ضوابط و فرآیند سرمایه‌گذاری در بنادر

ضوابط و فرآیند سرمایه‌گذاری در بنادر

در راستای اجرای اصل ۴۴ قانون اساسی وسیاستهای دولت محترم مبنی بر تمرکز زدایی و تسریع و تسهیل جلب و جذب سرمایه گذاران داخلی و خارجی و به منظور تحقق اهداف قانون برنامه توسعه مبنی بر رشد و توسعه مناطق از طریق حضور فعال بخش غیردولتی، ضوابط و فرآیند سرمایه‌گذاری در بنادر به شرح ذیل تدوین می گردد.

الف) ضوابط سرمایه‌گذاری

بخش اول: هدف (منشور سرمایه‌گذاری)

ماده ۱- ارتقاء نقش بنادر در اقتصاد ملی و استانی مستلزم ایجاد بسترهای مناسب و جذاب سرمایه‌گذاری است، از این رو فرآیند سرمایه‌گذاری در بنادر کشور به ترتیب اهمیت مبتنی براهداف زیر است:

1. جذب سرمایه های داخلی و خارجی از طریق ایجاد فرصت های رقابتی سرمایه‌گذاری در بنادر
2. افزایش ترافیک دریایی از طریق استقرار فعالیت های مبتنی بر تجارت از راه دریا
3. ارتقاء بهره وری تاسیسات و تجهیزات بندری و دریایی
4. بهبود شاخص های اقتصادی (تولید ناخالص داخلی استانهای بندری، سرمایه‌گذاری و …)
5. افزایش اشتغال زائی
6. پشتیبانی از فعالیتهای اقتصادی و بر قراری ارتباط تجارت بین المللی و تحرک در اقتصاد منطقه ای، تولید و پردازش کالا، انتقال فن آوری، صادرات مجدد و گسترش ترانزیت کالا

بخش دوم: تعاریف

ماده ۲- در این فرآیند واژه های ذیل در معانی مشروح به کار می رود:

سازمان: سازمان بنادر و دریانوردی

هیات عامل: هیات عامل سازمان بنادر و دریانوردی

متقاضی: شخصیت های حقیقی یا حقوقی درخواست کننده سرمایه‌گذاری در بنادر

قرارداد الگو: قراردادهایی می باشند که به تصویب هیات عامل رسیده و امکان هیچ گونه تغییری در مفاد و کاربری پیش بینی شده در آن،  بدون تصویب هیات عامل وجود ندارد.

نوع قرارداد: منظور انواع روش های سرمایه‌گذاری تفاهم شده بین متقاضیان و سازمان است که به صورت اجاره بلند مدت، B.O.T، مشارکتی و … می باشد.

مشاور ذیصلاح: شرکت مشاوری است که صلاحیت آن از طرف معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری حسب گروه و رسته، تایید و اعلام شده است.

طرح توجیهی: عبارت است از طرحی که به تجزیه و تحلیل توجیهی اقتصادی، فنی و مالی پروژه های سرمایه‌گذاری به منظور تعیین مدت و مبلغ قرارداد، نرخ برگشت سرمایه، عایدات و اثرات اجرای طرح، هزینه های ثابت و متغیر طرح و همچنین تعیین شرایط فنی پروژه و … می پردازد.

کمیته اجرائی: منظور کمیته اجرائی بازاریابی و سرمایه‌گذاری است که براساس این فرآیند در بنادر تشکیل می‌شود.

مرکز سرمایه‌گذاری (Investment Center): منظور از مرکز سرمایه‌گذاری، دبیرخانه کمیته اجرائی است که امور بازاریابی و جذب سرمایه‌گذاری را به صورت تخصصی برعهده داشته و بعنوان نقطه تماس با متقاضیان محسوب می گردد.

کارشناس خبره سرمایه‌گذاری: فرد حقیقی است که در بنادر وظیفه بررسی، ارزیابی و تجزیه و تحلیل طرحهای سرمایه‌گذاری از نقطه نظر مالی، اقتصادی، فنی، اجرایی و همچنین ارایه پیشنهاد مشخص در خصوص مدت و مبلغ قرارداد را به عهده دارد. این فرد براساس دستورالعمل کارشناس خبره با حکم مدیر عامل سازمان انتخاب می گردد.

کمیته قراردادها: کمیته ای است که در سازمان مرکزی/بنادر به منظور تهیه قراردادهای الگو و بررسی تغییرات مورد نظر در قراردادها و تهیه گزارش از آخرین وضعیت قراردادهای منعقده در جهت برطرف نمودن مشکلات،‌ کاستی ها، ابهامات و ایرادات مفاد آنها تشکیل می گردد.

