح جامع شهرجدید رسیدگی و صد درصد(۱۰۰%) عواید حاصل به حساب سازنده شهر جدید و یااز طریق خزانه به حساب شرکت وابسته واریز می شودتا در جهت توسعه خدمات عمومی شهر جدید به مصرف برسد.

ماده ۱۲– وزارت مسکن وشهرسازی مکلف است پس از اطمینان از اسکان حداقل ده هزار نفر جمعیت در شهر جدید مراتب را به وزارت کشور اعلام کند. وزارت کشور موظف است نسبت به تشکیل شورای شهر و ایجاد شهرداری در شهر جدید یاد شده حتی اگر طرح شهر جدید به پایان نرسیده باشد اقدام نماید. پس از ایجاد شهرداری ، شرکت وابسته یا سازنده شهر جدید موظف است فضاهای عمومی (فضاهای سبز پارکها، معابر، میادین ، گذرگاهها، گورستان و غسالخانه )پیش بینی شده در طرح و تاسیسات زیر بنائی را پس از تکمیل و آماده شدن نقشه ها و اسناد و مدارک مربوط به مجوزها و گواهی های صادر شده و نقشه های مرحله بندی ساخت به صورت بلاعوض ، به شهرداری تحویل دهد. از این تاریخ شهر جدید در زمره سایر شهرهای کشور محسوب می شود.

تبصره – با استقرار شهرداری ، شرکت یا شرکتهای وابسته یا سازنده شهر جدید همچنان موظف به اجرای آماده سازی ، عمران و واگذاری زمینهای خود مطابق طرح مصوب شهر جدید و با رعایت مقررات شهرداری می باشند.
ماده ۱۳– احداث شهر جدید توسط بخش غیر دولتی ، پس از تصویب شورای عالی مستلزم اخذ پروانه احداث از وزارت مسکن وشهرسازی می باشد و نظارت لازم بر چگونگی احداث حسب مورد از طریق وزارت مزبور صورت می گیرد. تعیین تعرفه حق نظارت مربوط بنا به پیشنهاد وزارت مسکن وشهرسازی و تصویب هیات وزیران اجرا می شود.
ماده ۱۴– کلیه شهرهای جدید که بر اساس مجوزهای قانونی تا زمان لازم الاجرا شدن این قانون ایجاد شده اند مشمول مفاد این قانون هستند.

ماده ۱۵– آئین نامه اجرائی این قانون مشتمل بر چگونگی حمایت از ایجاد شهر جدید، ارائه تخفیف های لازم و سایر موارد با توجه به منابع منظور شده در بودجه سالانه بنا به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب هیات وزیران می رسد.
قانون فوق مشتمل بر پانزده ماده و پنج تبصره در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ شانزدهم دیماه یکهزار و سیصد و هشتاد مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۲۷/۱۰/۱۳۸۰ به تایید شورای نگهبان رسیده است. (منبع: www.ghavanin.ir)

آیین نامه اجرایی قانون ایجاد شهرهای جدید

فصل اول- تعاریف، کلیات، ضوابط و مقررات مربوط به ایجاد شهر جدید

بخش اول- تعاریف

ماده ۱- اصطلاحات بکار رفته در این آیین نامه در معانی مشروح زیر بکار می روند:

