صنعت نوسازی شهری والزامات توسعه آن

ناکارآمدی «تامین مالی سنتی» در نوسازی بافت فرسوده

دکتر محمد آئینی
با فرض مشارکت ۱۰۰درصدی ساکنان، مالکان و صاحبان حقوق در بافت‌های فرسوده‌ شهری با قیمت‌های سال۱۳۸۵، بهسازی و نوسازی هر هکتار بافت فرسوده‌ شهری نیاز به حداقل ۵۰ میلیارد ریال سرمایه‌گذاری جدید دارد. از حاصل‌ضرب مبلغ مذکور در سطح بافت‌های فرسوده شهری کشور رقمی نجومی به دست می‌آید.

تامین مالی مبلغ مذکور از اهمیت و دشواری فوق‌العاده‌ای برخوردار خواهد بود. بدیهی است با روش‌های سنتی تامین مالی نمی‌توان به منابع مربوط دست یافت. بنابراین ضرورت دارد ضمن شناخت ابعاد مدیریت مالی بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده‌ شهری به‌عنوان یک صنعت و بررسی راهکارهای موجود، به مباحث تامین مالی و سرمایه‌گذاری و نوآوری‌های مالی جدید در این حوزه به صورت عمیق و با نگاهی نو و با توجه به پیش‌شرط‌های پیش‌گفته پرداخته شود. پرواضح است که مشکل و ضرورت نوسازی و توسعه‌ شهری با معدود سازندگان و سرمایه‌گذاران موجود حل نمی‌شود. در حال حاضر برای تامین مالی بهسازی و نوسازی شهری، بیشتر نگاه‌ها به تامین مالی از محل درآمد عمومی دولت و منابع درآمدی شهرداری‌ها دوخته شده است؛ در حالی که مجموع منابعی که دولت و شهرداری‌ها می‌توانند به این موضوع اختصاص دهند، قطره‌ای است در مقابل دریا. بنابراین برای شهرداری‌ها جز اندیشیدن به سایر روش‌های تامین مالی برای تحقق مشارکت مستقیم و غیرمستقیم کلیه‌ آحاد مرتبط با امر بهسازی و نوسازی شهری چاره‌ای ندارند. معطوف کردن اذهان مدیران شهری در جهت فراهم کردن زمینه و به‌کارگیری روش‌های مختلف تامین مالی پروژه‌های بهسازی و نوسازی از طریق منابع عظیم در اختیار عامه‌ مردم، به‌ویژه سرمایه‌گذاران جزء و فراهم کردن زمینه‌ مشارکت بیشتر مردم و بخش خصوصی و خلق معجزه وجوه کوچک و توجه به اصل «مدیریت بدون پول» از اهم ضرورت‌ها است. در ادامه، تلاش ما بر این خواهد بود که برخی از این روش‌ها به‌صورت اختصاصی برای حوزه‌ صنعت بهسازی و نوسازی شهری معرفی و بررسی شود. روش‌هایی را به شرح فهرست زیر می‌توان احصا کرد:
• تشکیل دفاتر خدمات نوسازی محلات به عنوان تسهیل‌گر تمامی روش‌های تامین مالی در سطح محلات فرسوده‌ شهری،
• مشارکت فراگیر عوامل داخل و خارج محله (مشارکت مدنی)،
• ایجاد تعاونی‌های نوسازی محله،
• تشکیل شرکت‌های سهامی عام مدت‌دار پروژه‌های خاص هر منطقه یا محله (فروش سهام)،
• تشکیل شرکت‌های سرمایه‌گذاری توسعه‌ شهری (سهامی عام)،
• تشکیل شرکت‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات (ریت‌ها)،
• انتشار اوراق مشارکت جهت طرح‌های نوسازی شهری،
• انتشار اوراق سهام پروژه (سهامدار پروژه)،
• فروش اوراق سرمایه‌گذاری در طرح‌های نوسازی شهری با عایدات متقارن یا تصادفی،
• اجرای طرح‌های جایگزینی درون‌محله و برون‌محله،
• طرح‌های اسکان و اشتغال موقت،
• طرح‌های معوض عرصه و اعیان مسکونی، خدماتی،