رابط سرمایه‌گذاری: فرد حقیقی است که در بنادر وظیفه انجام هماهنگی و پیگیری مکاتبات مرتبط را به عهده دارد و توسط مرکز سرمایه‌گذاری انتخاب می شود.

بخش سوم: معیارها و مدل ارزیابی طرح

ماده ۳)  معیارها و شاخص های قیمت گذاری برای تعیین اجاره بهای اراضی

در ارزیابی طرح ها و تعیین اجاره بها، مدت و شرایط قراردادی، دو دسته معیار به شرح ذیل مدنظر می باشد، به نحوی که اجاره بهاء متعلق به هر قطعه از محاسبه شاخص های مرتبط با اراضی (الف) که قیمت پایه قطعه را تعیین می کند و اعمال شاخص های مرتبط با طرح  (ب) به قیمت پایه قطعه بدست می آید:

الف) شاخص های مرتبط با اراضی (اجاره بهای پایه)

مبلغ اجاره بهای پایه هر قطعه (ریال مترمربع/ماهیانه) حسب نظر کارشناس خبره و تصویب کمیته اجرائی و براساس شاخص های زیر محاسبه می شود:

1. اجاره بهای اولیه اراضی (ریال مترمربعی/ماهیانه) به تفکیک زون های صنعتی، نفتی، لجستیکی و خدماتی و رفاهی.
2. ضریب فاصله زمین از اسکله.
3. ضریب فاصله زمین از ریل.
4. ضریب فاصله زمین از جاده های اصلی بندر.
5. هزینه های قطعه بندی، زیرسازی و آماده سازی توسط سازمان در اراضی مورد نظر.
6. مدت زمان مورد انتظار جهت برگشت هزینه های انجام شده.

تبصره ۱: اجاره بهای اولیه زون ها (جزء ۱) با عنایت به استراتژی های کلان سازمان و بنادر در خصوص جذب سرمایه های داخلی و خارجی، میزان تورم و شرایط اقتصادی، حسب نظر کارشناس/ کارشناسان خبره و تصویب کمیته اجرائی تعیین به صورت سالیانه بازنگری خواهند شد.

تبصره۲: ضریب اهمیت و میزان تاثیر هر یک از شاخص ها و معیارهای مطرح در جزء ۲ الی ۶   با توجه به شرایط و موقعیت بنادر توسط تیم کارشناسی و تایید کمیته اجرائی تعیین می گردد.

ب) شاخص های مرتبط با طرح

معیارها و شاخص های مرتبط با ارزیابی طرح های سرمایه‌گذاری که با تاثیر بر اجاره بهای پایه هر قطعه اجاره بهای آن قطعه را تعیین می کنند عبارتند از:

• ترافیک حاصله ناشی از صادرات، واردات و ترانزیت بواسطه اجرای طرح.
• درآمدها و اثرات غیرمستقیم طرح بر شرکتهای فعال در بندر و منافع ملی.
• نسبت سرمایه‌گذاری طرح بر متراژ زمین درخواستی.
• میزان اشتغال زایی طرح بر متراژ زمین درخواستی.
• درآمدهای حاصله سازمان مشتمل بر اجاره بهای ثابت و متغیر (نرخ رشد سالیانه)
• حقوق و عوارض بر کشتی و کالا ناشی از اجرای طرح.
• طول دوره ساخت و ساز و معافیت دوره مزبور.
• نرخ بازگشت سرمایه.
• میزان مشارکت خارجی در طرح.
• ماهیت طرح های سرمایه‌گذاری (صنعتی، خدماتی، لجستیکی، نفتی، زیربنایی یا روبنایی، تکمیل کننده خدمات اصلی بندری و دریایی).
• نوع قرارداد مورد نظر (B.O.T، اجاره بلند مدت و غیره).

تبصره ۱: ضریب اهمیت و حداقل و حداکثر امتیاز هر یک از  شاخص های فوق توسط کارشناس/کارشناسان خبره تعیین و با  تایید نهایی کمیته اجرائی ملاک عمل خواهد بود.

تبصره ۲: اجاره بهای پایه هر یک از قطعات می تواند متناسب با معیارها و شاخص های مرتبط با طرح، حداکثر تا ۳۰ درصد کاهش یابد. به عبارت دیگر، طرح هایی که حسب نظر کارشناس خبره و کمیته اجرائی حداکثر امتیاز را از شاخص های مرتبط با طرح کسب نمایند حداکثر از تخفیف ۳۰ درصد اجاره بهای پایه قطعه مربوطه برخوردار خواهند شد.

