چراغ‌سبز به تغییر کاربری و افزایش ‌تراکم

مقررات درج‌شده در طرح تفصیلی جدید تهران که قرار بود مطابق وعده‌ها و تاکیدهای فراوان مدیریت‌شهری پایتخت، سفت و محکم باشد و در مقابل هر نوع خواسته مالک زمین – چه اشخاص حقیقی و حقوقی و چه شرکت‌های ساختمانی وابسته به نهادهای شبه‌دولتی- کوچک‌ترین لغزش یا تغییری به خود نبیند، در کمتر از یک سال از زمان ابلاغ طرح، تسلیم همان بخشنامه‌ها و امضاهایی شده که شهردار تهران چند هفته قبل از مراسم رونمایی از طرح تفصیلی جدید، قول توقف آنها را با هدف پایان اداره سلیقه‌ای کلان‌شهر تهران، داده بود.

شاکله طرح تفصیلی جدید تهران به عنوان نقشه‌ای که در سه مرجع قانونی شورای عالی شهرسازی‌و‌معماری کشور، شورای‌شهر و شهرداری مصوب شده، بر ۲ محور اساسی شامل «تعیین قطعی کاربری» و «معین شدن حداکثر ارتفاع مجاز ساخت‌وساز» برای همه املاک شهر پایه‌ریزی شده است، به طوری که برای تک‌تک پلاک‌های ساختمانی – شامل زمین‌های بکر و ساختمان‌های موجود – یک کاربری مشخص در قالب یکی از ۴ پهنه مسکونی، خدماتی، مختلط و سبز در نظر گرفته شده و علاوه بر این، سقف میزان تراکم (ارتفاع ساخت‌وساز براساس تعداد طبقه) نیز برای هر پلاک تعیین شده است.

آنچه به طرح تفصیلی جدید تهران مفهوم می‌دهد و البته در یکسال‌ونیم گذشته از اجرای این طرح، مدیریت‌شهری به عناوین مختلف تلاش کرده آن را برای سرمایه‌گذاران ساختمانی و بسازوبفروش‌ها معنا کند، «غیرقابل تغییر بودن» مقرراتی است که در قالب پهنه و تراکم، برای پلاک‌ها در نظر گرفته شده است.

اما به‌رغم ترسیم این حریم و تعیین محدوده مجاز و ممنوعه برای فعالیت‌ ساختمانی روی هر پلاک ملکی در تهران، اخبار رسیده حکایت از آن دارد که، در برخی مناطق شهر، برحسب درخواست مالک، مجوزهایی کاملا متفاوت از آنچه در طرح تفصیلی برای ملک موردنظر تعیین شده است، صادر می‌شود. در این مجوزها که البته گفته می‌شود تعداد آنها در مقایسه با انبوه پروانه‌های ساختمانی صادره در تهران، جزئی و ناچیز است، تسهیلات متعددی همچون تغییر کاربری، افزایش طبقات و مواردی مغایر طرح، برای مالک لحاظ می‌شود که البته همه این امتیازها به‌صورت قانونی و براساس آنچه قانونگذار به کمیسیون ماده۵ شهر تهران اختیار داده است، به مالکان متقاضی عبور از طرح‌تفصیلی داده می‌شود.

وقوع چند مورد «انعطاف» در قوانین مصوب طرح تفصیلی جدید تهران، در شرایطی اتفاق می‌افتد که محمدباقر قالیباف ۲۵ فروردین سال گذشته در مراسم شروع‌به‌کار طرح تفصیلی، در این باره گفته بود: «تهران تا پیش از این برنامه‌دار نبود و سلیقه‌ای اداره می‌شد هر کس هر جور فکر می‌کرد می‌توانست برای املاک در تهران کاربری تعریف کند، بدون آنکه قوانین بتواند جلوی چنین رفتارهایی را بگیرد، اما الان برخی از مدیران من می‌گویند طرح تفصیلی جدید برای ما محدودیت‌هایی ایجاد کرده که من می‌گویم درست است و اگر محدودیت ایجاد نکند، طرح نیست.» هر چند شهردار تهران در همان مراسم، با تاکید بر اینکه «طرح تفصیلی جدید وحی منزل نیست و قانون برای انعطاف‌پذیر کردن طرح تفصیلی با شرایط روز تهران، اختیاراتی به شهردار واگذار کرده است»، از امکان چکش‌کاری و بازنگری در متن طرح گفته بود، اما به‌نظر می‌رسد هیچ‌گاه مقصود شهردار و قانون، رسیدگی موردی به خواسته‌های موردی و متفاوت مالکان در مقایسه با اصول بدیهی و خطوط‌قرمز طرح تفصیلی جدید نبوده است.