• تامین مالی مجدد (تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها، ارزش‌ها و منافع جاری و آتی)،
• دریافت سپرده از مردم در قالب مشارکت مدنی
• دریافت سپرده از مردم در قالب سایر عقود نظام بانکی بدون ربا (نظیر عقد وکالت)،
• اخذ وام و تسهیلات بانکی در امر آزادسازی و ساخت‌وساز،
• اخذ ردیف بودجه‌ای از محل درآمد عمومی و درآمد استانی دولت،
• ایجاد صندوق تنخواه‌گردان برای تامین مالی مجریان طرح‌های نوسازی شهری با کمک دولت،
• پیش‌فروش واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری که در طرح نوسازی ایجاد می‌گردند،
• تشکیل صندوق‌های محلی و منطقه‌ای عمران و نوسازی بافت‌های فرسوده‌ شهری،
• اخذ هبه‌های دولتی و مردمی درخصوص ساخت مکان‌ها و فضاهای شهری عام‌المنفعه و نظایر آن،
• هدایت و اخذ نقدینگی‌ها و سرمایه‌های تعاونی‌های مسکن،
• تجهیز منابع خارجی شامل:
– اخذ تسهیلات و وام از بانک جهانی، بانک توسعه‌ اسلامی و …
– جذب مشارکت سرمایه‌گذاران خارجی (اشخاص حقیقی و حقوقی)
– جذب سرمایه و سرمایه‌گذاران ایرانی مقیم خارج از کشور
– جذب کمک‌های سازمان‌های بین‌المللی
• و بسیاری روش‌های ابتکاری دیگر
در ادامه ، به اختصار به تعریف و طرح نکاتی درباره‌ برخی از روش‌های بالا می‌پردازیم:
تشکیل دفاتر خدمات نوسازی محلات
اگرکلیه‌ کنشگران و آحاد مرتبط با بهسازی و نوسازی شهری را در چهار دسته شامل مردم (ساکنان، مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران)، نظام مالی و اعتباری کشور، دولت و شهرداری هرشهر گروه‌بندی نماییم، نیاز به عنصر پنجم دیگری که به عنوان «تسهیل‌گر» بتواند با پیگیری خود بستری فراهم نماید تا هریک از این عناصر چهارگانه بتوانند وظایف و نقش خود را به خوبی ایفا نمایند کاملا احساس می‌شود. درواقع مهم‌ترین حلقه‌ گم شده ضرورت ایجاد سازمانی تسهیل‌گر و نهضت‌آفرین در سطح محلات فرسوده، که از یک‌سو با اطلاع‌رسانی مناسب، انگیزه‌ لازم را در مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده برای نوسازی، مقاوم‌سازی و بهسازی فضاهای زندگی خود ایجاد کند و از سوی دیگر زمینه‌ بهره‌برداری حرفه‌ای از تسهیلات‌، حمایت‌ها، تخفیف‌ها و معافیت‌های دولت و شهرداری‌ها را برای مالکان و ساکنان فراهم کند و نیز بتواند با پیگیری مداوم مشارکت عملی همسایگان با هم و با سرمایه‌گذاران جزء و کلان خارج از بافت (حتی ایجاد شرکت‌ها و نهادهای سرمایه‌گذاری در مقیاس محله) را به صورت نظم یافته و توزیع عادلانه منافع حاصله بین کلیه‌ صاحبان حقوق تحقق بخشد.
پیشنهاد این است که دفاترکارگزاری خدمات نوسازی محلات شهری، در قالب بخش خصوصی یا تعاونی، شرکت‌هایی با حضور متخصصان شهرسازی، معماری، ساختمان، املاک و حقوق ثبتی و امور اجتماعی و فرهنگی و سرمایه‌گذاری و معتمدین محلی، در سطح محلات تشکیل گردد. این راهکار می‌تواند در سطحی فراگیر همه‌ محلات فرسوده شهری را همزمان دربرگیرد و تاثیر سایر اقدامات و تسهیلات را به‌صورت فرآینده‌ای جلوه‌گر بنمایاند.