1. قانون: قانون ایجاد شهرهای جدید – مصوب ۱۳۸۰٫
2. شورایعالی: شورایعالی شهرسازی و معماری ایران.
3. شرکت مادر: شرکت عمران شهرهای جدید ( مادر تخصصی)
4. شرکت وابسته: شرکت عمران شهر جدید، وابسته و زیر مجموعه شرکت عمران شهرهای جدید (مادر تخصصی)
5. متقاضی غیر دولتی: متقاضی غیر دولتی مجوز ایجاد شهر جدید.
6. مجری، شهرسازیا سازنده شهر جدید: سازنده بخش دولتی یا متقاضی غیر دولتی مجاز.
7. آماده سازی اراضی: تعیین برو کف، تسطیح و آسفالت معابر، جمع آوری و دفع آبهای سطحی می باشد.
8. محدوده شهر جدید: آن بخش از اراضی مکان یابی شده برای ایجاد شهر جدید است که برای سکونت و ایجاد ساختمان ها و تاسیسات مورد نیاز عمومی، خدماتی، اجتماعی و اقتصادی آن در یک دوره زمانی معین در طرح جامع شهر جدید مشخص و به تصویب شورایعالی برسد.
9. حوزه استحفاظی شهر جدید: آن بخش از اراضی پیرامون و متصل به محدوده شهر جدید که نظارت و کنترل هرگونه فعالیت عمرانی و ساخت و ساز در آن برای حفظ شهر، توسعه بلند مدت و برنامه ریزی شده آن ضرورت دارد. حوزه یاد شده منطبق بر حریم استحفاظی شهرهای جدید بوده و می باید در آن، محدوده روستاهای موجود براساس طرح های توسعه و عمرانی روستایی مورد توجه قرار گیرد.

بخش دوم- کلیات، شرایط، ضوابط و مقررات مشترک برای بخش دولتی و متقاضی غیر دولتی به منظور ایجاد شهر جدید.

ماده ۲– ضرورت و مکان ایجاد شهر جدید با تعیین سقف جمعیتی (حداقل سی هزار نفر) با رعایت ساستهای دولت در قالب طرح کالبدی ملی، منطقه ای و یا ناحیه ای به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب شورایعالی می رسد.

ماده ۳– در مواردی که ضرورت ایجاد شهر جدید در طرح کالبدی ملیو منطقه ای به تصویل نرسیده باشد، مسالعات مکان یابی در قالب مطالعات طرح ناحیه ای و یا طرح های ویژه، موضوع تصویب نامه شماره ۵۵۸۳۷/ت ۲۱۴۱۴ ه مورخ ۲۰/۱۰/۱۳۷۸ هیئت وزیران به انجام می رسد.

نتیجه این مطالعات باید متضمن یافتن مناسبترین مکان با لحاظ سقف جمعیتی مورد نظر و سطح لازم برای ایجاد شهر جدید و حوزه آن بعنوان بخشی از اراضی متصل به محدوده شهر جدید که نظارت و کنترل هرگونه فعالیت عمرانی در آن برای حفظ شهر جدید ضرورت دارد باشد. همچنین حدود حوزه استحفاظی شهر جدید باید روی نقشه معین و مشخص گردد. این نقشه نیز به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب شورایعالی می رسد.

ماده ۴– در مواردی که طرح ناحیه ای قبلا تهیه و تنها ضرورت ایجاد و سقف جمعیتی شهر جدید در این طرح یا طرح های بالادست به تصویب رسیده باشد، مطالعات مکان یابی به شرح ماده فوق بصورت موردی در سطح ناحیه و با توجه به طرح ناحیه ای مصوب تهیه و توسط دبیرخانه شورای هالی جهت بررسی و تصویب به شورای پیشنهاد می شود.

ماده ۵– در مواردی که بنا به وضعیت خاص، اراضی مکان یابی شده برای ایجاد شهر جدید در محدوده بیش از یک بخش یا واحدهای تقیسماتی بزرگتر قرار گرفته باشد، شورایعالی با کسب نظر از وزارت کشور در هنگام تصویب طرح مکان یابی، تعیین می نماید که شهر جدید جزء محدوده کدام بخش یا شهرستان محسوب شود و متعاقب آن، وزارت کشور نیز به منظور اصلاح حدود بخش یا شهرستان مربوط با طی مراحل قانونی آن اقدام می نماید.

ماده ۶– تهیه طرح جامع، شهر جدید در زمره شهرهای موضوع ماده (۴) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان –مصوب ۱۳۷۴- قرار  گرفته و هر گونه ساخت و ساز در آن موکول به رعایت ماده (۳۰) قانون یاد شده می باشد.