تبصره ۳:حسب موضوع طرح، درصورت وضع اجاره بهای متغیر درقرارداد، صرفاً مبلغ اجاره بهای ثابت تعدیل خواهد شد.

تبصره ۴: طرح های حاکمیتی نهادهای دولتی و طرح هایی که بنا به ضرورت و فلسفه وجودی بندر، اجرای آنها در مسئولیت و تعهدات سازمان می باشد، از محاسبات و شاخص های فوق مستثنی بوده و تعیین اجاره بهای اراضی مزبور به عهده و تشخیص کمیته اجرائی می باشد.

بخش چهارم: وظایف

ماده ۴) وظایف مرکز سرمایه‌گذاری (IC)

1. پاسخ گوئی به درخواست های اولیه سرمایه‌گذاری (فرم پیوست شماره ۱) با توجه به عناوین اولویت ها و طرح‌های سرمایه‌گذاری اعلامی توسط کمیته اجرائی.
2. انتخاب رابط سرمایه گذاری جهت انجام وظایف مربوطه.
3. پیگیری انجام زون بندی توسط معاونت مهندسی عمران بندر براساس طرح جامع به تفکیک زون های صنعتی، نفتی و خدماتی و رفاهی و ارائه گزارش به کمیته اجرائی.
4. پیگیری تعیین اجاره بهای پایه اراضی زون بندی شده از طریق گروه کارشناسان خبره سرمایه‌گذاری بندر و گزارش به کمیته اجرائی جهت تصویب.
5. پیگیری بازنگری سالیانه در اجاره بهای مصوب اراضی زون بندی شده.
6. بررسی و تطابق مجوز های متقاضیان با نوع فعالیت درخواستی جهت سرمایه‌گذاری از قیبیل اساسنامه شرکتها و مجوز فعالیت از مراجع ذیصلاح.
7.  اطلاع رسانی مستمر، صحیح و به موقع از قوانین، مقررات، ضوابط، فرصتها و غیره به مشتریان.
8. شناسایی متقاضیان جدید سرمایه‌گذاری و جلب مشارکت افراد حقیقی و حقوقی جهت فعالیت و سرمایه‌گذاری در بنادر.
9. ارائه عناوین قراردادهای مورد نیاز جهت تدوین به کمیته قراردادها.
10. شناسایی عوامل درونی و فرآیندهای داخلی تاثیر گذار بر واگذاری اراضی پشتیبانی و مستحدثات  و جذب سرمایه گذاران و اهتمام جدی در اصلاح و بهبود مستمر فرآیند سرمایه‌گذاری، حل و فصل مشکلات آنان و جلب رضایت متقاضیان.
11. پذیرش و بررسی اولیه درخواست از نقطه نظر تطبیق با سیاستها، اولویتها، کاربریها، فهرست فرصتها و طرح های سرمایه‌گذاری و محدودیتهای سازمان و بندر.
12. اعلام موافقت اولیه بر اساس مشخصات کلی طرح ( پیوست شماره ۱ ) و درخواست طرح توجیهی فنی و اقتصادی از متقاضی
13. دریافت و تکمیل پرونده (مشتمل بر طرح توجیهی و …) و ارجاع آن به کارشناس خبره سرمایه‌گذاری و طرح در کمیته اجرائی جهت ارزیابی طرح های سرمایه‌گذاری.
14.  پیگیری تصویب و انعقاد قراردادها و واگذاری اراضی پشتیبانی و مستحدثات  به متقاضیان سرمایه‌گذاری و در صورت نیاز اخذ مجوزهای مربوطه از مراجع ذیربط.
15. انجام مکاتبات و هماهنگی های لازم در خصوص سرمایه گذاران با مراجع ذیربط درون و برون سازمانی (همانند معرفی سرمایه گذاران خارجی به سازمان سرمایه‌گذاری و کمکهای اقتصادی و فنی ایران، استانداریها، بانکها و …)
16. تکمیل اطلاعات مربوط به درخواست و قراردادهای سرمایه‌گذاری در سیستم مدیریت سرمایه‌گذاری اراضی و ترمینال های بندری.
17. درخواست تشکیل جلسه کمیته اجرائی و پیگیری اخذ نظریه کمیته مزبور و در صورت لزوم اخذ نظریه واحدهای ذیربط.
18. ارائه پیشنهادات لازم در خصوص اولویت طرحهای سرمایه‌گذاری و نوع قرارداد به کمیته اجرایی.
19. ارائه پیشنهاد و پیگیری لازم برای آماده سازی زیرساختها و تاسیسات از قبیل محوطه، راههای ارتباطی، شبکه های آب و برق، مخابراتی و … جهت واگذاری اراضی پشتیبانی و مستحدثات  به متقاضیان سرمایه‌گذاری.
20. پیگیری مستمر حسن اجرای فرآیند سرمایه‌گذاری.
21.  پیگیری مستمر حسن اجرای مفاد قراردادهای منعقده با همکاری سایر واحدها و ناظرین طرح ها.
22. ارائه گزارش مستمر از وضعیت اراضی پشتیبانی، پیشرفت قراردادهای منعقده و عملکرد سرمایه‌گذاری در اراضی و همچنین مسائل و مشکلات به سازمان و سایر مراجع ذیربط.
23. پیگیری رفع مسائل و مشکلات اجرایی سرمایه‌گذاری.