بنای مدیریت‌شهری تهران بر این بود، با رونمایی از طرح تفصیلی جدید، امکان اطلاع شهروندان از آینده و سرنوشت محله‌ای را که در آن قصد سکونت دارند فراهم کند، به این صورت که هر شهروند با ورود به سایت استعلام طرح تفصیلی و مشاهده وضعیت کاربری پلاک خود و وضعیت پلاک‌های مجاور، ابتدا درباره نوع ساختمان‌های در حال ساخت در محله به لحاظ مدرسه، مرکز تجاری، بیمارستان، برج اداری، مسجد و فضاهای فرهنگی، اطلاع حاصل کند و سپس اگر وجود یکی از این کاربری‌ها را در کنار محل زندگی‌اش نامناسب یا مناسب تشخیص داد، اقدام به خرید و سکونت در آنجا یا تصمیم به سکونت در محله‌ای دیگر را بگیرد. اما با اتفاقاتی که اخیرا در برخی مناطق تهران افتاده است، شهروندان هیچ اطمینانی نسبت به صحت و پایداری نتایج استعلام‌ها نمی‌توانند داشته باشند.

در شهرک‌غرب -که طی روزهای اخیر به دلیل حادثه گود ایران‌زمین به اندازه‌کافی خبرساز شده- یکی از بزرگ‌ترین قطعات از زمین‌های بکر که در طول دهه‌های گذشته از احداث این شهرک در تهران، به‌صورت تپه خاکی، رخ‌نمایی می‌کرد زیر بار ساخت‌وساز رفته‌ به طوری که شنیده‌های اهالی محل درباره نوع ساخت‌وساز در این زمین، از ساخت یک برج ۲۸طبقه حکایت می‌کند. پیگیری‌ها در این باره نشان می‌دهد: در سایت استعلام طرح تفصیلی جدید تهران، این زمین حدود ۷ هزار مترمربعی در پهنه S124 قرار دارد، به این معنی که مجوز ساخت ساختمان تجاری، اداری یا خدماتی با تراکم حداکثر ۴طبقه، برای آن تعیین شده است.

این قطعه زمین در عین حال، طبق طرح تفصیلی قدیمی، برای پارک و فضای سبز در نظر گرفته شده بود و طبق مصوبه‌ مهرماه سال۹۰ شورای‌شهر تهران، زمین‌هایی که تا پیش از اجرای طرح تفصیلی جدید، کاربری‌شان فضای‌سبز تعیین شده بود، باید تا سال۹۵، با همین کاربری تثبیت شوند و بعد از آن، پهنه قیدشده در طرح تفصیلی جدید، برای آنها صادق و قابل اجرا می‌شود.

البته در قسمت مقررات طرح تفصیلی جدید آمده است: چنانچه مالک این مدل از زمین‌ها بخواهند پیش از انتهای سال۹۵، از پهنه قیدشده در طرح تفصیلی جدید بهره ببرند، باید ۷۰ درصد از مساحت زمین خود را به شهرداری واگذار کنند و فقط اجازه دارند در ۳۰ درصد مابقی زمین، ساخت‌وساز کنند.

به این ترتیب، چنانچه نتیجه استعلام از سایت طرح تفصیلی، برای قطعه زمین شهرک‌غرب، مبنا قرار بگیرد، در جریان ساخت‌وساز روی این زمین، باید حداکثر در ۳۰درصد مساحت، یک ساختمان ۴طبقه با کاربری غیرمسکونی احداث شود، اما طبق مجوزی که در صورتجلسه ۵۱۱ کمیسیون ماده۵ شهر تهران در تاریخ ۱۷ مهرماه سال۹۱، برای قسمتی از این زمین صادر شده، هم‌اکنون احداث یک برج ۲۹طبقه – با احتساب ۴ طبقه منفی- در جریان است که کاربری «برج بیمارستان» برای آن لحاظ شده است. این زمین در یکی از فازهای شهرک‌غرب قرار دارد و با توجه به کمبود سرانه فضای درمانی در این منطقه، مجوز مربوطه صادر شده است. با این حال، اهالی محل انتظار داشتند نتایج استعلام طرح تفصیلی درباره وضعیت ساخت‌وساز در این قطعه، با مجوزی که برای آن صادر شده است، انطباق داشته باشد.

این مورد می‌طلبد شهرداری‌تهران نسبت به موضوع ورود کند و درباره اینکه بالاخره طرح‌تفصیلی فصل‌الخطاب باید باشد یا تصمیمات موردی، اطلا‌ع‌رسانی کند.