شهری بی‌قواره با ساختمان‌های بلند

تراکم فروشی‌های بی‌رویه که باعث بلندمرتبه‌سازی‌های بی‌قواره و بی‌قاعده در مناطق مختلف شهر شده، نوک پیکان انتقادات را به سمت متولیان دولتی بخش مسکن نشانه رفته است.

منظره خانه‌های یک طبقه و ویلایی که هر روز در گوشه و کنار شهر تخریب می‌شوند و به ساختمان‌ها و برج‌های مرتفع تبدیل می‌شوند توجیه اقتصادی بلندمرتبه‌سازی را به نمایش می‌گذارد اما روی دیگر این سکه مشکلات فراوانی است که این ساخت و سازهای بی‌قاعده به شهر و ساکنانش تحمیل می‌کند. به گفته کارشناسان، آشفتگی حاصل از مغایرت طرح تفصیلی و طرح جامع تهران و یک سویه شدن بازار ساخت و‌ساز به نفع سود و سرمایه سازندگان علت مرتفع سازی‌های غیرکارشناسی است.

در موضوع ساخت و‌ساز خصوصا در کلانشهر تهران، بین وزارت مسکن و شهرداری اختلاف دیدگاه وجود دارد و این اختلاف دیدگاه در اظهارنظرهای مسئولان این دو سازمان نمایان است. متولیان وزارتخانه، شهرداری را مسئول فروش شهر می‌دانند و تامین منابع مالی شهرداری از محل تراکم فروشی را مورد انتقاد قرار می‌دهند. در مقابل محمدباقر قالیباف شهردار تهران نیز به صراحت از نبود راهکار جایگزین سخن گفته و تصریح کرده است که اگر دولت راهی برای تامین مالی شهرداری در نظر بگیرد، تراکم فروشی را متوقف خواهد کرد. تراکم فروشی که شهردار از آن سخن می‌گوید احتمالا همان چیزی است که چهره پایتخت را به شکل نامتوازنی تغییر داده و حتی کار به جایی رسیده است که در کوچه‌های کم‌عرض هم مجوز احداث ساختمان‌های مرتفع داده می‌شود.

* مغایرت طرح جامع و تفصیلی و افزایش سقف جمعیت تهران

سیدمهدی هاشمی، نماینده تهران و رئیس کمیسیون عمران مجلس در پاسخ به این پرسش که راهکار جلوگیری از تراکم فروشی‌های بی رویه چیست، به «کسب و کار» گفت: فروش تراکم در تهران بر اساس طرح تفصیلی مصوب شورای عالی معماری و شهرسازی انجام می‌شود اما همین طرح با طرح جامع تهران مغایرت‌هایی دارد. عمده‌ترین مغایرت این دو طرح این است که در طرح جامع سقف جمعیت تهران ۵/۱۰ میلیون نفر در نظر گرفته شده اما طرح تفصیلی که در حال اجراست سقف جمعیتی را به ۱۳ میلیون نفر می‌رساند.

* وابستگی چاره‌ناپذیر شهرداری به درآمد فروش تراکم

بنابراین شاهد این هستیم که فروش تراکم با محدودیت‌های زیرساختی و زیست‌محیطی شهر تناسبی ندارد. البته شورای شهر با همکاری شورای عالی شهرسازی و معماری به دنبال رفع این مغایرت‌ها هستند اما حتی اگر سقف جمعیتی تهران به ۵/۱۰ میلیون نفر هم محدود شود راهکار کوتاه‌مدتی برای جایگزین کردن منابع مالی شهرداری‌ها وجود ندارد. حقیقت این است که شهرداری برای هزینه‌های شهر و تشکیلات عریض و طویل خودش نتوانسته درآمد پایدار و مناسبی از محل عوارض ایجاد کند و به درآمد فروش تراکم وابسته شده است.