ماده ۵)  وظایف کارشناس/کارشناسان خبره سرمایه‌گذاری

1. ارزیابی فنی- اقتصادی طرحهای سرمایه‌گذاری ارجاعی از سوی مرکز سرمایه‌گذاری از نقطه نظر فنی، عملیاتی و مالی- اقتصادی و تعیین مدت و مبلغ قرارداد (اعم از اجاره بهای ثابت و متغیر، تعیین حداقل حجم عملیات مورد انتظار و همچنین حق السهم از عملیاتهای بندری با توجه به نوع قرارداد)، تعیین نرخ بازگشت سرمایه و شرایط اختصاصی طرح در صورت لزوم.
2. مستند سازی دلایل تعیین اجاره بهاء پایه جهت سرمایه‌گذاری در زون های مصوب بندر و ارائه گزارش بهIC  و کمیته اجرائی.
3. مستند سازی دلایل تعیین اجاره بها، مدت و سایر شرایط قراردادی طرح های سرمایه‌گذاری مطابق فرم نظریه کارشناس خبره سرمایه‌گذاری (پیوست شماره ۲) و ارائه گزارش به کمیته اجرائی.

ماده ۶)  وظایف کمیته اجرائی

ارائه عناوین فرصتها و مزیتهای سرمایه‌گذاری بترتیب اولویت به مرکز سرمایه‌گذاری جهت پاسخ گویی به درخواست های اولیه سرمایه‌گذاری در دوره های سالانه (در صورت نیاز در دوره های کوتاه تر حسب صلاحدید).

1. بررسی و تصویب زون بندی ارایه شده توسط معاونت فنی و مهندسی
2. بررسی و تصویب ضرایب شاخص ها و معیارهای ارزیابی و اجاره بهای پایه اراضی گزارش شده توسط کارشناس/ کارشناسان خبره با توجه به ماده ۳ (در صورت نیاز کمیته می تواند تعیین اجاره بهای پایه اراضی را به مشاور ذیربط ارجاع نماید).
3. بررسی کلی طرح های توجیهی با در نظر گرفتن سیاستها و اولویت های ابلاغی و رعایت صرفه و صلاح سازمان.
4. تکمیل فرم پیوست ماده ۳۱ (پیوست شماره ۳).
5. بررسی موانع و مشکلات فراروی جذب سرمایه‌گذاری و اهتمام جدی برای رفع آنها.
6. ارائه پیشنهادات اصلاحی در رابطه با مقررات، تسهیلات، قراردادها و غیره.
7. نظارت عالی بر روند اجرای طرحها.

ماده ۷) وظایف کمیته قراردادها

1. شناسائی و تدوین قراردادهای مورد نیاز سرمایه‌گذاری حسب اعلام کمیته اجرائی.
2. بررسی و اصلاح قراردادهای سرمایه‌گذاری موجود با هدف حفظ منافع و تسهیم ریسک سرمایه‌گذاری در تعهدات طرفین.
3. پیگیری، تصویب و ابلاغ قراردادهای مصوب.
4. بررسی قراردادهای منعقده و ارائه گزارشات آخرین وضعیت آنها به مسئولین ذیربط.

ماده ۸) وظایف رابط سرمایه‌گذاری

• انجام هماهنگی ها و پیگیری مکاتبات لازم بین سرمایه گذار و مراجع درون سازمانی.
• انجام هماهنگی ها و مکاتبات لازم با مراجع ذیربط برون سازمانی در خصوص طرح های سرمایه‌گذاری.
• برگزاری جلسات درون سازمانی لازم در خصوص تسهیل فرآیند سرمایه‌گذاری.

