طرح تفصیلی باکرمحله گرگان

طرح تفصیلی

باکرمحله گرگان

کارفرما: شهرداری گرگان

مشاور: مهندسین مشاور معماری و شهرسازی آسوطرح گرگان

۱۳۸۹

بسم الله الرحمن الرحیم

سیاست­های طرح تفضیلی باکرمحله:

۱- جلوگیری از توسعه بافت ناموزون منطقه امام رضا(ع) (با توجه به متوسط متراژها، قطعات تفکیکی حداقل ۳۰۰ مترمربع در نظر گرفته شود. و همچنین از سیاست¬های تشویقی برای تجمیع و تبدیل قطعات کوچک به قطعات بزرگ استفاده شود.)

۲- استفاده بهینه از ظرفیت­های اراضی دارای قابلیت استفاده عمومی (برای اراضی ضلع جنوب محور صیاد تا حد امکان کاربری فضای سبز و یا گردشگری با سطح اشغال کم در نظر گرفته شود. برای اراضی ضلع شمالی محور صیاد تا حد امکان کاربری­های عمومی، خدماتی، تجاری، آموزشی، ورزشی و… در نظر گرفته شود.)

۳-استفاده از ظرفیت­های بخش خصوصی در توسعه فضاهای عمومی

۴- توجه ویژه به نقش ترافیکی محور صیاد در آینده شهر (عقب ساخت محور ۳۵ متری صیاد ۵/۷ متر در نظر گرفته شود.)

۵- پیش بینی سیاست­های تشویقی موثر در شکل­گیری بافت شهری مناسب

۶- توجه خاص به تدوین ضوابط کنترلی برای هماهنگی فضاهای پر مجموعه

۷- استفاده بهینه از شبکه­های طرح­های مصوب قبلی (شبکه معابر حداکثر انطباق را با شبکه­های مصوب قبلی داشته باشد.)

۸- متناسب نمودن قطعات مسکونی جهت شکل­گیری نوع مناسب آپارتمان­سازی (توجه به اقلیم، اشرافیت و دید و منظر)

۹- تنوع پذیر بودن کاربری قطعات، متناسب با قابلیت (خدمات عمومی) (برای اراضی ضلع شمالی محور صیاد تا حد امکان کاربری­های عمومی، خدماتی، تجاری، آموزشی، ورزشی و… در نظر گرفته شود.)

۱۰- توجه خاص به توقفگاه­ها در جداره خیابان اصلی صیاد شیرازی

جدول ضوابط ساخت و ساز مسکونی در اراضی طرح ویژه باکرمحله

• کلیه پلاک­ها می­تواننداز ضوابط ردیف­های مربوط به قطعات کوچکتر استفاده نمایند.
• حد نصاب تفکیک قطعات مسکونی حداقل ۳۰۰ مترمربع می­باشد.
• در صورت هرگونه تخلف در سطح اشغال و تراکم در محاسبه عوارض، تراکم مبنا در همه ردیف­ها ۶۰% محاسبه می­گردد.

تبصره۱: حریم همسایه در بلوک­های مسکونی ۶ تا ۱۰ طبقه ۶ متر در سطوح بازشو و ۴ متر در سطوح غیربازشو

تبصره۲: حریم همسایه در بلوک­های مسکونی ۱۰طبقه و بیشتر ۸ متر در سطوح بازشو و۶ متر در سطوح غیر بازشو

تبصره۳: در بلوک­های مسکونی ۶ طبقه و بیشتر متناسب با تعداد طبقات رعایت تبصره ۱ و ۲ از کلیه ملک­های مجاور الزامی است.

تبصره۴: در صورت انجام هر گونه تخلف در تراکم، سطح اشغال و طبقات ساختمان­هایی که در این محدوده و با ضابطه جدید احداث می­گردند، مازاد تراکم آنها مجددا محاسبه و تراکم مبنا ۶۰% لحاظ می­گردد.

تبصره۵: نصب درب عبور سواره برای مجتمع­های مسکونی به ازاء هر ۱۵ متر بر حداکثر یک درب سواره مجاز می­باشد.

تبصره۶: با توجه به تراکم پیشنهاد شده در منطقه باکرمحله حداقل عرض معبر، ۱۰ متر تعیین می­گردد.

