پیشنهاد جدید نوسازی بافت فرسوده

تاکید دولت یازدهم بر پرهیز از شیوه آزمون و خطا در اداره کشور، کارشناسان حوزه عمران و بهسازی را بر آن داشته است برای نوسازی بافت‌فرسوده مدلی را به مسوولان پیشنهاد کنند تا به واسطه آن – برخلاف روش‌هایی که تا به حال در این حوزه به کار گرفته شده است- دو طرف اصلی نوسازی یعنی مالک ملک کلنگی و سرمایه‌گذار سازنده همزمان از منافع حاصل از نوسازی، سود کنند.

در مدل پیشنهادی، بانک‌های تجاری کشور با همکاری شرکت‌های محله، نسبت به تملک املاک کلنگی در یک محله یا منطقه فرسوده شهر تهران اقدام می‌کنند و با سرمایه‌گذاری در نوسازی همه‌جانبه در محلات، دست‌آخر سود به دست آمده را به همراه اصل پول مالکان که از محل فروش ملک‌کلنگی وارد سرمایه‌گذاری شده است، در قالب یک واحدمسکونی نوساز و بزرگ‌تر، به مالک عودت می‌دهند.
در این طرح، اشتهای برخی بانک‌ها به تبلیغات محیطی و رسانه‌ای و همچنین بنیه آنها برای سرمایه‌گذاری، هدف قرار گرفته طوری که رقابت چند بانک‌ در چند منطقه فرسوده تهران برای استفاده از شیوه‌های معماری و شهرسازی مدرن، به نفع نوسازی سریع تهران تمام‌ خواهد شد.
سیدسعید فاضلی طراح و پژوهشگر در حوزه نوسازی بافت‌فرسوده جزئیات طرح شرکت‌محله را برای «دنیای‌اقتصاد» ارسال کرده و در آن تاکید کرده است: به‌رغم استقبالی که به دلیل افزایش قیمت مسکن و ارزان‌بودن مسکن‌مهر، از این انقلاب مسکن‌سازی شد و باعث ساخت بیش‌از ۲ میلیون واحدمسکونی در سراسر کشور شد، انتقادات و تعاریف فراوانی درباره این طرح شده است. از جمله انتقادهای مطروحه عبارت است از: انتخاب نادرست لکه‌گذاری این گونه‌ واحدها در مناطقی که فاقد امکانات شهری و تاسیسات زیربنایی بود، تحویل‌گیرندگان به دلیل ضعف در بافت‌شهری به فکر اجاره دادن این واحدها به مهاجرین کم‌درآمد افتادند که باعث افزایش مهاجرت‌پذیری در شهرهای بزرگ شد، نبود امکانات اولیه و دوری از شهر اصلی و شناخته‌نشدن افراد در محله‌های جدید و در نتیجه احتمال وقوع بزه و جرم و مشکلات‌فرهنگی.
بعد از آغاز ساخت مسکن‌مهر صاحب‌نظران در این حوزه بحث‌های چالشی زیادی مطرح کردند که نظر کارشناسان به اتفاق بر عدم تعامل ‌مابین دولت و شهرداری بود؛ چرا که اگر رویکرد این سرمایه‌گذاری عظیم در بافت‌فرسوده به ثمر می‌نشست نه تنها باعث جلوگیری از بزه و جرم و فسادهای احتمالی می‌شد که می‌توانست در قیمت مسکن در شهرها تاثیر بسزایی بگذارد.
در این طرح همچنین آمده است: هم‌اکنون که مسکن‌ همچنان جزو ضروری‌ترین نیاز همه اقشار، به خصوص قشر جوان در شهرهای بزرگ و کوچک مطرح است ما را بر آن می‌دارد که با افکار و ایده‌های نو به استقبال حل این مشکل برویم. از این رو از همه صاحب‌نظران و‌اندیشمندان دعوت می‌شود در صورت تمایل، انتقادات و پیشنهادهای خود بر طرح ذیل را به آدرس sherkatmahale@gmail.com ارسال کنند تا در صورت سازنده بودن نظرات، از آنها در جمع کارگروه تشکیل‌شده جهت تنظیم پیشنهاد جامع دعوت به عمل آوریم.
درباره دلیل طولانی‌شدن و عدم موفقیت بافت‌های فرسوده چهار موضوع مطرح است:
۱-علاقه‌مندی ساکنان محله‌ها به محل قدیمی خود
۲-مبلغ پیشنهادی به ساکنان کفاف خرید مکان دیگری جهت زندگی آنها را نمی‌دهد
۳-با توجه به ارزش‌افزوده که به واحدهای باقیمانده دیگر اضافه می‌شود، همواره خود را متضرر احساس می‌کنند
۴-به دلیل چندین طبقه‌بودن و امکان زندگی به همراه فرزندان حاضر به ترک واحدها نمی‌باشند.
فاضلی طراح «شرکت‌محله» در ادامه طرح خود، درباره پیشنهاد ایجاد شرکت‌های محله این‌طور توضیح داده است:
الف- با واگذاری سند واحدهای مسکونی بافت به شرکت‌ محله که توسط کارشناسان بانک قیمت‌گذاری می‌شود، می‌تواند معادل ریالی قیمت واحدهای مسکونی خود از صندوق سهام دریافت کنند.
ب-شرکت تضمین می‌کند (تضمین‌بانکی) در مقابل اسناد انتقال‌یافته و میزان سهام خریداری شده به آنها واحدهای قابل سکونت واگذار کند.
ج- در زمان ساخته‌شدن واحدهای مسکونی‌ عضو از طریق بانک‌عامل انتخاب شده مبلغی بین ۳۰ تا ۷۰ میلیون تومان جهت رهن منزل مسکونی به صورت وام قرض‌الحسنه دریافت می‌کند که با آماده شدن واحدها به عنوان مابه‌التفاوت خرید واحدهای بزرگ‌تر به شرکت بازپرداخت خواهند شد. این مبلغ می‌تواند به شرکت عودت شده یا در صورت نیاز به واحد بزرگ‌تر این مبلغ به صورت وام مسکن‌ تقسیط و اقساط آن از متقاضی خرید اخذ شود.
د- درآمد حاصل از ساخت و فروش سرانه‌های تجاری و مسکونی و اداری پس از کسر هزینه‌ها به عنوان سود سهام، قابل پرداخت به سهامداران خواهد بود.
ه-پارک‌ها، فضای‌سبز و امکانات لازم سرانه شهری در زمین‌های تملک شده از طریق شهرداری به شرکت محله واگذار تا به صورت خودگردان توسط شرکت‌محله اداره و از درآمدهای آن جهت نظافت و شارژ محله استفاده شود و عملا از تصدی‌گری شهرداری در محله‌ها کم شده و شهرداری به مسایل مهم‌تر شهر رسیدگی کند.
ز-طراحی در این محله‌ها براساس طرح‌های قدیمی و سنتی بافت‌قدیم هر محله بوده و جزو جاذبه‌های توریستی خواهد بود.
ح-حتی اتوبوس هر محله و تبلیغات و تابلوهای مراکز تجاری آن از یک الگوی خاص تبعیت کرده و در کل شهر شاخص خواهد بود.
ط-هر بانک براساس سرمایه‌گذاری مورد مورد نیاز یک یا چند محله را حمایت کرده و در آن محله خاص نام بانک عامل به عنوان حامی ثبت خواهد شد. این امر باعث خواهد شد به‌رغم تبلیغ بانک عامل رقابتی جهت بهینه‌کردن طرح‌ها در محله‌ها به وجود آید.