ماده ۷ – از تاریخ تصویب طرح جامع، شهر جدید در زمره شهرهای موضوع ماده (۴) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان –مصوب ۱۳۷۴- قرار گرفته و هرگونه ساخت و ساز در آن موکول به رعایت ماده (۳۰) قانون یاد شده می باشد.

ماده ۸– بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و نقشه های تفکیکی اراضی و تغییرات بعدی آنها در صورتیکه با طرح جامع مغایرت اساسی نداشته باشدبعهده کمیسیون موضوع ماده (۵) قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران – مصوب ۱۳۵۱- است که در ترکیب کمیسیون مزبور تا استقرار شهرداری، مدر عامل شرکت وابسته و برای بررسی پیشنهاد متقاضی غیر دولتی، مدیر عمل شرکت مادر یا  نماینده وی به جای شهردار حضور خواهد داشت و در صورتی که هنوز شورای شهر تشکیل نشده باشد رییس شورای شهر مرکز شهرستان مربوط، در کمیسیون شرکت خواهد نمود. حضور متقاضی غیر دولتی در کمیسیون بدون حق رای بلامانع است.

ماده ۹– سازندگان شهر جدید مکلفند اراضی ملکی خود با کاربری آموزشی را وفق ماده (۱۸) قانون تشکلی شوراهای آموزش و پرورش در استانها، شهرستانها و مناطق کشور – مصوب ۱۳۷۲- و اصلاحات بعدی آن و سایر کاربری های خدماتی از قبیل فضاهای سبز، فضاهای فرهنگی، پارکها، معابر، میادین، گذرگاه ها، محل بازی کودکان، گورستان، محلهای ورزشی، مذهبی، درمانی، ایستگاه آتش نشانی، ایستگاه جمع آوری زباله و محل دفن آنها، محل احداث تصفیه خانه های آب و فاضلاب، مکان نیروی انتظامی (غیر از اراضی با کاربری تجاری) را پس از ارائه طرح زمان بندی شده و تامین اعتبار لازم برای ساخت ساختمان ها و تاسیسات ذی ربط و تخصیص آن و متناسب با پیشرفت کار بطور رایگان حسب مورد در اختیار دستگاه های دولتی خدمات دهنده، شهرداری و شرکت های آب و فاضلاب قرار دهند تا نسبت به احداث بناهای مورد نیاز اقدام کنند. تغییر کاربری یا واگذاری اراضی یاد شده به غیر، ممنوع است.

ماده ۱۰– کلیه وزارتخانه ها، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران، موسسات و شرکت های دولتی و سایر شرکت ها و مسساتی که شمول قانون بر آن ها مستلزم ذکر نام است، مکلفند پس از تصویب طرح جامع شهر جدید و حوزه استحفاظی آن به منظور ایجاد شه رجدید به گونه ای برنامه ریزی و اقدام به تامین اعتبار کنند که متناسب با پیشرفت عملیات احداث و اسکان در شهر جدید، خدمات مورد نیاز را همانند خدماتی که به سایر شهرهای مشابهی که در همان محدوده جغرافیایی قرار دارند ارائه نمایند.

ماده ۱۱– سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور مکلف است در اجرای ماده (۵) قانون و ماده (۱۰) این آیین نامه و با توجه به برنامه مرحله بندی و زمان بندی شده اجرای شهر جدید و متناسب با پیشرفت کار، اعتبارات مورد نیاز دستگاه های خدمات دهنده را در بودجه سالانه آنها منظور و تامین نماید.

ماده ۱۲– اجرای صحیح طرح شهر جدید، با رعایت ضوابط و مقررات طرح، صدور مجوز احداث بنا، گواهی پایان کار و عدم خلاف، حفظ و حراست اراضی و نگهداری شهر، وصول عوارض مقرر برابر قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن درموارد معین – مصوب ۱۳۶۹- در محدوده شهر جدید و حوزه استحفاظی آن، تا قبل از استقرار و شروع کار شهرداری حسب مورد بعهده سازندگان شهر جدید است. سازنده مجاز است وجوه دریافتی را طبق مقررات مربوط، صرف احداث و ارائه خدمات در شهر جدید نماید.