بخش پنجم : مدت و نوع قراردادهای مورد عمل

ماده ۹) نوع قراردادهای مورد استناد در زمینه سرمایه‌گذاری بر حسب سطح فعالیت به تفکیک بندر یا ترمینال و تعهد متقاضی در زمینه سرمایه‌گذاری در خصوص تجهیزات سبک، تجهیزات سنگین، زیرساخت های بندری و زیرساخت های دریایی می تواند یکی از انواع مجوز فعالیت (License)، قرارداد مدیریت (Management Contract)، اجاره کوتاه مدت، اجاره بلند مدت، ساخت، بهره برداری و انتقال (B.O.T)،B.O.O.T، مشارکت انتفاعی (Joint Venture) و پیمان کلی (Master Concession) و در صورت نیاز ترکیبی از انواع روش های یاد شده باشد.

ماده ۱۰) مدت قراردادها حسب ماهیت طرح، حجم سرمایه‌گذاری، نرخ بازگشت سرمایه وسایر شاخصهای پیش گفته و همچنین نوع قرارداد توافق شده متغیر می باشد، سقف مدت قراردادهایی که فعالیت آنها به نوعی در راستای فعالیت‌ها و رسالت اصلی سازمان بوده به صورت B.O.T و B.O.O.T  منعقد می گردند، حداکثر ۲۵ سال خواهد بود که در پایان سال دهم و بعد از آن هر ۵ سال یکبار مبلغ قرارداد با نظر کارشناس مرضی الطرفین بازنگری می شود.

 سقف مدت قراردادهایی که در قالب اجاره بلند مدت منعقد می شوند ۴۵ سال خواهد بود که در پایان سال بیستم و  بعد از آن هر ۵ سال یکبار مبلغ قرارداد با نظر کارشناس مرضی الطرفین بازنگری می گردد. بدیهی است در موارد خاص افزایش مدت قرارداد از سقف های تعیین شده منوط به ارائه پیشنهاد بندر و تصویب هیات عامل سازمان خواهد بود.

بخش ششم : ترکیب اعضاء

ماده ۱۰) اعضاء کمیته اجرائی

1. مدیر بندر (رئیس کمیته اجرائی)
2. معاون بندری و دریایی (قائم مقام کمیته اجرایی)
3. معاون اداری ومالی
4. معاون مهندسی و عمران و یا معاون فنی و مهندسی
5. رئیس اداره منطقه ویژه/دفتر بازاریابی و جذب سرمایه‌گذاری  (دبیر کمیته اجرایی)
6. معاون طرح و توسعه
7. رئیس اداره امور مالی
8. مسؤول امور حقوقی و قراردادها

تبصره: در صورت عدم حضور رئیس کمیته اجرائی، قائم مقام به عنوان جانشین رئیس کمیته خواهد بود و جلسه با حضور حداقل نصف اعضاء رسمیت پیدا می کند و تصمیمات با رای اکثریت اعضا قابل اجرا خواهد بود.

ماده ۱۲) اعضاء کمیته قراردادها در مرکز و بنادر

اعضای کمیته قراردادها در بندر عبارتند از نماینده/ نمایندگان امور حقوقی، امور مالی و معاونت بندری و دریایی و اعضای کمیته مزبور در مرکز نماینده/ نمایندگان امور حقوقی، امور مالی و اداره کل امور مناطق، بازاریابی و سرمایه‌گذاری/اداره کل امور بندری می باشند. دبیر کمیته قراردادها در بندر نماینده معاونت بندری و دریایی و در مرکز حسب موضوع سرمایه‌گذاری، یکی از نمایندگان اداره کل امور مناطق، بازاریابی و سرمایه‌گذاری یا اداره کل امور بندری خواهد بود.

تبصره: حسب مورد و با توجه به موضوع مورد بررسی، دبیر کمیته می تواند از کارشناسان سایر معاونت ها و خارج از سازمان جهت شرکت در جلسات دعوت بعمل آورند.

بخش هفتم:

ب) گردش کار اسنادی

درخواست سرمایه‌گذاری از دو طریق حضوری و سایت اینترنتی (سیستم مدیریت سرمایه‌گذاری و ترمینالهای بندری) می تواند ارائه شود، مراحل کلی و زمان بندی دریافت و بررسی درخواست سرمایه‌گذاری به شرح جدول ذیل می باشد: