گزارش تشخیص اثرات مالی کاربری زمین در ایالت اوهایو آمریکا

فهمیدن اینکه بازار مهم است

تحلیل های اولیه از اثرات مالی برای اهداف اساسی برنامه ریزی مفید است. اما در بررسی اثرات پروژه های خاص و طرح های جامع و همچنین در تعیین سیستم های کنترلی توسعه مناسب یا به عنوان یک ورودی برای برنامه ریزی میانی (برد متوسط) امری حیاتی است که پتانسیل های ضمنی بازار و اقتصاد در حمایت از توسعه را بفهمیم. با فهمیدن بازار ، جوامع بهتر می توانند خط مشی های مالی خود را برای ارتقای رشد اقتصادی پایدار ،تطبیق بدهند .

تحلیل اثرات مالی ابزاری قدرتمند در برنامه ریزی

تحلیل اثرات مالی ابزاری قدرتمند در بررسی هزینه و فایده کاربری های مختلف و همچنین اولویت بندی سرمایه گذاری در پروژه ها و زیرساخت ها و ارزیابی گزینه های مختلف توسعه است. اگرچه اثرات مالی تنها یکی از فاکتورهای متعدد و مهم برای تعیین کاربری زمین بهینه است اما نگرش اجتماع، نیاز ها، اموال عمومی، واقعیت های اقتصاد و بازار، اثرات محیطی، ترافیک و اثرات زیر ساختی همگی مهم هستند. گاهی اوقات مرجح است که نوع هایی خاص از توسعه مورد تشویق قرار گیرد که منفعت مالی خالص ندارد البته در مواردی که منافع آن برای جامعه بیش از هزینه های مالی آن باشد. اولویت های جامعه از طریق یک فرایند تصور (خیال پردازی) که بوسیله تحلیل های مالی و غیره صورت می گیرد، مشخص می شود که این تحلیل ها به هدایت کلی سیاست های توسعه، کمک می کند.

استدلال نهایی : کاربری زمین موجب هزینه است یا بهره

یافته این تحقیق به صورت خلاصه در زیر بیان می شود.

• بعضی از توسعه های مسکونی می تواند هزینه مالی تولید کند مخصوصا برای مدارس . اما بعضی ا مساکن می تواند موجب بهره مالی شود.

• کاربری های زراعی و صنعتی اغلب بهره مالی خالص تولید می کنند به این خاطر که این کاربری‌ها خدمات کمتری نیاز دارد.

• خرده فروشی ها به خاطر اثرات ترافیکی، اغلب هزینه مالی تولید می کنند، اما این امر از طریق توسعه کاربری مختلط و ترانزیت می تواند بهبود یابد.

• ادارات بهره های بالایی برای شهرداری های ایالت اوهایو تولید می کنند که این امر به دلیل مالیات های محلی بر درآمد است اما از طرف دیگر می تواند ذخایر مالی ساکنین را مصرف کند.

• تراکم های بالاتر و درون افزا بهره های مالی بالاتری را تولید می کنند اما قیمت ها و سطح در آمد ها را با مساله رو به رو می کند .

استفاده از ابزار های اثرات مالی

تحلیل های اثرات مالی و مطالعات مشابه اطلاعاتی را عرضه می کند که به ما کمک می کند تا :

• کاربری زمین، منطقه بندی و تصمیمات توسعه اقتصادی را به عنوان جزئی از فرایند برنامه ریزی بشناسیم.

• هزینه ها و فواید یک پروژه خاص یا برنامه های توسعه حومه ای را اندازه گیری کنیم و از تصمیمات توسعه مجدد مطلع شویم.

• توسعه زمین و توسعه های زیر ساختی را اولویت بندی کنیم .

• درکی از ظرفیت مالی محدودیت ها مهیا می کند که می تواند بر توانایی جامعه در واقعی سازی تصورات خود، اثر بگذارد.

• مسائل توسعه فیزیکی را به ساختار های مالی متضمن مرتبط می کند .

• کمک می کند تا بفهمیم و/یا روابط بین قوا را تصحیح کنیم.

• کمک می کند تا مسائل ساختاری و کلیدیِ مالی و اقتصادی که ممکن است از طریق توسعه یا خط مشی های مالی ایجاد شود را تشخیص دهیم.

