فصلنامه علمی اقتصادمسکن شمارههای ۴۷ – ۴۸

سرمقاله
مسکن مهر:: چرخش ساختاری در سیاست گذاری های مسکن و دستاوردهای آن
ابوالفضل صومعلو
تأمین مسکن گروه های کم درآمد، یکی از عمده ترین دغدغه های سیاستگذاران اغلبکشورهای در حال توسعه را تشکیل می دهد در این راستا، تلاش های عدیده و تجربه هایزیادی با هدف معرفی شیوه های نوین، جهت تسهیل دسترسی دهک های پایین درآمدی به مسکنمناسب صورت پذیرفته است.اما با توجه به آن که واحدهای مسکونی شخصی بین ۷۵ تا ۹۰ درصد ثروت خا نوارها درکشورهای در حال توسعه را تشکیل می دهد و حدود ۱۵ تا ۴۰ درصد هزینه های ماهانه خانوارهادر سراسر جهان را به خود اختصاص می دهد لذا اعمال سیاست هایی جهت کاهش قیمت تمامشده مسکن برای این گروه های کم درآمد ، الزامی است.مروری بر پیشینه سیاست ها و برنامه های مسکن گروه های کم درآمد طی سه دهه گذشته درایران نشان می دهد که، مسکن اقشار کم درآمد همواره با سیاست های گوناگون همراه بوده است که می توان آنها را در قالب دو رویکرد کلی بیان نمود:
رویکرد اول: سیاست زمین حمایتی است که به دهه ی اول بعد از انقلاب و تا پایان برنامه دوم مربوط می شود که در قالب این سیاست، زمین به صورت انفرادی و تعاونی با قیمت منطقه ای واگذار می شد.
رویکرد دوم: سیاست مسکن حمایتی است که در دوره ی برنامه سوم شکل گرفت و بحث قانون استیجار و احداث و واگذاری مسکن به صورت اجاره به شرط تملیک در آن مطرح شد. عملکرد کلی این دو سیاست نشان می دهد که در سیاست او ل در طول دهه نخست ۱۳۶۸ ) و برنامه دوم توسعه اقتصادی – ۱۳۵۸- ) و برنامه اول توسعه اقتصادی کشور ( ۷۲ ۶۷)
۱۳۷۳ )، ظرفیت کل زمین واگذار شده به صورت انفرادی و تعاونی و سازندگان (در – کشور ( ۷۸ قالب سیاست زمین حمایتی)، برای احداث بیش از ۱ میلیون واحد بوده است، بررسی ها نشان می دهد هر چند با اجرای این سیاست تعدادی از متقاضیان با درآمدهای پایین صاحب خانه شدند ولی با ورود افراد با دهک های بالا برای گرفتن زمین ارزان قیمت شهری در نهایت این سیاست برای بعضی از مردم به رانت خواری تبدیل شد و به اهداف مورد نظر برنامه که تأمین مسکن گرو ههای هدف بود دستیابی کامل پیدا نکرد. در زمینه عملکرد سیاست مسکن حمایتی، آمارها نشان می دهدتعداد کل تولید واحدهای استیجاری دولتی، استیجاری با منابع داخلی و استیجاری خصوصی حدود ۱۲۰ هزار واحد بوده است که نشاندهنده تفاوت معناداری بین عملکرد اجرای این سیاست با برنامه پیش بینی شده می باشد. بنابراین اجرای طرح مسکن مهر که از سال ۱۳۸۶ آغاز گردید در حقیقت می تواند به عنوان یک چرخش ساختاری در سیاست گذاری و تمرکز بر هدف تأمین واحدهای مسکونی ملکی مناسب برای گروه هایی قلمداد شود که تاکنون در برنامه ریزی ها نقش محوری را ایفاد ۷% و ۹%) و ،% نمی نمودند، در این راستا با ارائه تسهیلات قرض الحسنه با نرخ حداقل ( ۴ حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده مسکن و پرداخت نصف هزینه های صدور پروانه و هزینه آماده سازی زمین و تأسیسات زیربنایی از محل یارانه بخش مسکن دسترسی خانوارهای کم درآمد را به مسکن تسهیل می نماید. با اجرا و تکمیل این طرح خانوارهای فاقد مسکن با حداقل آورده مالی نسبت به تأمین مسکن دائمی برای خود اقدام نموده که طی این سالها شواهدی از اثربخشی این پروژه عظیم ملی نمایان گردید.
دستاوردهای مسکن مهر:
۱ – اصلاح الگوی مصرف زمین شهری: بررسی پروژه های مسکن مهر نشان دهنده تراکم ۲۵۰ نفر در هکتار می باشد که در مقایسه با شاخص تراکم ۱۲۶ و ۷۸ نفر در هکتار در تهران
و سایر شهرها، افزایش بهره برداری از زمین شهری را بیانگر است.