تبصره۷: اجرای هرگونه تاسیسات اعم از لوله­های گاز، آب، فاضلاب، کانال­های تاسیساتی و… بر روی نمای اصلی ممنوع می­باشد.

تبصره۸: در اراضی شیب دار که از دو معبر دسترسی دارند ضوابط پیشنهاد شده از معبر پایین تر می­باشد. و در صورتیکه سقف بنا از معبر بالایی پایین­تر قرار گیرد، شهرداری می­تواند با رعایت کلیه ضوابط و همچنین تامین پارکینگ تا ارتفاع حداکثر ۴متر از کف معبر بالایی تعداد طبقات را افزایش دهد.

جدول ضوابط ساخت و ساز تجاری-خدماتی در اراضی طرح ویژه باکرمحله

1. برای استفاده از ضوابط تجاری خدماتی داشتن حداقل مساحت ۵۰۰ مترمربع برای زمین و عرض معبر حداقل بیست متر الزامی است.
2. حد نصاب تفکیک برای زمین­های با قابلیت تجاری – خدماتی ۵۰۰ متر مربع می­باشد.
3. صدور مجوز هرگونه تجاری (شناور و یا غیره) به غیر از قالب تعریف شده در بالا ممنوع می­باشد.
4. در صورت هرگونه تخلف در سطح اشغال و تراکم در محاسبه عوارض تراکم مبنا ۶۰% لحاظ خواهد شد.
5. کلیه قطعات می­تواند از ضوابط قطعات کوچکتر استفاده نمایند.

جدول ضوابط ساخت و ساز تجاری-مسکونی در اراضی طرح ویژه باکرمحله

1. برای استفاده از ضابطه تجاری مسکونی داشتن حداقل مساحت سیصد مترمربع و حداقل عرض معبر ۱۶ متر الزامی است.
2. قطعات بزرگتر می­تواننداز ضوابط قطعات کوچکتر در ردیف­های بالای خود استفاده نمایند
3. در صورت هر گونه تخلف در سطح اشغال و تراکم در محاسبه عوارض تراکم مبنا ۶۰% محاسبه می­گردد.
4. حد نصاب تفکیک برای زمین­های با قابلیت تجاری – مسکونی ۳۰۰ متر مربع می­باشد.
5. دادن هرگونه مجوز تجاری شناور در منطقه باکرمحله ممنوع میباشد

جدول ضوابط ساخت و ساز در اراضی با کاربری خدمات عمومی

تعاریف و استانداردها برای کنترل طرح پارکینگ

ابعاد استاندارد خودرو: عرض ۱۷۲ سانتی­متر و طول ۴۸۰ سانتی­متر.

حداقل ابعاد جایگاه توقف خودرو: عرض ۲۳۷ سانتی­متر و طول ۴۹۵ سانتی­متر.

مساحت محاسباتی برای تعیین متراژ پارکینگ مورد نیاز با فضای تردد و گردش بازاء هر خودرو ۲۵ متر مربع.

هر جای پارک بایستی بدون مزاحمت و مانع، از معبر دسترسی داشته باشد.

پارکینگ مورد نیاز

مسکونی

به ازا هر واحد مسکونی تا ۲۵۰ مترمربع یک جای پارک.

به ازا هر واحد مسکونی بزرگتر از ۲۵۰ مترمربع دو جای پارک.

تجاری

به ازا هر واحد تجاری تا ۵۰ مترمربع دو جای پارک.

برای واحدهای تجاری بزرگتر از ۵۰ متر بازاء افزایش متراژ بعد از ۵۰ متر تا هر ۲۵ متر یک جای پارک اضافه می­گردد.

اداری

بیمارستان

بازاء هر سه تخت دو جای پارک.

سالن اجتماعات

بازاء هر ۶/۴ مترمربع یک جای پارک.

دفاتر خدماتی

بازاء هر واحد خدماتی تا ۱۰۰ مترمربع، دو جای پارک و بیشتر از ۱۰۰ مترمربع تا هر ۵۰ مترمربع، یک جای پارک اضافه خواهد شد.

رستوران و بانک

بازاء هر ۵ مترمربع سالن اصلی یک جای پارک.