* بی‌قوارگی شهر؛ نتیجه حاکمیت پول و سرمایه

تراکم فروشی‌های بی‌رویه که باعث بلندمرتبه‌سازی‌های بی‌قواره و بی‌قاعده در مناطق مختلف شهر شده، نوک پیکان انتقادات متولیان دولتی بخش مسکن را تیزتر کرده است به نحوی که پیروز حناچی معاون وزیر راه و شهرسازی در آخرین اظهارنظر خود در این زمینه عنوان کرد: طی سال‌های اخیر آن قدر بارگذاری و بلندمرتبه‌سازی در شهرها اتفاق افتاده که از آستانه‌های زیست‌محیطی شهر تهران عبور کرده‌ایم لذا باید جلوی این ساخت و سازها گرفته شود چون دیگر ظرفیتی

وجود ندارد. معاون شهرسازی و معماری وزیر راه و شهرسازی، تصریح کرد: این بی‌قوارگی ناشی از حاکمیت پول و سرمایه در شهرهاست که منابع عمومی شهروندان را تهدید می‌کند و ساختمان‌های مرتفع در جاهایی ساخته می‌شوند که به هیچ عنوان نباید ساخته شوند.

* ۸/۸۹ درصد جوازها برای احداث ساختمان‌های پنج‌ طبقه و بیشتر است

آمارها نشان‌دهنده تمایل بالای سازندگان به بلند مرتبه‌سازی است چرا که با افزایش طبقات، ارزش افزوده حاصل از ساخت و‌ساز نیز افزایش می‌یابد.

دکتر محمود خیرخواه، کارشناس معماری و شهرسازی با بیان این مطلب گفت: بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، از مجموع پروانه‌های صادره در سال ۹۲ برای احداث ساختمان‌های مسکونی ۴/۰ درصد برای احداث ساختمان‌های دو طبقه، ۹/۲ درصد برای احداث ساختمان‌های سه طبقه، ۸/۶ درصد برای احداث ساختمان‌های چهار طبقه و ۸/۸۹ درصد برای احداث ساختمان‌های پنج‌ طبقه و بیشتر که طبق تعاریف شهرسازی بلند مرتبه‌سازی شمرده می‌شود، بوده است.

این وضعیت نشان می‌دهد در سال ۹۳ که این جوازها به ساختمان تبدیل می‌شود کماکان شاهد مرتفع‌سازی‌های بی‌قاعده در پایتخت خواهیم بود و مشکلات ناشی از آن را در پهنه شهر متحمل خواهیم شد.

* بالا بلندتر بساز تا به صرفه باشد!

این کارشناس با بیان اینکه بلند مرتبه‌سازی نه تنها بد نیست بلکه در کلانشهرهایی که با محدودیت زمین مناسب روبه‌رو هستند از راهکارهای بهره‌وری هرچه بیشتر از فضای موجود به شمار می‌رود، افزود: مشکل از آنجا آغاز می‌شود که مدیران شهر حتی در تدوین طرح تفصیلی هم قواعد ابتدایی شهرسازی را درنظر نمی‌گیرند و مثلا مجوز بلند مرتبه‌سازی در جاهایی داده می‌شود که با وضعیت و نقشه و زیرساخت‌های آن منطقه هیچ تناسبی ندارد.

با این نحوه بلند مرتبه‌سازی فقط سود سازنده تامین می‌شود و ساکنان چنین ساختمان‌هایی با مشکلات عدیده‌ای از قبیل افت فشار و قطعی آب، نوسانات و خرابی‌های مکرر در برق شلوغی و ترافیک در محله‌هایی که کششی برای این جمعیت فزاینده را ندارد، روبه‌رو می‌شوند. به علاوه اگر در تهران زلزله‌ای رخ دهد – که یک احتمال همیشگی است – مشخص نیست چگونه می‌توان به جمعیت گیر افتاده در این کوچه‌های تنگ و باریک امدادرسانی کرد.

خیرخواه به تخلفاتی که به دلیل سودجویی برخی سازندگان اتفاق می‌افتد نیز اشاره کرد و گفت: سازنده با شعار بلند‌تر بساز تا به صرفه باشد به دنبال سود بیشتر است و هر تخلفی را که از نظر اقتصادی به صرفه باشد برای خودش مجاز می‌داند. وظیفه مدیریت شهری است که در مقابل سودجویی‌ها ایستادگی کند و منافع بلندمدت شهر و شهروندان را به سود آنی سازندگان ترجیح دهد.