ماده ۱۳– سازنده شهر جدید به منظور حفظ و حراست اراضی و جلوگیری از تعرضات و تجاوزات به اراضی و مستحدثات شهر جدید و تخلفات ساختمانی و شهرسازی در محدوده شهر و حوزه استحفاظی آن، موظف است با درخواست از نیروی انتظامی از تعرضات و تجاوزات یا ادامه تخلفات جلوگیری و پس از تشکیل پرونده در ارتباط با تخلفات ساختمانی و شهرسازی، مراتب را به کمیسیون موضوع تبصره (۲) بند(۳) الحاقی به ماده (۹۹) قانون شهرداری ها –مصوب ۱۳۷۲- اعلام کنند کمیسیون مزبور با توجه به ضوابط طرح جامع و تفصیلی شهر جدید و نظرات کارشناسی سازنده شهر جدید به موضوع رسیدگی و وفق قانون مربوط، نسبت به صدوررای قلع بنا یا جریمه معدل پنجاه تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی احداث شده اقدام می نماید. در صورت جریمه، عواید حاصل شده حسب مورد به حساب سازنده و یا از طریق خزانه به حساب شرکت وابسته واریز می شود تا در جهت خدمات عمومی شهر جدید به مصرف برسد. بهر حال تا زمان رسیدگی به تخلفات ساختمانی و شهرسازی در کمیسیون یاد شده و صدور رای ، سازنده شهر جدید موظف است از ادامه تخلفات جلوگیری نماید و نیروی انتظامی و سایر مراجع ذیصلاح نیز مکلف به همکاری با سازنده شهر جدید می باشد.

ماده ۱۴– سازنده  شهر جدید تا قبل از استقرار و شروع بکار شهرداری مجاز است برای مالکان اراضی که در محدوده شهر جدید قرار می گیرند براساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و کاربری زمین اجازه تفکیک، افراز و عمران اعم از آماده سازی و ساخت و سازها صادر نماید. صدور مجوزهای یاد شده برای مالکان اراضی مازاد بر یکهزار متر مربع مشروط بر اینکه مالک یا مالکان سهم اراضی خدماتی خود را بابت تامین فضاهای لازم برای معابر، خدماتی خود را بابت تامین فضاهای لازم برای معابر، خدمات تاسیسات و تجهیزات شهری به میزان سرانه های طرح جامع مصوب شورایعالی به رایگان به شرکت وابسته و از طریق توافق به متقاضی غیر دولتی واگذار نمایند، امکان پذیر خواهد بود.

تبصره ۱– چنانچه میزان سهم اراضی خدماتی تعلق یافته، قابل تفکیک و یا بهره برداری مناسب نباشد، متقاضی می تواند سهم خود را بصورت معوض، یا خدمات مورد توافق و یا معدل قیمت کارشناسی روز، پرداخت یا دریافت نماید.

تبصره ۲– در تفکیک و افراز باغات موجود در محدوده شهر جدید باید قوانین، ضوابط و مقررات مربوط به تفکیک و افراز باغات رعایت شود.

تبصره ۳– انجام هرگونه معامله و نقل و انتقال توسط مالکانی که اراضی آنها در محدوده شهر جدید و حوزه استحفاظی آن واقع شده، در صورت رعایت ضوابط طرح جامع و تفصیلی و کاربری زمین و سایر مقررات مربوط، پس از استعلام از سازنده شهر جدید بلامانع است.

تبصره ۴– سازمان اوقاف و امور خیریه نیز موظف است در قراردادهای واگذاری اراضی وقفی در محدوده شهر جدید و حوزه آن، الزام به رعایت طرح تفصیلی و نوع کاربری زمین را قید و خود نیز ملحوظ نظر قرار دهد.

ماده ۱۵– بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است برای روستاهای واقع در حوزه استحفاظی شهر جدید با هماهنگی سازنده آن و در چارچوب طرح جامع، نسبت به تهیه یا بازنگری طرح های هادی روستایی و تصویب آنها در مراجع ذی ربط اقدام نماید.