ایجاد تعاونی‌های نوسازی محله
تشکیل تعاونی برای نوسازی محله با حضور ساکنان محله (شامل مستأجران) و مالکان واحدهای فرسوده یکی از ابزارهای بسیار مهم برای ایجاد محله و شهری مشارکتی و بهره‌مند شدن ذی‌نفعان واقعی از ارزش‌افزوده‌ واقعی پروژه‌های نوسازی با استفاده از ظرفیت‌های قانونی قانون بخش تعاون است. اراضی و املاک فرسوده و پس‌اندازهای مالکان و مستأجران به عنوان آورده آنها خواهد بود. تسهیلات بانکی و حمایت‌های شهرداری و دولت و مشارکت آنها با بخش خصوصی می‌تواند آنها را به هدف اجرای پروژه و نوسازی محله برساند. اجرای بیش از سی پروژه در محله‌ فرسوده جولان‌شهر همدان بهترین شاهد این مدعا است.
راه‌اندازی شرکت‌های سرمایه‌گذاری توسعه شهری پروژه….) سهامی عام (سابقه نشان می‌دهد در برهه‌ای از زمان، به‌ویژه در دولت ششم، تا اندازه‌ای به نقش و جایگاه ویژه ابزارها و نهادهای مالی و تقویت نظام پس‌انداز مسکن در بازار سرمایه‌ مسکن و توسعه‌ شهری ایران در قالب سازماندهی، حمایت و نظارت بر بازار تولید و عرضه‌ مسکن توجه شده است. هیات وزیران در اواخر سال ۱۳۷۵، تصویب‌نامه‌ای را صادر کرد که در آن عنوان «شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه‌ شهری» به رسمیت شناخته شده است و شرایطی را برای حمایت از آنها پیش‌بینی کرده است.
شرکت سرمایه‌گذاری نهادی است که وجوه را یکجا گرد می‌آورد و از جانب سرمایه‌گذاران دارایی می‌خرد و واسطه‌های مالی‌ای هستند که به عامه‌ مردم سهام می‌فروشند و عواید حاصله را در سبد متنوعی از اوراق بهادار سرمایه‌گذاری می‌کنند. هر سهمی که فروخته می‌شود نماینده‌ سهم متناسبی از بدره‌ اوراق بهاداری است که شرکت سرمایه‌گذاری به وکالت از طرف سهامداران ‌آن را اداره می‌کند. با توجه به تعریف فوق، در صورتی که شرکتی نسبت به اداره‌ سهام یا اوراق مربوط به دارایی‌های واقعی و فیزیکی، پروژه‌های شهری، ساختمان و مسکن و نظایر آن اقدام کند می‌توان آن شرکت را شرکت سرمایه‌گذاری توسعه‌ شهری، اطلاق کرد. شرکت‌های مزبور می‌توانند نسبت به خرید زمین ساختمان‌های بزرگ اقدام کنند یا در ساخت مجتمع‌های مسکونی، تجاری، اداری، اقامتی و خدماتی و نظایر آن پیشقدم ‌شوند.
شرکت‌های سرمایه‌گذاری توسعه‌ شهری را می‌توان به صورت عام و برای اجرای پروژه‌های مختلف توسعه‌ شهری در یک شهر تاسیس کرد یا اینکه شرکت مزبور را برای یک پروژه با توجه به اهمیت و بزرگی آن تشکیل داد. بدیهی است عمر شرکت‌های دسته‌ دوم با عمر پروژه برابر خواهد بود و با پایان یافتن پروژه بساط این شرکت‌ها برچیده خواهد شد. خوشبختانه در قانون تجارت ظرفیت قانونی لازم برای تاسیس این شرکت‌ها فراهم است. نکته‌ مهم وجود هیات موسس مورد اعتماد مردم است که حضور شهرداری در آن اعتمادساز خواهد بود.