• شایسته تر و دقیق تر اهداف توسعه اقتصادی جامعه را هدایت کنیم.

• هزینه (یا فایده)

تحلیل اثرات مالی چیست ؟

تحلیل اثرات مالی، هزینه ها و منافع سالیانه توسعه را بر بودجه دولت محلی، مورد آزمایش قرار می دهد.

بعضی از جوامع توسعه دهندگان را ملزم می کنند تا تحلیل اثرات مالی را به منظور نشان دادن هزینه ها و فواید یک پروژه توسعه پیشنهادیِ مشخص، ارائه کنند. در مواقع دیگر، جوامع اثرات مالی طرح های جامع، تجدید حیات مراکز شهری، بهبود زیرساخت ها یا تمهیدات دیگر را از قبل مورد بررسی قرار داده اند. برای اهداف برنامه ریزی، بعضی از جوامع به هزینه-فایده “خالص” کاربری های زمین “نمونه ای” که می تواند از تحلیل هایی که یک تصویر لحظه ای از این اثرات مالی در نقطه ی مشخصی از زمان را نشان دهد، علاقه مند هستند. تحلیل های اثرات مالی هزینه های بودجه ای (فراهم کردن زیر ساخت، ارائه خدمات، مدیریت و غیره) و بهره های بودجه ای (مالیات‌ها، درآمد‌‌ها و غیره) را برای هر کاربری زمین، توصیف می کند.

مثالی از هزینه ها و فواید یک کاربری زمین نمونه که در اوهایو ارائه شده در زیر توصیف شده است :

• فواید : مالیات بر اموال حقیقی و شخصی، درآمد ها، مالیات بر درآمد، مالیات بر املاک و شارژ های کاربران

• هزینه : زیرساخت، مدارس، پارک ها، پلیس، برنامه های اجتماعی، سلامت عمومی، خدمات دارویی اضطراری، آتش‌نشانی، خدمات مدیریتی و غیره .

روش شناسی پایه برای اهداف برنامه ریزی جامع، موارد زیر روش شناسی پایه ای برای بررسی اثرات مالی مهیا می کند :

• تحلیل روند‌ها در بودجه شهر، رشد سرمایه، منابع درآمد، ارزیابی دارایی، بدهی، ظرفیت اوراق قرضه و شاخص‌های مالی دیگر

• ارزیابی قوت ها و ضعف های مالی در ارتباط با پایه اقتصادی که از تحلیل پایه اقتصادی ترسیم می شود.

• تعیین درآمدها و هزینه های سالیانه عملیاتی شهر برای هر کاربری زمین بر اساس فوت مربع یا بر اساس دستگاه مسکن ( که می تواند بر اساس اکر که از نسبت مساحت کف استفاده می کند، نیز تفسیر شود. ) این تحلیل هم می تواند بر اساس هزینه ها و درآمدهای عملیاتی بخشی خاص باشد و هم بر اساس هزینه ها و درآمد های نهایی که بر اساس سرانه، به ازای خانوار یا به ازای کارمند، تعیین می شود.

• مقایسه درآمدها و هزینه ها برای هر کاربری زمین برای تعیین اثرات مالی خالص هر کاربری زمین . تغییر در این تحلیل می تواند همچنین هزینه ها و درامد ها برای کاربری های زمین را بر اساس دلار برای دلار مورد مقایسه قرار گیرد .

مفروضات و هشدارها مفروضاتی اساسی و مشخص وجود دارد که مدل‌های اثرات مالی را توجیه می کند و شامل موارد زیر است:

• مدل مالی منعکس کننده شرایط کنونی بازار، قیمت گذاری و برنامه است.

• مدل مالی منعکس کننده سطح داده های در دسترس است.

• تحلیل مالی نمونه (پیش الگو) تقاضا یا قیمت گذاری کاربری زمین را پیش بینی نمی کند.

• تحلیل مالی می تواند شامل هزینه های سرمایه زیر ساختی باشد.

• اثراتی که هزینه سرمایه بیرونی از توسعه می گیرد.

• خرج سالانه و جابه جایی سرمایه درون و بیرون از سایت

منبع :

Understanding the Fiscal Impacts of Land Use in Ohio, Prepared by Randall Gross, August 2, 2004,p.5-8

تهیه و ارسال : خانم مهندس مهناز اکبری