ماده ۱۶– سازنده شهر جدید موظف است برنامه زمان بندی و مراحل اجرایی طرح را از جنبه های تامین مالی، اجرایی و کالبدی، تهیه و پس از تصویب آن توسط وزارت مسکن و شهرسازی، طبق برنامه یاد شده اقدام نماید.

ماده ۱۷– سازنده شهر جدید موظف است اراضی مورد خریداری و تملک خود را با توجه به برنامه مرحله بندی، تفکیک و آماده سازی نموده و مطابق کاربری های طرح های جامع و تفصیلی به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار نماید. تنظیم سند قطعی به نامه خریدار موکول به ارائه گواهی پایان کار می باشد. متقاضی غیر دولتی، در واگذاری اراضی شهر جدید علاوه بر شرایط فوق باید ضوابط مندرج در ماده (۳۰) این آیین نامه را نیز رعایت نماید.

تبصره – تعیین شرایط متقاضیان، نحوه تعیین بها، شرایط واگذاری و اعمال تخفیف در مورد شرکتهای سازنده دولتی به عهده مجمع عمومی شرکتهای وابسته و در مورد شرکت های سازنده غیر دولتی با خود سازنده خواهد بود.

ماده ۱۸– سازنده شهر جدید می تواند هزینه های جدید مشترک نگهداری شهر جدید تا قبل از استقرار شهرداری را با هماهنگی وزارت مسکن و شهرسازی، ر قالب قرار داد واگذرای یا در سند انتقال پیش بینی نماید.

ماده ۱۹– اوراق قرارداد واگذاری زمین در شهرهای جدید، در مراحل مرتبط با اعطای تسهیلات بانکی و تسهیلاتی که سازمان تامین اجتماعی، مشمولان قانون تامین اجتماعی می دهد و یا سایر سازمانها یا موسسات اعتباری به مشتریان خود اعطا می کنند. در حکم سند رسمی بوده و شرکت وابسته مجاز است اسناد تنظیمی را منحصرا از جهت تجویز رهن امضا نماید و در هر حال در صورت عدم انجام تعهدات از ناحیه وام گیرنده، سازنده شهر جدید با جانشینی بانک یا سازمان یا موسسه اعتباری وام دهنده یا هر شخص دیگری که از ناحیه آنها معرفی شود بجای متقاضی یا خریدار موافقت نمود.

ماده ۲۰– پس از اسکان حاقل ده هزار نفر جمعیت در شهر جدید شکرت مادر بر اساس گزارش شرکت وابست ه یا متقاضی غیر دولتی مراتب را به وزارت مسکن و شهرسازی اطلاع می دهد و وزارت یاد شده پس از حصول اطمینان از اسکان جمعیت مذکور، مراتب را به وزارت کشور اعلام می کند. وزارت کشور موظف است حداکثر ظرف شش ماه از تاریخ اعلام وزارت مسکن و شهرسازی نسبت به تشکیل شورای شهر و ایجاد شهرداری، حتی اگر طرح شهر جدید به پایان نرسیده باشد، اقدام کند.

ماده ۲۱– پس از ایجاد و استقرار شهرداری، سازنده شهر جدید موظف است حداکثر ظرف یک ماه طی صورتجلسه تحویل و تحول، فضاهای عمومی( فضای سبز، پارکها، معابر،میادین، گذرگاهها، گورستان و غسالخانه) پیش بینی شده در طرح و تاسیسات زیربنایی مربوط را پس از تکمیل و آماده شدن نقشه ها و اسناد و مدارک مربوط به پروانه ها، پایان کارها و گواهی عدم خلاف صادر شده و نقشه های مرحله بندی ساخت بصورت بلاعوض به شهرداری تحویل دهد شهرداری نیز مکلف است پروانه ها، پایان کارها و گواهی عدم خلاف صادر شده را مورد قبول و رعایت قرار دهد.