تشکیل شرکت‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات (ریت‌ها)
شرکت‌های زمین و مستغلات در واقع نوعی صندوق‌ مشترک سرمایه‌گذاری با سرمایه‌ ثابت‌اند که در سال ۱۹۶۰ توسط کنگره‌ ‌آمریکا با هدف فراهم کردن فرصت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعی برای سرمایه‌گذاران به‌گونه‌ای که از مزایای شرکت‌های سرمایه‌گذاری نیز بهره‌مند شوند، ایجاد گردیده و از معافیت مالیاتی در سطح شرکتی برخوردار شدند. حجم صنعت ریت بسیار قابل توجه است. در سال‌های اخیر میزان سرمایه‌ بازار حقوق صاحبان سهام ریت‌ها نزدیک به ۱۶۰ میلیارد دلار تخمین زده شده است. این موسسات در واقع یک نوع ابزار سرمایه‌گذاری هستند که با اهداف خاص و با استفاده از مهندسی مالی به‌گونه‌ای طراحی شده‌اند که اهداف کلی زیر را برآورده می‌نمایند:
۱٫ فراهم کردن فرصت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعی
(در مقابل دارایی‌های مالی مانند سهام) برای سرمایه‌گذاران به‌گونه‌ای که از مزایای شرکت‌های سرمایه‌گذاری نیز بهره‌مند شوند.
۲٫ فراهم کردن بستر مناسبی که سرمایه‌گذاران جزء و کوچک بتوانند بـه سهولت در بخش زمیـن و مستغلات و توسعه‌ شهری که در ایران از ارزش‌افزوده فوق‌العاده‌ای برخوردار است سرمایه‌گذاری نمایند.
۳٫ طراحی ابزارهایی که ریسک سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مستغلات را مدیریت نمایند. به عنوان مثال، یک سرمایه‌گذار به جای سرمایه‌گذاری در یک پروژه‌ نوسازی شهری، در پروژه‌هـای مخـتلف و بزرگ سرمایه‌گذاری می‌کـند و در واقع پرتفوی تشکیل می‌دهد.
۴٫ فراهم کردن زمینه‌ تامین مالی پروژه‌های ساخت و توسعه و بهسازی از طریق منابع عظیم در اختیار مردم.
۵٫ فراهم کردن زمینه‌ مشارکت بیشتر بخش خصوصی در رشد و توسعه‌ اقتصادی.
۶٫ تنوع بخشیدن به ابزارهای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مستغلات.
۷٫ جلوگیری از انحصار و رانت در این بخش.
انتشار اوراق سهام پروژه (سهامدار پروژه)
شیوه‌ مشارکت سهامدار پروژه، روشی است که در آن مردم(مالکان، صاحبان حقوق و منافع، سرمایه‌گذاران، سازندگان، مشاوران، رسانه‌ها، مدیران و…) در مقابل آورده نقدی و غیرنقدی خود به جای سهام معمول در قانون تجارت (سهام شرکت‌ها) اوراق بهاداری که معرف درصدی از کل طرح یا پروژه است دریافت می‌کند.
نتیجه‌گیری
بهسازی و نوسازی شهری به دلیل نزدیک بودن ویژگی‌ها و مختصات آن با ویژگی‌ها و مسائل بخش مسکن و ساختمان می‌تواند به‌عنوان یک صنعت قابل سرمایه‌گذاری مطرح باشد در این حوزه ویژگی‌های یک صنعت از جمله تغییر برای استفاده‌ بیشتر و بهتر و خلق ارزش‌افزوده موجود است، بنابراین می‌توان در مورد پیش‌شرط‌ها و زمینه‌های ورود سرمایه‌های خرد و کلان به این صنعت و راهکارهای تامین مالی آن بحث و بررسی کرد و با یافتن یا ابداع راهکارهای جدید تامین مالی زمینه‌ توسعه‌ این صنعت را فراهم نمود. در این مقاله علاوه بر راهکار معمول تامین منابع مالی، از جمله منابع داخلی شهرداری‌ها،کمک‌های دولت، اخذ تسهیلات بانکی، انتشار اوراق مشارکت و نظایر آن راهکارهای نوینی نظیر انتشار سهام پروژه، تشکیل شرکت‌های سرمایه‌گذاری توسعه‌ شهری، انتشار اوراق سرمایه‌گذاری با عایدات تصادفی، انتشار اوراق بهادار به پشتوانه دارایی‌های فیزیکی و ساختمان‌های شهرداری پیشنهاد شد.