۲ – افزایش تولید ملی و رشد اقتصادی: صدور حدود ۱٫۲۰۰٫۰۰۰ (یک میلیون و دویست ۳ سال، در شرایطی که سایر بخ شهای اقتصادی از / هزار) پروانه مسکن مهر در طول ۵
رشد مناسبی برخوردار نیستند، بیانگر میزان گستردگی طرح بوده و گویای آن است که روند اجرای این طرح در طی سال های آتی باعث افزایش نرخ تولید ناخالص داخلی، ایجاد رونق اقتصادی در سایر بخش های مرتبط با مسکن و مانع از بروز رکود اقتصادی خواهد شد.
۳ – افزایش سطح اشتغال: بخش مسکن با دارا بودن رتبه چهارم در ایجاد اشتغال مستقیم و رتبه دوم در ایجاد اشتغال غیرمستقیم نقش قابل توجهی در نرخ بیکاری ایفا م یکند. در حال حاضر به ازای هر ۵۷ مترمربع زیربنای مسکونی ۱ نفر اشتغال مستقیم و به تبع آن ۰/۲۴ نفر اشتغال غیر مستقیم ایجاد می شود که با توجه به متراژ زیربنای مسکن مهر برای ۲۱۷۰۰۰۰ نفر شغل به طور مستقیم و غیرمستقیم فراهم شده است.
۴ – کنترل سطح عمومی قیم تها و قیمت مسکن: جذب نقدینگی خانوارها و تسهیلات بانکی در پروسه تولید مسکن، نقش عمده ای در کنترل سطح عمومی قیمت ها دارد، همچنین بازپرداخت تسهیلات بانکی در طول زمان مهار تورم را به همراه خواهد داشت. همچنین طرح مسکن مهر با کانالیزه کردن حمای تها و تسهیلات اعتباری به سمت عرضه مسکن به همراه سیاست های انقباضی پولی، گرچه نقدینگی را به سمت مسکن سوق می دهد ولی اثر مخربی بر بازار مسکن نداشته و با کاهش تقاضای کنونی و انباشته در راستای افزایش عرضه، کنترل قیمت مسکن را به دنبال دارد.
۵ – افزایش شاخص دسترسی به مسکن: کاهش دوره انتظار دسترسی به مسکن از چند دهه برای چهار دهک اول درآمدی از دیگر اثرات اجرای طرح مسکن مهر می باشد.
۶ – بهبود تراکم خانوار در واحد مسکونی: در پی افزایش عرضه مسکن با اجرای مسکن ۱ در مناطق شهری و / مهر، شاخص تراکم خانوار در واحد کاهش یافته است و به ۰۷ ۱/۱ در مناطق روستایی رسیده است.
۷ – ارتقاء عدالت اقتصادی: شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشورهای پیشرفته حدود ۲۰ % می باشد که این میزان در ایران به طور متوسط ۳۰ % و در کلانشهرها
۵۰ تا ۷۰ % برای گروه های کم درآمد می باشد که با اجرای سیاست های مسکن مهر این طرح به صورت توأمان هزینه های خانوار را کاهش و درآمد را افزایش می دهد.
۸ – ارتقاء کیفیت ساخت: الزام به رعایت مقررات ملی ساختمان برای تمامی واحدهای مسکن مهر و نظارت عالیه سازمان های مسکن و شهرسازی بر آنها، باعث ارتقاء کیفیت ساخت شده و شاخ صهایی چون مسکن بادوام را افزایش خواهد داد.
۹ – گسترش انبوه سازی و صنعتی سازی: استراتژی اساسی قیمت کم و سرعت بالای ساخت واحدهای مسکونی مهر، زمینه ورود انبوه سازان را ضمن افزایش تسهیلات صنعتی رونق بخشیده است.
۱۰ -سرمایه گذاری خارجی: ورود شرکت های سرمایه گذاری خارجی در طرح مسکن مهر علاوه بر ایجاد رقابت در بین انبوه سازان داخلی باعث انبوه سازی با فن آوری های روز دنیا و ارتقاء سطح استانداردهای ساخت و ساز می شود.
۱۱ -تشکیل نهادهای مدیریتی:کارگروه مسکن با استناد ماده ۱۲۷ و ۱۳۸ قانون اساسی و شورای عالی مسکن با حضور رئیس محترم جمهور، ستاد تأمین مسکن استان از جمله نهادهای مدیریتی هستند که در راستای اجرای طرح مسکن مهر تشکیل و نقش بسزایی در پیشبرد اهداف مسکن مهر داشت هاند و برای اولین بار بعد از انقلاب مدیران ارشد استان یعنی استانداران محترم مسئول پاسخگوی تأمین مسکن مردم استان شدند.

دانلود کامل فصلنامه – لینک مستقیم