ماده ۲۲– از تاریخ تنظیم صورتجلسه تحویل تحول، شهر جدید در زمره سایر شهرهای کشور محسوب می شود و شهرداری وفق مقررات مربوط، موظف به ارائه کله خدمات و همچنین جلوگیری از تخلفات ساختمانی و شهرسازی طبق ماده (۱۰۰) قانون شهرداری ها و تبصره های آن و سایر قوانین مربوط می باشد.

تبصره – پیگیری شکایات مربوط به تخلفات ساختمانی و شهرسازی که قبل از استقرار شهرداری به مراجع ذی ربط اقامه شده تا صدور رای نهایی کماکان بعهده سازنده شهر جدید است و جرایم وصولی نیز بحساب سازنده شهر جدید واریز خواهد شد.

فصل دوم- ضوابط و مقررات مربوط به شرکت مادر و شرکت های تابعه

ماده ۲۳– کلیه شرکت های وابسته اعتبارات جاری و عمرانی مورد نیاز شهر جدید را برای احداث و اجرای طرح های مربوط، از طریق منابع پیش بینی شده  در بودجه مصوب هر سال شرکت تامین می نمایند.

ماده ۲۴– سرمایه گذاری هایی که از منایع داخلی شرکتهای وابسته برای اجاد فضاهای آموزشی، خدماتی، فرهنگی، هنری و مذهبی صورت گرفته یا می گیرد بعنوان پیش پرداخت مالیاتی به حساب مالیاتهای قطعی شده شرکتهای وابسته منظور می شود.

تبصره –ذ کلیه هزینه هایی که توسط شرکت وابسته جهت ایجاد فضاهای مذکور دراین ماده و یا بمنظور ارائه خدمات عمومی و آماده سازی اعم از احداث، نگهداری، تعمیرات و بهره برداری صورت گرفته یا می گیرد جزء اعتبارات طرح های عمرانی منظور و تعرفه بیمه آن بر اساس تعرفه طرح های عمرانی محاسبه می شود.

ماده ۲۵– به منظور امکان اجرای ماده (۷) قانون، اعتبارات و درآمدهای شرکتهای وابسته در یک حساب که توسط شرکت مادر نزد خزانه معین می شود، تمرکز می یابد و شرکت مادر موظف است وابسته زیانده را تعیین و در قالب بودجه مصوب آنها نسبت به جابجایی اعتبار و درآمد بین شرکتهای وابسته و تامین هزینه های خود اقدام نماید. این جابجایی اتبارات درآمد محسوب نمی گردد.

فصل سوم- ضوابط و مقررات خاص متقاضی غیر دولتی

ماده ۲۶– متقاضی غیر دولتی موظف است تقاضای خود را مبنی بر آمادگی ایجاد شهر جدید مشخص شده ر طرح ناحیه ای مصوب، به انضمام مدارک زیر به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه نماید:

1. اعلام مساحت در نظر گرفته شده (حداقل سیصد هکتار) و ارائه مدارک کافی مبنی بر اینکه در صورت تصویب نهایی طرح، متقاضی غیر دولتی امکان تهیه و تامین اراضی مورد نیاز را خواهد داشت.
2. تعیین و معرفی مهندسین مشاور شهرسازی و معماری ذیصلاح مسئول تهیه طرح و نظارت.
3. تعهدنامه مبنی برمنظور داشتن زمین مورد نیاز براساس سرانه های طرح جامع مصوب برای معابر عمومی، فضاهای سبز، میادین، تاسیسات عمومی و اجتماعی و تجهیزات غیر قابل تملک خصوصی و واگذاری رایگان اراضی ملکی خود با کاربری های مذکور درماده (۹) این آیین نامه و رعایت کلیه ضوابط و مقررات مندرج در قانون و این آیین نامه مصوبه های شورایعالی و ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی.

ماده ۲۷– وزارت مسکن و شهرسازی پس از اخذ مدارک و تشکیل پرونده، موضوع تقاضا و توانمندیهای متاضی، نوع و موقعیت اراضی و مکان ارائه شده را بررسی و در صورت تایید و صدور موافقت اصولی به متقاضی غیر دولتی اعلام می نماید تا نسبت به تهیه طرح مکان یابی در قالب طرح ناحیه ای اقدام و برای تصویب به شورایعالی ارائه نماید.

