معضلی به نام فروش تراکم!

این نهادهای عمومی بار کمبود منابع درآمدی را -از شهر کوچکی مانند اردبیل تا کلان شهری چون تهران– که از ضعف قوانین و بی تدبیری ناشی می شود، بیشتر با مسکّن فروش تراکم مرهم می گذارند.

بی توجهی به سایر حوزه های درآمدی و تامین ۷۵ درصد بودجه شهرداری ها از طریق ساخت و ساز، آسان ترین تصمیم ممکن از سوی مدیران شهری برای سرپوش گذاشتن بر ناکارآمدی هایی است که اثرات بلند مدت آن بر شهر و شهروندان مترتب می شود.

به گفته معاون شهرسازی وزیر راه و شهرسازی، صدور پروانه ساخت برای حدود ۱۰۰ میلیون مترمربع زمین در تهران طی سال های گذشته باعث شده تا از سه سال پیش تاکنون جمعیت تهران سالانه ۷۰۰ هزار نفر افزایش یابد.

فروش شهر و در نتجیه آن افزایش جمعیت بدون تغییر محسوس در نحوه و کیفیت ارایه خدمات به تهران محدود نیست و اصفهان، مشهد و شیراز نیز به این درد دچار هستند، اما اسف بارتر آنکه مدیران شهرهای کوچکی چون اردبیل نیز با گرته برداری از کلان شهرها به سمت تراکم فروشی گام برداشته اند.

افزایش ساخت و ساز به ترغیب بیشتر مهاجرت منتج خواهد شد و در یک دوره زمانی نیز به افزایش فاصله طبقاتی و رشد آسیب های اجتماعی و در نهایت افزایش بزه، اعتیاد و … منجر می شود.

همچنین مشکلات زیست محیطی از جمله آلودگی هوا در نتیجه تراکم بالای جمعیت، بسته شدن راه های تنفس شهر، افزایش ترافیک شهری، افت کیفیت و کاهش سرانه خدمات شهری از جمله پیامدهای فروش بی برنامه شهر است.

شهرداری موسسه ای مستقل و عمومی به منظور اداره اموری مانند عمران، آبادی، بهداشت شهر، تامین رفاه و آسایش جامعه با مشارکت مردم است و شخصیت حقوقی، استقلال مالی و اداری و تکالیف متمایز از دولت بر دوش دارد. این نهاد عمومی مانند هر سازمان دیگری دارای درآمد و هزینه است و یکی از وظایف مدیریتی آن تنظیم دخل و خرج سازمان و مدیریت بهینه بر آن است.

بر اساس ماده ۵۵ قانون شهرداری ها، مهمترین وظایف این نهاد شامل ایجاد خیابان ها، کوچه ها، میدان ها، پارک ها، نظافت و نگهداری معابر، مجراهای آب و فاضلاب، تامین روشنایی، انجام معاملات شهرداری، پیشنهاد و اصلاح نقشه شهر است .

به منظور تحقق خودکفایی، برای شهرداری ها منابع درآمدی پیش بینی شده به دو دسته درآمدهای داخلی و خارجی تقسیم می شود؛ بخش درآمد داخلی به صورت مستقیم توسط شهرداری ها از طریق عوارض و بهای خدمات گوناگون وصول می شود و بخش خارجی شامل درآمدهایی فارغ از ارایه خدمات است.

منابع داخلی شهرداری شامل ˈمنابع مالیاتی از جمله عوارض مسکن و نوسازی، نقل و انتقال املاک، تفکیک زمین و ساختمان، املاک بایر و دایر، نقل و انتقال و شماره گذاری خودرو، خیابان ها و جاده ها، همچنین عوارض صنفی، کارخانجات، عوارض بر ارتباطات و حمل و نقل استˈ.

منابع غیرمالیاتی نیز فروش خدمات از جمله آگهی های تبلیغاتی، اماکن تفریحی، اماکن ورزشی، بازارها و بازارچه ها، بازیافت مواد، پارکینگ های شهری و حاشیه خیابان، خدمات آتش نشانی، باغبانی و فضای سبز، حفر و آسفالت کوچه ها و خیابان ها، خدمات حمل و نقل، خدمات فرهنگی، فناوری اطلاعات و خدمات کتابخانه ای و … را شامل می شود.

منابع درآمدی نظارتی نیز شامل کشتارگاه های دام و طیور، جریمه تخلفات ساختمانی و دیرکرد عوارض، فروش اوراق قرضه، مجوزهای احداث ساختمان، احداث های مغایر با طرح های کلان شهری (فروش تراکم)، مجوز طرح ترافیک، مجوز کسب خدمات و فروش، تبدیل و تغییر کاربری ها و سود حاصل از سرمایه گذاری، فروش دارایی ها، کمک بلاعوض، هدیه ها و وام هاست.

منابع خارجی شهرداری نیز کمک های بلاعوض دولت به شهرداری ها، سهم شهرداری از مالیات های دولتی، حمایت های دولت از طرح های اساسی و ملی، کمک های مدت دار دولت به شهرداری ها، فاینانس، بیع متقابل و تعهد باز پرداخت (یوزانس) را شامل می شود.

گرچه این قوانین کامل و جامع نیست، ولی در میان آن می توان ظرفیت های خوبی مشاهده کرد که به دلایل مختلف این ظرفیت ها مغفول مانده و در نتیجه آن، خدمات شهری از کیفیت پایینی برخوردار بوده و شهرها با مشکلات متعددی از جمله :

ˈرشد سریع جمعیت، توسعه شتابزده و نامتوازن شهرها، کمبود منابع و درآمدها و مهاجرت بی رویه، عدم بازنگری اساسی در قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۲۸، نبود هماهنگی بین دستگاه های اجرایی و این نهاد، اعمال نشدن مدیریت واحد شهری، سیاسی شدن مدیریت شهری و ضعف و فقدان تخصص شهرداران منتخب شوراها رو برو می شود.

شهرداری ها می بایست بتدریج در سیاست جذب منابع مالی خود تجدید نظر کنند و در این راستا شفاف سازی مالی ، زمینه سازی برای مشارکت بخش خصوصی در اجرای طرح های عمرانی و اجرای طرح های درآمدزا مانند احداث مجتمع های توریستی- تفریحی، احداث کارخانه، اجرای طرح تفکیک زباله های شهری و ایجاد صنایع تبدیلی به جای فروش بی رویه تراکم برای اصلاح روند کنونی پیشنهاد می شود.

در عین حال با بکارگیری نیروهای متخصص، سرعت بخشی به اجرای مدیریت واحد شهری، برگزاری برنامه های آموزشی و جلب مشارکت عمومی، بالا بردن کیفیت خدمات شهری و به دنبال آن افزایش عوارض باید در دستور کار نهاد شهرداری ها قرار گیرد.

به هر حال در خوش بینانه ترین حالت می توان متصور بود که حرکت در این مسیر -فروش تراکم – به دلیل عدم تخصص و تسلط مدیران شهری و بدون اندیشیدن به پایان راه، بدفرجام است، اما آنچه مبرهن است، روند کنونی باید هرچه سریعتر متوقف شود پیش از آنکه عواقب ناگوار آن دامن شهرهای کوچک را نیز بگیرد و در باتلاق تراکم ساختمان، جمعیت و آلودگی غرق شود.