تبصره- چنانچه در طرح های ناحیه  ای مصوب مکان شهر جدید مشخص نشده باشد، متقاضی غیر دولتی قبل از مکان یابی دقیق شهر جدید در سطح ناحیه، اقدام به اخذ موافقت مقدماتی بنماید. بررسی و اتخاذ تصمیم مقدماتی در مورد پیشنهاد احداث شهر جدید و مکان تقریبی آن با توجه به طرح های کالبدی ملی، منطقه ای و ناحیه ای و مسایل امنیتی، سیاسی، اجتماعی و سایر مقتضیات و نیازهای هر منطقه در مرکز هر استان بعهده شورای برنامه ریزی و توسعه استان می باشد. تصویب نهایی مکان شهر جدید بر عهده شورایعالی خواهد بود.

ماده ۲۸– پس از تصویب طرح جامع شهر جدید، وزارت مسکن و شهریازی برای متقاضی، پروانه احداث شهر جدید صادر می کند. متقاضی غیر دولتی بدون موافقت کتبی وزارت مسکن و شهرسازی اجازه واگذاری یا انتقال پروانه را به دیگری ندارد.

ماده ۲۹– وزارت مسکن و شهرسازی موظف است راسا و یا از طریق سازمان مسکن و شهرسازی استان بر کلیه اقدامات و ساخت و سازهای متقاضی غیر دولتی و اجرای دقیق طرح جامع و تفصیلی نظارت نماید و در صورت مشاهده تخلف ار طرح های مذکور و یا عدم رعایت مقررات ملی ساختمان و ضوابط شهرسازی موارد تخلف را بطور کتبی به متقاضی غیر دولتی و مهندس مشاور طرح ابلاغ کند. همچنین وزارت یاد شده مجاز است در صورت عدم همکاری متقاضی غیر دولتی و عدم توجه به تدکرات کتبی پس از دو اخطار کتبی (۴۵) روزهنسبت به لغو پروانه احداث شهر جدید اقدام نماید.

تبصره- تعرفه حق نظارت به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی وزارت مسکن و شهرسازی به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید.

ماده ۳۰– هر نوع واگذاری اراضی در شهرهای جدید توسط سازنده غیر دولتی قبل از تفکیک، آماده سازی و اتمام عملیات زیربنایی هر مرحله و سپردن تعهد مناسب به وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر انجام خدمات عمومی مورد نیاز ساکنین آن فاز و ادامه عملیات زیربنایی فازهای بعدی، ممنوع است.

ماده ۳۱– در مواقعی که برای ایجاد یک شهر جدید هم شرکت مادر و هم بخش غیر دولتی متقاضی باشند، اولویت با متقاضی غیردولتی است.

ماده ۳۲– متقاضی غیر دولتی ایجاد شهر جدید از کلیه مزایا و تسهیلاتی که وزارت مسکن و شهرسازی برای انبوه سازان مسکن منظور نموده یا می نماید، بهره مند می باشد.

ماده ۳۳– کلیه مفاد این آیین نامه مشمول شهرهای جدیدی که تاکنون مصوب، ایجاد و احداث شده اند نیز می باشد.

شهرهای جدید

تا کنون، ۲۳ شهر جدید در سطح ۱۶ استان به اجرا درآمده که در تهران ۶، در اصفهان، درمشهد ۲، در تبریز ۲ و در بقیه استانها ۱ شهر بوده است . اما طرح هیچ کدام از آنها به طور کامل به اتمام نرسیده است. (فرانسواز شوای ؛شهرسازی، تخیلات و واقعیات)

از بین شهرهای جدیدی که قرار است ایجاد شوند، شهرهای برنامه ریزی شده در محدوده اصفهان از اصول منطقی تری از نظر برنامه ریزی شهری و منطقه ای پیروی می کنند. (ناصر مشهدی زاده دهاقانی، تحلیلی از ویژگی های برنامه ریزی شهری در ایران)

اصفهان دارای ۲ قطب است:

1. ۱٫      اصفهان (به مرکزیت اصفهان)
2. ۲٫      پولاد (به مرکزیت کارخانه ذوب آهن)

ایجاد شهرهای جدید در تهران، در دهه اخیر، به عنوان پاسخی به شهرنشینی سریع در منطقه شهری تهران مطرح شده است که در سه دهه گذشته، جمعیت آن از حدود ۵/۱ میلیون نفر به حدود ۸ نفر رسیده است. این شهرنشینی سریع و محدودیتهای توسعه متصل تهران و ایجاد شهرهای خوردوی بسیاری در منطقه که نتیجه این محدودیت و نیز حاصل مسائل اقتصادی- اجتماعی اسکان قشر وسیعی از جمعیت، بخصوص طبقه کم درآمد و متوسط درتهران بود- مسوولان را، در سال ۱۳۵۵، به فکر ایجاد شهرکهای اقماری در محدوده بیست و پنج ساله تهران انداخت.

پیش بینی می شود تا پایان سال آینده بیش از یک میلیون نفر در شهرهای جدید اسکان یابند و تا سال ۱۴۰۰ ضمن تحقق کل برنامه های پیش بینی شده برای این شهرها بیش از سه میلیون نفر جمعیت در این شهرها اسکان یابند که این امر سبب شده تا با مشارکت وزارت مسکن و شهرسازی، بزرگراه شهید بابایی جهت دسترسی به شهر جدید پردیس در سال ۸۴ به بهره برداری برسد که فاصله این شهر تا تهران را به ۸ دقیقه کاهش خواهد داد.

منابع:

ü      زیاری، کرامت ا…؛ برنامه ریزی شهرهای جدید؛ تهران: سازمان مطالعه و تدوین کتب علوم انسانی دانشگاهها (سمت)؛ ۱۳۷۹٫

ü      ربانی، رسول؛ جامعه شناسی شهری؛  دانشگاه اصفهان و سمت؛ ۱۳۸۱٫

ü      زیاری، کرامت ا…؛ اصول و روشهای برنامه ریزی منطقه ای؛ یزد: دانشگاه یزد؛ ۱۳۷۸٫

ü   جمنگجو، شهرام؛ چاپ اول ۱۳۸۱؛ خلاصه مباحث اساسی کارشناسی ارشد برنامه ریزی شهری و منطقه ای و طراحی شهری؛ تهران؛ پردازش گران.

ü      لطیفی، غلام رضا؛ جزوه کلاسی نظام برنامه ریزی در ایران (کنکور کارشناسی ارشد)؛ تهران؛ موسسه پارسه؛ ۱۳۸۰٫

ü   رهنمایی، محمد تقی و پروانه شاه حسینی؛ فرآیند برنامه ریزی کشور؛ سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور و پیشینه تاریخی تشکیلات آن؛ تهران؛ سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور؛ ۱۳۸۲٫

ü      شیخی، محمد؛ جزوه شهرسازی (کنکور کارشناسی ارشد)؛ تهران: موسسه پارسه؛ ۱۳۸۰٫

ü      احسن، مجید؛ مجموعه قوانین و مقررات شهرسازی (جلد دوم)؛ تهران: مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران؛ ۱۳۷۹٫

ü   مقررات شهرسازی و معماری و سرح های توصعه و عمران مصوب شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران (از تاریخ تاسیس تا پایان شهریور سال ۱۳۸۳)؛ گردآوری و تنظیم دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.

ü      شوای، فرانسواز؛ شهرسازی، تحیلات و واقعیات؛ ترجمه: دکتر سید محسن حبیبی؛ دانشگاه تهران؛ ۱۳۷۵٫

ü      مشهدی زاده دهاقانی، ناصر؛ تحلیلی از ویژگیهای برنامه ریزی شهری در ایران؛ تهران: دانشگاه علم و صنعت ایران؛ ۱۳۷۸٫

ü  شهرسازی آنلاین – www.shahrsazionline.com